Keyword-Recherche für Makler: was Eigentümer eingeben

Kurz gesagt:

• Nicht jeder Suchbegriff ist gleich viel wert. Käufer-Keywords bringen Traffic, Eigentümer-Keywords bringen Mandate.
• Die schnellste Keyword-Quelle sitzt in deinem eigenen Postfach: die Fragen, die Kunden dir im Erstgespräch stellen.
• Suchvolumen ist für lokale Makler die am meisten überschätzte Kennzahl. Zehn Suchen im Monat mit Verkaufsabsicht schlagen tausend ohne.
• Prüfe jedes Keyword mit dem Zehn-Sekunden-Test: googeln und schauen, wer dort steht. Portale auf Platz 1 heißt Finger weg.
• Unten stehen 40 konkrete Begriffe nach Suchtyp sortiert, die du direkt übernehmen kannst.

Die meisten Keyword-Listen für Makler taugen nichts, und das aus einem einfachen Grund: Sie sind nach Suchvolumen sortiert.

Für einen Onlineshop ergibt das Sinn. Für ein Maklerbüro führt es dazu, dass du ein Jahr lang um Begriffe kämpfst, die dir Besucher bringen, aus denen nie ein Auftrag wird. Ein Eigentümer, der sein Haus verkaufen will, sucht anders als jemand, der eine Wohnung mieten möchte – und er ist für dein Geschäft ein Vielfaches wert.

Dieser Artikel dreht die Sortierung um. Nicht nach Volumen, sondern nach dem, was am Ende der Suche steht.

Die vier Suchtypen, nach Wert sortiert

Suchtyp	Was dahintersteckt	Wert für dich	Beispiel
Eigentümer-Intent	Jemand denkt über einen Verkauf nach	sehr hoch	„Haus verkaufen ohne Makler"
Lokale Maklersuche	Jemand sucht bereits einen Anbieter	hoch	„Immobilienmakler [Ort] Bewertungen"
Informationssuche mit Ortsbezug	Recherchephase, oft Monate vor dem Auftrag	mittel	„Grundstückspreise [Stadtteil]"
Käufer- und Mietersuche	Jemand sucht ein Objekt	niedrig	„3-Zimmer-Wohnung [Ort]"

Die letzte Zeile ist die, auf die die meisten Makler optimieren, und sie ist die schwächste – doppelt: geringer Geschäftswert und gleichzeitig der Bereich, in dem die Portale strukturell nicht zu schlagen sind.

Der Grund für die Reihenfolge ist simpel. Ein Eigentümer bringt dir einen Auftrag, an dem Monate Arbeit und eine Provision hängen. Ein Mietinteressent bringt dir eine Besichtigung, an der wenig hängt und die ohnehin über das Portal gekommen wäre.

Kurzfazit: Sortiere Keywords nach Geschäftswert, nicht nach Volumen. Zehn Eigentümer-Suchen im Monat sind mehr wert als tausend Objektsuchen.

Die Keyword-Quelle, die du schon hast

Bevor du irgendein Werkzeug öffnest: Die besten Suchbegriffe für dein Büro stehen in deinem Postfach und in deinem Kopf.

Welche Fragen stellen Eigentümer dir im Erstgespräch? Nicht die, von denen du denkst, dass sie sie stellen sollten – die, die tatsächlich kommen. Was kostet mich das. Wie lange dauert das. Muss ich vorher renovieren. Was ist mit dem Energieausweis. Kann ich das nicht selbst machen.

Jede dieser Fragen ist ein Suchbegriff. Und zwar einer mit einer Eigenschaft, die kein Werkzeug liefert: Du weißt, dass echte Kunden sie stellen.

Drei weitere Quellen, die kaum jemand nutzt:

Deine Search Console. Unter „Leistung" siehst du, für welche Begriffe du bereits erscheinst. Sortiere nach Impressionen und schau dir die Begriffe an, bei denen du auf Position 15 bis 30 stehst. Das sind die günstigsten Verbesserungen, die es gibt – dort bist du fast da.

Die Google-Suche selbst. Tipp deinen Kernbegriff ein und schau, was Google vorschlägt. Scroll ans Ende der Trefferliste zu den verwandten Suchanfragen. Klapp die „Ähnliche Fragen"-Kästen auf. Das ist echtes Nutzerverhalten, kostenlos.

Deine Bewertungen. Wofür loben Kunden dich? Wenn dreimal „hat sich Zeit für die Bewertung genommen" steht, ist Bewertung dein Thema, nicht Vermarktung.

40 Suchbegriffe zum Übernehmen

Ersetze die Platzhalter durch deinen Ort und deine Stadtteile. Nicht alle sind für dich relevant – such dir die zehn heraus, die zu deinem Schwerpunkt passen.

Eigentümer-Intent (der wertvollste Block):

• Haus verkaufen [Ort]
• Wohnung verkaufen [Ort]
• Immobilie verkaufen ohne Makler
• Was ist mein Haus wert [Ort]
• Immobilienbewertung [Ort] kostenlos
• Haus erben und verkaufen
• Immobilie verkaufen bei Scheidung
• Haus verkaufen Ablauf
• Wann Haus verkaufen bester Zeitpunkt
• Haus verkaufen vermietet
• Immobilie verkaufen Steuer
• Haus verkaufen ohne Renovierung

Lokale Maklersuche:

• Immobilienmakler [Ort]
• Makler [Stadtteil]
• Immobilienmakler [Ort] Bewertungen
• Bester Immobilienmakler [Ort]
• Makler [Ort] Kosten
• Immobiliengutachter [Ort]
• Hausverkauf Makler [Ort]
• Maklerbüro [Ort] Erfahrungen

Informationssuche mit Ortsbezug:

• Immobilienpreise [Ort]
• Grundstückspreise [Stadtteil]
• Quadratmeterpreis [Ort]
• Bodenrichtwert [Ort]
• Immobilienmarkt [Ort] Entwicklung
• Wohnlagen [Ort] Übersicht
• [Stadtteil] wohnen Erfahrungen
• Mietspiegel [Ort]

Ablauf- und Rechtsfragen:

• Maklerprovision wer zahlt
• Energieausweis Pflicht Verkauf
• Notartermin Ablauf Hausverkauf
• Grundbuchauszug beantragen [Ort]
• Exposé was muss rein
• Maklervertrag kündigen
• Verkehrswert und Kaufpreis Unterschied
• Vorfälligkeitsentschädigung berechnen

Schwerpunkt- und Nischenbegriffe:

• Denkmalimmobilie verkaufen [Ort]
• Mehrfamilienhaus verkaufen [Ort]
• Gewerbeimmobilie vermieten [Ort]
• Immobilie im Ausland verkaufen
• Zwangsversteigerung [Ort] Beratung
• Nachlassimmobilie verkaufen

Die letzten sechs sind besonders interessant, wenn sie zu deinem Schwerpunkt passen. Nischenbegriffe haben wenig Suchvolumen – aber wer „Nachlassimmobilie verkaufen" sucht, hat ein konkretes Problem und wenig Auswahl an Anbietern, die dazu etwas sagen.

Der Zehn-Sekunden-Test

Bevor du ein Keyword in deine Liste aufnimmst, mach diesen Test. Er ist unwissenschaftlich und trotzdem der beste Filter, den ich kenne.

Googele den Begriff. Schau dir an, wer auf Seite 1 steht.

Was du siehst	Was es bedeutet
Nur Portale und bundesweite Plattformen	Streichen. Chancenlos.
Große Ratgeberseiten und Vergleichsportale	Schwierig, aber mit lokalem Bezug angreifbar
Lokale Makler und regionale Anbieter	Gutes Ziel. Da gehörst du hin.
Gemischte Ergebnisse, Karte, Fragen-Kästen	Sehr gutes Ziel. Google ist unentschieden, das ist deine Chance
Fast nichts Passendes	Entweder Nische mit Potenzial oder falsch verstandene Suchintention

Der letzte Fall verdient Aufmerksamkeit. Wenn du „Immobilienbewertung" suchst und lauter Software-Anbieter siehst, hast du gerade gelernt, dass Google diesen Begriff anders versteht als du. Optimiere dann auf „Immobilienbewertung [Ort]" oder „Haus bewerten lassen" – Begriffe, bei denen die Absicht eindeutig ist.

Kurzfazit: Die Trefferliste sagt dir, was Google für die Suchabsicht hält. Gegen diese Einschätzung zu optimieren funktioniert nicht.

Was mit Suchvolumen wirklich ist

Jetzt zu der Kennzahl, um die sich alles dreht und die für dich am wenigsten aussagt.

Suchvolumen-Angaben aus Werkzeugen sind für lokale Begriffe oft ungenau, weil die Fallzahlen klein sind. „Haus verkaufen Wolfenbüttel" wird dir vielleicht mit 10 bis 100 Suchen im Monat angezeigt – eine Spanne, mit der du nichts anfangen kannst.

Wichtiger ist die Rechnung dahinter. Angenommen, ein Begriff hat tatsächlich zwanzig Suchen im Monat. Wenn du dort auf Platz 1 stehst und zwei Leute klicken, und einer davon ein Erstgespräch anfragt, und daraus über das Jahr ein Mandat wird – dann hat dieser Begriff mit zwanzig Suchen mehr gebracht als jeder Käufer-Begriff mit tausend.

Deshalb: Nimm Suchvolumen als grobe Orientierung, ob ein Begriff überhaupt existiert. Nicht als Rangfolge.

Aus der Praxis

Klose & Partner war für Google praktisch unsichtbar, während die Wettbewerber in der Region längst gefunden wurden. Nach der technischen Optimierung und den ersten regelmäßigen Ratgeber-Inhalten zeigte die Search Console binnen drei Wochen 539 Impressionen und 100 Besucher – bei einer Klickrate von 13,9 Prozent, fast dreimal über dem Branchenschnitt von 3 bis 5 Prozent.

Diese Klickrate ist der Punkt, an dem Keyword-Auswahl sichtbar wird. Eine so hohe Rate entsteht nicht bei allgemeinen Begriffen, bei denen der Nutzer zehn ähnliche Ergebnisse sieht. Sie entsteht, wenn jemand eine konkrete Frage hat und ein Ergebnis sichtbar genau darauf antwortet. Einzelfall, keine zugesicherte Eigenschaft.

Checkliste: deine Keyword-Liste in einer Stunde

• Zehn Fragen aufschreiben, die Eigentümer dir zuletzt im Erstgespräch gestellt haben.
• Search Console öffnen, nach Impressionen sortieren, Begriffe auf Position 15 bis 30 markieren.
• Google-Vorschläge sammeln zu deinen drei Kernbegriffen, inklusive verwandter Suchanfragen.
• Aus der 40er-Liste oben die zehn passenden übernehmen und Platzhalter ersetzen.
• Jeden Begriff dem Zehn-Sekunden-Test unterziehen. Portale auf Platz 1 heißt streichen.
• Nach Suchtyp gruppieren, nicht nach Volumen.
• Pro Begriff eine Zielseite festlegen. Zwei Seiten für dasselbe Keyword schaden beiden.
• Mit den fünf wertvollsten anfangen. Nicht mit den einfachsten.

Der vorletzte Punkt ist der, an dem die meisten Maklerwebsites leiden: drei Seiten, die alle „Immobilienbewertung" abdecken wollen, und keine rankt.

Häufige Fragen

Brauche ich ein kostenpflichtiges Keyword-Tool?

Für den Anfang nicht. Search Console, Google-Vorschläge und die verwandten Suchanfragen decken den Bedarf eines lokalen Maklerbüros weitgehend ab. Kostenpflichtige Werkzeuge werden interessant, wenn du systematisch Wettbewerber analysieren oder über mehrere Standorte hinweg arbeiten willst.

Wie viele Keywords brauche ich?

Weniger, als du denkst. Zehn bis fünfzehn ernsthaft verfolgte Begriffe sind für ein Büro mit einem Standort mehr als genug. Wer fünfzig Begriffe angeht, macht bei allen zu wenig.

Was ist mit Long-Tail-Keywords?

Genau die sind dein Terrain. Lange, spezifische Suchen wie „Haus geerbt verkaufen oder vermieten" haben wenig Volumen, wenig Wettbewerb und eine sehr klare Absicht dahinter. Für ein lokales Büro sind sie in der Summe wertvoller als der eine Hauptbegriff.

Sollte ich für jeden Stadtteil eine eigene Seite bauen?

Nur für die, in denen du tatsächlich arbeitest, und nur mit echtem Inhalt. Zwanzig Seiten mit ausgetauschtem Ortsnamen erkennt Google als das, was sie sind. Drei Stadtteilseiten mit echter Marktkenntnis schlagen zwanzig leere.

Wie oft muss ich die Liste überarbeiten?

Ein- bis zweimal im Jahr reicht. Was sich häufiger lohnt, ist der Blick in die Search Console: Dort tauchen laufend Begriffe auf, für die du unerwartet erscheinst. Das sind oft die besten Hinweise auf Themen, die du noch nicht bedienst.

Nächster Schritt

Öffne deine Search Console, sortiere nach Impressionen und schau dir die Begriffe auf Position 15 bis 30 an. Das sind die Rankings, die mit der geringsten Arbeit auf Seite 1 rutschen können.

Wenn du die vollständige Analyse für deine Region willst – inklusive der Frage, welche Begriffe deine Wettbewerber besetzen und welche frei sind: SEO für Immobilienmakler. Kostenlose Erstanalyse, unverbindlich.