Kurz gesagt:

Google nennt selbst drei Warnsignale: garantierte Rankings, eine behauptete Sonderbeziehung zu Google und eine angebliche bevorzugte Aufnahme.

„No one can guarantee a #1 ranking on Google" steht wörtlich in Googles eigener Dokumentation. Wer es trotzdem verspricht, hat sich damit disqualifiziert.

Der wichtigste Vertragspunkt ist nicht der Preis: Search Console, Analytics und alle Inhalte müssen auf deinen Konten liegen und dir gehören.

Acht Fragen fürs Erstgespräch, die eine gute Agentur gerne beantwortet und eine schlechte ausweichend.

Wir sind selbst Anbieter. Deshalb steht unten auch, woran du erkennst, dass wir nicht passen.

Eine Vorbemerkung, damit du weißt, woran du bist: Wir bieten SEO für Immobilienmakler an. Dieser Artikel ist also von einer Partei geschrieben, die ein Interesse am Ergebnis hat.

Ich habe trotzdem versucht, ihn so zu schreiben, dass er auch nützt, wenn du dich am Ende für jemand anderen entscheidest. Die Kriterien unten sind nicht auf uns zugeschnitten – einige davon erfüllen Wettbewerber besser als wir, und das steht auch drin.

Die drei Warnsignale, die Google selbst nennt

Fangen wir mit dem an, was du nicht bei uns nachlesen musst, sondern direkt bei Google.

In der offiziellen Dokumentation zur Auswahl von SEO-Dienstleistern steht wörtlich: „No one can guarantee a #1 ranking on Google." Und weiter: „Beware of SEOs that claim to guarantee rankings, allege a 'special relationship' with Google, or advertise a 'priority submit' to Google."

Drei Warnsignale also, von Google selbst formuliert:

Garantierte Rankings. Niemand kontrolliert Googles Algorithmus, also kann niemand eine Position zusagen. Wenn du eine Garantie hörst, kannst du das Gespräch beenden.

Eine behauptete Sonderbeziehung zu Google. Es gibt keine Partnerschaft, die Rankings beeinflusst. Google hält in derselben Dokumentation fest: „Google never accepts money to include or rank sites in our search results, and it costs nothing to appear in our organic search results."

Eine angebliche bevorzugte Aufnahme. Ein „Priority Submit" existiert nicht.

Diese drei Punkte sind der schnellste Filter, den es gibt. Sie kosten dich fünf Minuten im Erstgespräch und sortieren einen erstaunlich großen Teil des Marktes aus.

Kurzfazit: Wer Platz 1 garantiert, widerspricht Googles eigener Aussage. Das ist kein Verhandlungspunkt, das ist ein Ausschlusskriterium.

Was eine gute Agentur anders macht

Merkmal	Gutes Zeichen	Warnsignal
Erstgespräch	Stellt Fragen zu deinem Geschäft, bevor sie etwas anbietet	Präsentiert ein Paket, bevor sie deine Website gesehen hat
Zieldefinition	Spricht über Eigentümeranfragen	Spricht über Besucherzahlen
Zeitrahmen	Nennt vier bis zwölf Monate und begründet es	Verspricht Ergebnisse in Wochen
Zugänge	Search Console und Analytics laufen auf deinen Konten	Alles liegt bei der Agentur
Berichte	Kennzahlen samt dem, was nicht läuft	Aufgabenlisten und ausschließlich grüne Balken
Leistungsumfang	Schriftlich, was monatlich passiert	„Laufende Optimierung" ohne nähere Angabe
Inhalte	Gehören dir und bleiben nach Vertragsende	Liegen auf fremden Systemen
Branchenkenntnis	Kennt den Unterschied zwischen Eigentümer- und Käufer-Suchen	Behandelt dich wie einen Onlineshop
Ehrlichkeit	Sagt dir, wann sich SEO für dich nicht lohnt	Hat für jede Ausgangslage dasselbe Angebot

Die vorletzte Zeile ist die, die Makler am häufigsten unterschätzen. Eine Agentur, die aus dem E-Commerce kommt und dich mit denselben Methoden bearbeitet, optimiert auf Traffic. Für dich zählt aber, ob der eine Eigentümer anruft, nicht ob dreihundert Mietinteressenten vorbeischauen.

Acht Fragen fürs Erstgespräch

Diese Fragen kosten dich zehn Minuten und sagen dir mehr als jedes Portfolio.

1. Welche Suchbegriffe wollt ihr angehen, und warum diese?
Eine gute Antwort unterscheidet zwischen Eigentümer- und Käufer-Suchen und begründet die Auswahl mit deinem Geschäft. Eine schlechte nennt Begriffe mit hohem Suchvolumen.

2. Wo stehe ich bei diesen Begriffen heute?
Wer das nicht beantworten kann, hat nicht nachgeschaut. Den Ausgangswert kannst du dir übrigens selbst verschaffen, bevor du ins Gespräch gehst.

3. Was passiert konkret in den ersten drei Monaten?
Erwarte eine Aufzählung: Audit, technische Fehler, welche Seiten, wie viele Inhalte. Nicht „wir legen los".

4. Auf wessen Konten laufen Search Console und Analytics?
Die einzig richtige Antwort ist: auf deinen. Alles andere heißt, dass du beim Wechsel deine gesamte Historie verlierst.

5. Gehören mir die Texte und Seiten nach Vertragsende?
Auch hier gibt es nur eine akzeptable Antwort. Es gibt Anbieter, bei denen die Inhalte auf deren Infrastruktur liegen und beim Ausstieg verschwinden.

6. Wer schreibt die Inhalte, und wer prüft sie fachlich?
Immobilienthemen haben rechtliche Fallstricke. Ein Text über Maklerprovision, der die Gesetzeslage falsch darstellt, ist ein Problem, das auf deinen Namen läuft.

7. Wie sieht ein Monatsbericht aus – kann ich einen sehen?
Anonymisiert geht das immer. Wenn nicht, frag dich warum.

8. Wann würdet ihr mir von SEO abraten?
Meine Lieblingsfrage. Wer darauf keine ehrliche Antwort hat, verkauft dir alles.

Was in den Vertrag gehört

Über Preise reden alle. Über diese Punkte redet fast niemand, und sie entscheiden, ob du in zwei Jahren frei bist oder festhängst.

Laufzeit und Kündigungsfrist. Zwölf Monate sind bei SEO vertretbar, weil vorher kaum etwas messbar ist. Vierundzwanzig Monate ohne Ausstiegsoption sind es nicht.
Definierter Leistungsumfang. Schriftlich, was monatlich passiert. „Betreuung" ist kein Leistungsumfang.
Eigentum an Inhalten. Texte, Bilder, Seiten gehören dir, auch nach Vertragsende.
Zugänge auf deinen Konten. Search Console, Analytics, Google-Unternehmensprofil. Die Agentur bekommt Zugriff, nicht Besitz.
Herausgabe bei Beendigung. Zugangsdaten, Dokumentation, laufende Arbeiten.
Keine Ranking-Garantien. Falls doch eine drinsteht: Streichen. Sie ist ohnehin nicht durchsetzbar und zeigt, wes Geistes Kind der Anbieter ist.

Aus der Praxis: was realistisch aussieht

Zwei Beispiele aus eigenen Projekten, ausdrücklich als Einzelfälle und nicht als zugesicherte Eigenschaft.

Klose & Partner war für Google praktisch unsichtbar. Nach technischer Optimierung und ersten Ratgeber-Inhalten zeigte die Search Console binnen drei Wochen 539 Impressionen und 100 Besucher, bei 13,9 Prozent Klickrate gegenüber einem Branchenschnitt von 3 bis 5 Prozent. Drei Anfragen über den KI-Assistenten, darunter eine Eigentümeranfrage.

JD Homes verzeichnete im ersten Monat nach dem Start rund 40 Prozent mehr Klicks und 250 Prozent mehr Impressionen.

Woran du erkennst, dass das ehrliche Zahlen sind: Es sind kleine absolute Werte. 539 Impressionen sind kein Geschäftsmodell, und 40 Prozent auf niedrigem Niveau sind leicht zu erreichen. Genau deshalb nenne ich sie so. Wenn dir jemand im ersten Monat dreistellige Anfragezahlen zeigt, frag nach dem Ausgangswert.

Kurzfazit: Frühe Zahlen sind immer klein. Wer im ersten Quartal beeindruckende absolute Werte präsentiert, zeigt dir vermutlich etwas anderes als organische Ergebnisse.

Wann wir nicht die Richtigen sind

Weil das oben stand, hier die Antwort auf meine eigene Frage 8.

Wenn du sofort Anfragen brauchst. SEO wirkt nach Monaten. Wenn im nächsten Quartal Aufträge fehlen, sind Anzeigen das passendere Werkzeug, und wir sagen dir das im Erstgespräch.

Wenn du deine Website nicht anfassen lassen willst. Ohne Zugriff auf Struktur, Inhalte und Technik bleibt SEO Kosmetik.

Wenn du gar keine Kapazität für Anfragen hast. Mehr Sichtbarkeit erzeugt mehr Anfragen. Wer die nicht bearbeiten kann, verbrennt Vertrauen statt es aufzubauen.

Wenn du in einer Großstadt gegen etablierte Wettbewerber mit kleinem Budget antrittst. Dann ist ein enger Stadtteilfokus sinnvoller als ein breiter Ansatz, den wir bei diesem Budget nicht seriös liefern könnten.

Häufige Fragen

Große Agentur oder kleiner Dienstleister?

Beides funktioniert, mit unterschiedlichen Risiken. Bei großen Agenturen landest du als kleines Maklerbüro leicht bei einem Junior. Bei kleinen Dienstleistern hängt vieles an einer Person. Die brauchbarste Frage ist nicht die Größe, sondern: Wer arbeitet konkret an meinem Projekt, und kann ich mit dieser Person sprechen?

Was ist von erfolgsbasierten Modellen zu halten?

„Nur zahlen bei Ranking-Erfolg" klingt fair und ist meist schlechter, als es aussieht – unter anderem, weil der Erfolgsbegriff im Vertrag definiert wird und selten das misst, was dir nützt. Das Thema ist umfangreich genug für einen eigenen Artikel.

Muss die Agentur Erfahrung mit Immobilien haben?

Hilfreich, aber nicht zwingend. Wichtiger ist, dass sie den Unterschied zwischen Eigentümer- und Käufer-Suchen versteht und danach fragt. Wer im Erstgespräch von „mehr Traffic" spricht statt von Anfragen, hat die Branche nicht verstanden, egal wie viele Immobilienkunden auf der Referenzliste stehen.

Wie lange sollte ich einem Anbieter geben?

Google selbst spricht von vier Monaten bis zu einem Jahr, bis Verbesserungen umgesetzt sind und wirken. Nach acht Wochen solltest du aber bereits Bewegung bei Impressionen und neuen Suchbegriffen sehen. Wenn sich dort nichts tut, ist das kein Grund für Geduld, sondern für ein Gespräch.

Kann ich SEO nicht selbst machen?

Die Grundlagen ja, und für ein kleines Büro mit klarem lokalem Fokus kommt man damit weit. Google-Profil pflegen, Bewertungen sammeln, verständliche Seiten für die eigenen Themen. Was schwierig wird, ist Kontinuität – SEO scheitert bei Selbermachern fast nie am Wissen, sondern daran, dass ab Monat drei das Tagesgeschäft gewinnt.

Nächster Schritt

Nimm die acht Fragen mit ins nächste Erstgespräch, egal mit wem. Die Antworten sagen dir mehr als jede Referenzliste.

Wenn du wissen willst, wie wir deine Ausgangslage einschätzen – inklusive einer ehrlichen Aussage, ob sich SEO für dich lohnt: SEO für Immobilienmakler. Kostenlose Erstanalyse, unverbindlich, ohne Ranking-Versprechen.

SEO-Agentur für Makler: woran du eine gute erkennst