Von ChatGPT empfohlen werden: was Makler dafür tun müssen

Kurz gesagt:

• ChatGPT nennt bei lokalen Fragen keine Namen aus dem Gedächtnis. Es ruft live Quellen ab und formuliert daraus eine Antwort.
• Wer nicht auffindbar ist oder den Crawler aussperrt, kommt in dieser Antwort nicht vor. OpenAI nutzt dafür OAI-SearchBot, nicht GPTBot.
• Was ChatGPT über dein Büro sagt, stammt zum großen Teil nicht von deiner Website, sondern von deinem Google-Profil, Portalprofilen und Bewertungen.
• Falsche Angaben in einer KI-Antwort kosten genauso Anfragen wie gar nicht genannt zu werden – und fallen dir nur auf, wenn du danach suchst.
• Der Test dauert zehn Minuten: die Fragen stellen, die deine Eigentümer stellen würden, und protokollieren, wer genannt wird.

Ein Eigentümer in deiner Stadt überlegt zu verkaufen. Er will noch nicht mit jemandem sprechen, er will erst mal wissen, wie das läuft und wer dafür in Frage kommt. Vor drei Jahren hätte er gegoogelt. Heute tippt er die Frage in ChatGPT.

Und bekommt eine Antwort mit zwei, drei Namen darin.

Die Frage, um die es in diesem Artikel geht, ist unangenehm einfach: Steht dein Name da? Und falls nicht – woran liegt das, und was änderst du daran?

Zur Abgrenzung, weil beides oft durcheinandergeht: Hier geht es nicht darum, wie du ChatGPT als Werkzeug im Makleralltag nutzt. Es geht darum, wie du darin vorkommst.

Wie ChatGPT überhaupt auf einen Makler kommt

Der häufigste Denkfehler ist, sich das wie ein Gedächtnis vorzustellen. Als hätte das Modell irgendwann eine Liste deutscher Maklerbüros gelernt und rufe sie jetzt ab.

So läuft es nicht, jedenfalls nicht bei lokalen und aktuellen Fragen. Das System erkennt, dass es für die Frage frische Informationen braucht, und ruft dafür live Quellen aus dem Web ab. OpenAI dokumentiert dafür einen eigenen Crawler: OAI-SearchBot wird laut eigener Beschreibung eingesetzt, um Websites in den Suchfunktionen von ChatGPT sichtbar zu machen. Kommt beim konkreten Nutzeranliegen noch ein direkter Seitenabruf dazu, geschieht das unter der Kennung ChatGPT-User.

Beide sind nicht dasselbe wie GPTBot, der laut OpenAI Inhalte für das Training der Foundation-Modelle sammelt. Diese Unterscheidung ist kein Detail für Techniker. Sie entscheidet darüber, ob du sichtbar bist.

Denn wer irgendwann pauschal „KI-Bots blockieren" aktiviert hat – oder wessen Baukasten das im Hintergrund tut – hat mit einiger Wahrscheinlichkeit auch OAI-SearchBot ausgesperrt. Und damit die Sichtbarkeit gleich mit, ohne dafür irgendetwas zu gewinnen.

Kurzfazit: ChatGPT kennt dich nicht auswendig, es sucht dich. Wer den Suchcrawler blockiert, ist für diese Antworten nicht existent.

Warum dein Büro nicht genannt wird

In der Praxis sind es fünf Gründe, und sie liegen fast nie da, wo Makler sie vermuten.

Du bist nicht auffindbar. Der häufigste Fall und der langweiligste. Wenn deine Seite für die relevanten lokalen Suchbegriffe nirgends auftaucht, wird sie beim Abruf nicht gefunden. Das ist ein SEO-Problem, kein KI-Problem.

Du bist nicht eindeutig zuzuordnen. Ein System muss erkennen können, wer du bist, wo du arbeitest und worauf du spezialisiert bist. Wenn diese Angaben nur im Fließtext einer Über-uns-Seite stehen und im Impressum eine andere Schreibweise des Firmennamens auftaucht, wird aus zwei Erwähnungen nicht zuverlässig eine Entität.

Deine Inhalte sind nicht entnehmbar. Sprachmodelle übernehmen Passagen, die für sich allein stehen. Ein Absatz, der erst im Zusammenhang mit dem vorherigen Sinn ergibt, fällt durch. Das ist der Kern dessen, was GEO von klassischer SEO unterscheidet. Aggarwal und Kollegen haben 2023 in der Arbeit, die den Begriff GEO geprägt hat, gezeigt, dass gezielte Anpassungen an genau solchen Stellen die Sichtbarkeit in generativen Systemen um bis zu 40 Prozent erhöhen können.

Es gibt dich nur auf deiner eigenen Website. Dazu gleich mehr, es ist der unterschätzteste Punkt.

Du hast den Crawler ausgesperrt. Siehe oben. Prüfbar in zwei Minuten.

Was ChatGPT über dich weiß, steht meist nicht auf deiner Website

Hier liegt der Unterschied zu klassischem SEO, und er ist größer, als er zunächst klingt.

Bei Google optimierst du im Wesentlichen deine Seite. Bei einer KI-Antwort über ein lokales Unternehmen fließen mehrere Quellen zusammen: dein Google-Unternehmensprofil, deine Profile auf Immobilienportalen, Bewertungen, Erwähnungen in regionalen Medien, Branchenverzeichnisse. Das Modell baut daraus ein Bild – und wenn diese Quellen sich widersprechen, wird das Bild unscharf.

Ein Beispiel, das häufiger vorkommt, als man denkt: Das Büro ist vor zwei Jahren umgezogen, die Website ist aktuell, das Google-Profil auch, aber in drei Branchenverzeichnissen steht noch die alte Adresse und in einem Portalprofil eine Telefonnummer, die es nicht mehr gibt. Für Google reicht das meistens noch. Für ein System, das aus mehreren Quellen einen einzigen Satz formulieren muss, ist es ein Problem.

Bewertungen sind dabei kein Nebenschauplatz. Wenn jemand fragt, welcher Makler in einer Stadt einen guten Ruf hat, sind Bewertungen praktisch die einzige verfügbare Grundlage. Wie du die systematisch und rechtssicher sammelst, ist deshalb auch eine GEO-Frage geworden.

Kurzfazit: Deine KI-Sichtbarkeit entsteht zu großen Teilen außerhalb deiner Website. Widersprüchliche Angaben in Verzeichnissen schaden mehr, als eine schöne Über-uns-Seite nützt.

Wie wird man von ChatGPT empfohlen?

Damit ein KI-System dich nennt, musst du drei Bedingungen erfüllen: Deine Website muss für die relevanten lokalen Suchen auffindbar sein, der Suchcrawler des Anbieters muss sie abrufen dürfen, und dein Büro muss als eindeutige Entität erkennbar sein – mit Standort, Tätigkeitsgebiet und Leistungen, konsistent auch außerhalb der eigenen Seite.

Alles Weitere ist Feinarbeit an dieser Grundlage.

Der Test, den du heute machen kannst

Bevor du irgendetwas änderst: Schau nach, wo du stehst. Das dauert zehn Minuten und ist erstaunlich lehrreich.

Frage an ChatGPT	Worauf du achtest
„Welcher Immobilienmakler in [deine Stadt] ist auf Einfamilienhäuser spezialisiert?"	Wirst du genannt? Wer sonst?
„Was kostet ein Makler in [deine Stadt] beim Hausverkauf?"	Welche Quelle wird zitiert – und ist sie aktuell?
„Ich will mein Haus in [dein Stadtteil] verkaufen. Wie gehe ich vor?"	Taucht überhaupt ein lokales Büro auf oder nur Allgemeinplätze?
„Wie erreiche ich [dein Firmenname]?"	Stimmen Adresse, Telefonnummer und Öffnungszeiten?
„Wofür ist [dein Firmenname] bekannt?"	Beschreibt die Antwort dich richtig – oder erfindet sie etwas?

Die letzten beiden Fragen sind die, die Maklern am meisten wehtun. Nicht genannt zu werden ist ärgerlich. Falsch beschrieben zu werden ist schlimmer, weil du es nicht merkst und der Eigentümer die Auskunft für bare Münze nimmt.

Mach den Test mehrfach und in verschiedenen Formulierungen. Die Antworten schwanken, und ein einzelner Durchlauf sagt wenig.

Aus der Praxis: erst sichtbar, dann zitierbar

Klose & Partner war für Google praktisch unsichtbar, während die Wettbewerber in der Region längst gefunden wurden. Nach der technischen Optimierung und den ersten regelmäßigen Ratgeber-Inhalten zeigte die Google Search Console binnen drei Wochen 539 Impressionen und 100 Besucher, bei einer Klickrate von 13,9 Prozent – fast dreimal über dem Branchenschnitt von 3 bis 5 Prozent. Drei Anfragen kamen über den KI-Assistenten herein, darunter eine Eigentümeranfrage.

Für die KI-Sichtbarkeit ist daran nicht die Zahl entscheidend, sondern der Zustand davor: Inhalte, die kein Suchsystem findet, kann auch kein Sprachmodell zitieren. Der erste Schritt Richtung ChatGPT war klassisches SEO.

Ein zweiter Fall zeigt die andere Hälfte. FALC Immobilien Hildesheim hat den KI-Sprachassistenten in die bestehende Telefonnummer eingebunden: 21 Anrufer in drei Wochen vollautomatisch bearbeitet, sieben qualifizierte Leads, davon zwei Eigentümeranfragen. Beides sind Einzelfälle und keine zugesicherte Eigenschaft – aber sie beschreiben die zwei Enden derselben Kette. Genannt werden bringt jemanden auf deine Seite. Was dann passiert, entscheidet, ob daraus eine Eigentümeranfrage wird.

Checkliste: in ChatGPT sichtbar werden

• Crawler-Zugriff prüfen. Ruf deine robots.txt auf. Kommen OAI-SearchBot und ChatGPT-User durch?
• Entscheiden, nicht pauschal sperren. Willst du Sichtbarkeit ohne Trainingsdaten, gib die Suchcrawler frei und sperre GPTBot gezielt.
• Lokale Auffindbarkeit sicherstellen. Rankst du für „Immobilienmakler + Ort" überhaupt? Wenn nein, ist das dein erstes Thema.
• Namen und Adresse vereinheitlichen. Firmenname, Anschrift und Telefonnummer überall identisch – Website, Impressum, Google-Profil, Portale, Verzeichnisse.
• Google-Unternehmensprofil vervollständigen. Tätigkeitsgebiet, Leistungen, Öffnungszeiten, aktuelle Bewertungen.
• Kernfragen absatzweise beantworten. Je eine Frage, je ein eigenständiger Absatz, der ohne Kontext funktioniert.
• Alte Einträge aufräumen. Verzeichnisse mit veralteter Adresse oder toter Nummer korrigieren oder löschen lassen.
• Monatlich testen. Dieselben fünf Fragen, protokolliert. Sonst merkst du Veränderungen nicht.

Häufige Fragen

Kann ich bezahlen, damit ChatGPT mich empfiehlt?

Nein. Es gibt keine Anzeigenplätze in den organischen Antworten, und wer dir eine feste Platzierung verkauft, verkauft dir etwas, das er nicht liefern kann. Was du beeinflussen kannst, sind die Voraussetzungen: Auffindbarkeit, Crawler-Zugriff, Konsistenz deiner Angaben und die Qualität der Quellen, die über dich existieren.

Warum bekomme ich bei derselben Frage unterschiedliche Antworten?

Weil diese Systeme nicht deterministisch sind. Formulierung, Modellversion und die jeweils abgerufenen Quellen führen zu unterschiedlichen Ergebnissen. Deshalb ist ein einzelner Test wenig aussagekräftig – erst die Wiederholung über mehrere Durchläufe zeigt ein Muster.

Was mache ich, wenn ChatGPT etwas Falsches über mich sagt?

An der Antwort selbst kannst du nichts korrigieren. Was du korrigieren kannst, sind die Quellen dahinter: Google-Unternehmensprofil, Portalprofile, Verzeichniseinträge, deine eigene Website. Wenn die falsche Angabe dort verschwindet und die richtige an mehreren Stellen konsistent auftaucht, ändert sich die Antwort mit den nächsten Abrufen.

Bringt es etwas, ChatGPT direkt auf meine Website hinzuweisen?

Für die Sichtbarkeit in den Suchfunktionen nicht. Es gibt kein Anmeldeverfahren wie früher bei Suchmaschinenverzeichnissen. Was hilft, ist der langweilige Weg: auffindbar sein, Crawler zulassen, konsistente Angaben pflegen.

Muss ich das auch für Perplexity und Gemini separat machen?

Die Grundlagen gelten für alle: Auffindbarkeit, saubere Entität, konsistente Daten. Unterschiedlich sind die Crawler-Kennungen – Perplexity nutzt PerplexityBot und Perplexity-User, Anthropic Claude-SearchBot und Claude-User. Wer nur OpenAI freigibt, ist in den anderen Systemen weiterhin unsichtbar.

Nächster Schritt

Mach den Zehn-Minuten-Test. Stell die fünf Fragen aus der Tabelle und schreib auf, was zurückkommt.

Wenn du das Ergebnis lieber systematisch hättest – über ChatGPT, Google AI Overviews, Gemini und Perplexity hinweg, zusammen mit einer Prüfung deiner Crawler-Freigaben und strukturierten Daten – machen wir das für dich. Kostenlos und unverbindlich: GEO für Immobilienmakler.