SEO-Audit für die Maklerwebsite: 24 Checks zum Selbermachen

Kurz gesagt:

• Ein brauchbares Basis-Audit schaffst du in zwei Stunden, ohne kostenpflichtige Werkzeuge und ohne Technikkenntnisse.
• Die vier Bereiche: Auffindbarkeit, Technik, Inhalt, lokale Signale. In dieser Reihenfolge, weil jeder auf dem vorigen aufbaut.
• Der häufigste Fehler auf Maklerwebsites ist kein Ranking-Problem, sondern ein Indexierungsproblem – Seiten, die Google gar nicht kennt.
• Zu jedem Check steht, was er kostet, wenn er fehlschlägt. Nicht alles ist gleich dringend.
• Am Ende hast du eine priorisierte Liste, mit der du entweder selbst weiterarbeitest oder ein Angebot bewerten kannst.

Die meisten SEO-Audits, die Maklern angeboten werden, sind Werkzeug-Ausdrucke. Zweiundvierzig Seiten, dreihundert Warnungen, keine Priorisierung. Am Ende weiß niemand, was zuerst zu tun ist.

Dieses Audit ist anders aufgebaut: vier Bereiche, 24 Checks, jeder in unter fünf Minuten prüfbar. Zu jedem steht, was passiert, wenn er fehlschlägt – damit du unterscheiden kannst zwischen „muss diese Woche" und „irgendwann mal".

Du brauchst dafür: einen Browser, Zugang zu deiner Google Search Console und zu deinem Google-Unternehmensprofil.

Bereich 1: Auffindbarkeit

Hier fangen wir an, weil alles andere sinnlos ist, wenn Google deine Seiten nicht kennt.

1. Wie viele deiner Seiten sind im Index?
Such bei Google nach site:deine-domain.de. Die Trefferzahl ist eine grobe Angabe, aber sie sagt dir die Größenordnung. Fünf Treffer bei einer Seite mit vierzig Unterseiten ist ein ernstes Problem.
Kostet, wenn es fehlschlägt: alles. Nicht indexierte Seiten existieren für Google nicht.

2. Steht deine wichtigste Seite im Index?
Such nach site:deine-domain.de/immobilienbewertung oder wie deine zentrale Eigentümer-Seite heißt. Kein Treffer heißt: dringend.
Kostet: deine wertvollsten Anfragen.

3. Was sagt die Search Console unter „Indexierung"?
Dort steht, wie viele Seiten indexiert sind und wie viele nicht – inklusive Grund. „Durch noindex-Tag ausgeschlossen" auf einer wichtigen Seite ist ein Klassiker nach einem Relaunch.
Kostet: siehe oben, mit dem Unterschied, dass hier der Grund dabeisteht.

4. Ist deine robots.txt in Ordnung?
Ruf deine-domain.de/robots.txt auf. Steht dort Disallow: / unter User-agent: *, sperrst du alles aus.
Kostet: alles. Kommt seltener vor als befürchtet, ist aber verheerend.

5. Existiert eine Sitemap und ist sie eingereicht?
Ruf deine-domain.de/sitemap.xml auf. Dann in der Search Console unter „Sitemaps" prüfen, ob sie dort hinterlegt ist.
Kostet: langsamere Indexierung neuer Seiten. Kein Beinbruch, aber unnötig.

6. Läuft alles auf einer Adresse?
Tipp deine Domain mit und ohne www ein, einmal mit http, einmal mit https. Alle vier Varianten sollten auf derselben Adresse landen.
Kostet: verteilte Signale. Google sieht dann vier Websites statt einer.

Bereich 2: Technik

7. Wie schnell lädt deine Startseite auf dem Handy?
PageSpeed Insights von Google, Mobil-Wert. Alles unter 50 ist ein echtes Problem.
Kostet: Besucher, die abspringen, bevor die Seite steht. Bei Eigentümern, die abends auf dem Sofa recherchieren, entscheidet das.

8. Sind die Core Web Vitals im grünen Bereich?
Im selben Bericht. Drei Werte: Ladeerlebnis, Interaktivität, visuelle Stabilität.
Kostet: Rankings, aber nachrangig. Erst wenn alles andere stimmt, wird das zum Unterschied.

9. Ist die Seite auf dem Handy bedienbar?
Ruf deine Seite auf dem eigenen Telefon auf. Buttons zu klein, Text zu klein, horizontal scrollen nötig?
Kostet: die Mehrheit deiner Besucher.

10. Läuft die Seite über HTTPS?
Schloss-Symbol in der Adresszeile.
Kostet: Vertrauen und Rankings. Sollte 2026 kein Thema mehr sein, ist es aber gelegentlich.

11. Gibt es kaputte Links?
Klick dich durch deine Hauptnavigation und die Fußzeile. Jede Fehlerseite ist ein Verlust.
Kostet: Besucher und Crawl-Budget.

12. Wird strukturierte Auszeichnung ausgeliefert?
Quelltext öffnen (Strg+U beziehungsweise Cmd+Alt+U) und nach application/ld+json suchen. Nichts gefunden heißt: kein Schema.
Kostet: Verständlichkeit für Suchmaschinen und KI-Systeme. Zunehmend wichtig.

Kurzfazit: Technik ist selten der Grund, warum ein Maklerbüro nicht gefunden wird – aber oft der Grund, warum Besucher wieder abspringen. Prüfen ja, zuerst reparieren nur bei den Punkten 10 und 11.

Bereich 3: Inhalt

13. Hat jede Seite genau eine H1?
Quelltext öffnen, nach <h1 suchen. Keine oder mehrere sind beides falsch.
Kostet: Klarheit darüber, worum es auf der Seite geht.

14. Ist der Seitentitel unter 60 Zeichen?
Der Titel im Browser-Tab. Länger wird in den Suchergebnissen abgeschnitten.
Kostet: Klickrate. Ein abgeschnittener Titel wirkt unprofessionell.

15. Hat jede wichtige Seite eine eigene Meta-Description?
Zwischen 150 und 160 Zeichen, und für jede Seite anders.
Kostet: Klickrate. Google schreibt sonst selbst etwas, oft unpassend.

16. Gibt es doppelte Titel?
In der Search Console oder durch Durchklicken. Fünf Seiten mit „Immobilien – Ihr Makler" sind fünf Seiten, die sich gegenseitig behindern.
Kostet: Rankings, weil Google nicht weiß, welche Seite gemeint ist.

17. Kämpfen zwei Seiten um dasselbe Keyword?
Such site:deine-domain.de immobilienbewertung. Wenn drei Seiten dasselbe abdecken wollen, rankt keine – siehe Keyword-Recherche.
Kostet: genau die Rankings, die dir am wichtigsten sind.

18. Beantwortet jede Seite eine klare Frage?
Lies deine wichtigste Unterseite und frag dich: Welche einzelne Frage beantwortet sie? Wenn du keine nennen kannst, kann Google es auch nicht.
Kostet: Relevanz. Der häufigste inhaltliche Fehler überhaupt.

19. Haben Bilder Alt-Texte?
Rechtsklick auf ein Bild, „Element untersuchen", nach alt= schauen.
Kostet: Barrierefreiheit und Bildersuche. Kein Ranking-Killer, aber unnötig verschenkt.

20. Gibt es interne Links im Fließtext?
Nicht Navigation und Fußzeile, sondern Links mitten im Text. Auf den meisten Maklerwebsites: keine.
Kostet: Weiterleitung von Signalen zwischen deinen Seiten. Einer der unterschätztesten Punkte.

Bereich 4: Lokale Signale

21. Ist dein Google-Unternehmensprofil vollständig?
Öffnungszeiten, Tätigkeitsgebiet, Leistungen, Fotos, Beschreibung.
Kostet: die lokale Sichtbarkeit, und damit den wichtigsten Kanal, den Makler haben.

22. Stimmen Name, Adresse und Telefonnummer überall überein?
Website, Impressum, Google-Profil, Portalprofile, Branchenverzeichnisse. Auch die Schreibweise.
Kostet: Eindeutigkeit. Widersprüchliche Angaben verwässern deine Entität – bei Google und erst recht bei KI-Systemen.

23. Bekommst du regelmäßig neue Bewertungen?
Nicht die Gesamtzahl zählt, sondern die Frequenz. Vierzig Bewertungen, die letzte von 2023, wirken schlechter als zwölf aus diesem Jahr.
Kostet: Vertrauen vor dem Erstkontakt und lokale Sichtbarkeit.

24. Gibt es Seiten für deine Orte und Stadtteile?
Mit echtem Inhalt, nicht mit ausgetauschtem Ortsnamen.
Kostet: die Suchen, bei denen du gegen Portale strukturell im Vorteil wärst.

Kurzfazit: Wenn du nur Zeit für einen Bereich hast, nimm Bereich 1. Eine nicht indexierte Seite kann nicht ranken, egal wie gut sie ist.

Was du mit dem Ergebnis machst

Sortiere deine Funde in drei Töpfe.

Dringlichkeit	Welche Checks	Warum
Diese Woche	1–6, 10, 21	Ohne Auffindbarkeit und Google-Profil wirkt nichts anderes
Diesen Monat	13–18, 22	Inhaltliche Klarheit, mit überschaubarem Aufwand zu beheben
Wenn Zeit ist	7–9, 11–12, 19–20, 23–24	Wichtig, aber wirkungslos, solange die ersten beiden Töpfe offen sind

Diese Reihenfolge ist wichtiger als die Vollständigkeit. Ich sehe regelmäßig Maklerwebsites, bei denen jemand monatelang an Ladezeiten gefeilt hat, während die zentrale Bewertungsseite auf noindex stand.

Aus der Praxis

Klose & Partner war für Google praktisch unsichtbar, während die Wettbewerber in der Region längst gefunden wurden. Der Einstieg war genau so ein Audit – zuerst die technische Basis, dann Inhalte.

Nach der Optimierung und den ersten regelmäßigen Ratgeber-Inhalten zeigte die Search Console binnen drei Wochen 539 Impressionen und 100 Besucher, bei einer Klickrate von 13,9 Prozent gegenüber einem Branchenschnitt von 3 bis 5 Prozent. Drei Anfragen kamen über den KI-Assistenten herein, darunter eine Eigentümeranfrage.

Der Punkt für dieses Audit: Die ersten Effekte kamen nicht aus neuen Inhalten, sondern daraus, dass vorhandene Seiten überhaupt erst auffindbar wurden. Das ist der Regelfall, nicht die Ausnahme. Einzelfall, keine zugesicherte Eigenschaft.

Häufige Fragen

Brauche ich für ein Audit kostenpflichtige Werkzeuge?

Für die 24 Checks oben nicht. Search Console, PageSpeed Insights, der Rich-Results-Test und dein Browser reichen. Kostenpflichtige Werkzeuge liefern mehr Details und automatisieren die Überwachung – für eine einmalige Bestandsaufnahme brauchst du sie nicht.

Wie oft sollte ich das machen?

Einmal im Halbjahr komplett, plus nach jeder größeren Änderung an der Website. Nach einem Relaunch unbedingt sofort: Relaunches sind der häufigste Anlass für plötzlich verschwundene Rankings, meist wegen vergessener Weiterleitungen oder eines versehentlich stehengebliebenen noindex.

Was, wenn ich einen Fehler finde und ihn nicht selbst beheben kann?

Dann hast du trotzdem gewonnen. Eine konkrete Fehlerliste ist die beste Grundlage für ein Angebot – du kannst prüfen, ob dein Dienstleister dieselben Punkte nennt, und du erkennst, wenn jemand Nebensächlichkeiten aufbläht.

Mein Audit sieht gut aus, es kommen trotzdem keine Anfragen. Woran liegt das?

Dann ist es wahrscheinlich kein SEO-Problem. Zwischen Ranking und Anfrage liegen zwei weitere Schritte: Jemand muss klicken, und die Seite muss ihn überzeugen. Wenn Impressionen und Klicks stimmen und trotzdem niemand anfragt, liegt das Problem auf der Seite, nicht davor.

Lohnt sich ein professionelles Audit zusätzlich?

Es geht tiefer – Wettbewerbsvergleich, Keyword-Potenziale, Crawling der gesamten Seite, Log-Analyse. Der Unterschied zu diesem Selbst-Audit ist Vollständigkeit und Einordnung, nicht die Grundlagen. Wer die 24 Punkte oben abgearbeitet hat, hat den größten Teil der typischen Probleme schon gefunden.

Nächster Schritt

Fang mit Check 1 an: site:deine-domain.de bei Google eingeben. Wenn die Trefferzahl deutlich unter der Zahl deiner Unterseiten liegt, hast du in dreißig Sekunden dein wichtigstes Problem gefunden.

Wenn du die Liste lieber gemeinsam durchgehen willst, inklusive Wettbewerbsvergleich für deine Region: SEO für Immobilienmakler. Kostenlose Erstanalyse, unverbindlich.