Immobilienmakler: Freiberufler oder Gewerbe? Klare Antwort
Ist ein Immobilienmakler Freiberufler oder Gewerbe? Die klare Antwort inkl. § 34c, Gewerbesteuer-Rechenbeispiel und Anmelde-Checkliste für Immobilien-Gründer.
Niklas Schwerin
Co-Founder & KI-Stratege
Kurz gesagt:
- Ein Immobilienmakler ist in aller Regel Gewerbetreibender, nicht Freiberufler — die Vermittlung von Immobilien ist kein Katalogberuf nach § 18 EStG.
- Du brauchst zwei Dinge vor dem ersten Kundentermin: die Gewerbeanzeige nach § 14 GewO und die Erlaubnis nach § 34c GewO.
- Die gefürchtete Gewerbesteuer ist für Einzelmakler oft ein Nullsummenspiel: 24.500 € Freibetrag plus Anrechnung auf die Einkommensteuer neutralisieren sie bis zu einem Hebesatz von rund 400 %.
- Eine Bilanz brauchst du als Gründer nicht — bis 800.000 € Umsatz und 80.000 € Gewinn reicht die einfache Einnahmenüberschussrechnung.
Die Frage, ob ein Immobilienmakler Freiberufler oder Gewerbe ist, klingt nach Formalität. Sie ist es nicht. An ihr hängen deine Steuerlast, deine Anmeldepflichten und die Frage, ob dein erster Kundentermin überhaupt rechtssicher ist. Und sie wird online überraschend oft falsch beantwortet — meist mit einem vagen "kommt darauf an", das dir nichts hilft. Die juristische Antwort ist eindeutig, und dieser Artikel liefert sie dir mitsamt einem durchgerechneten Steuerbeispiel und einer Anmelde-Checkliste. Am Ende weißt du genau, was auf dich zukommt — und wo die eigentlichen Kosten deiner Selbstständigkeit liegen (Spoiler: nicht beim Finanzamt). Den breiteren Überblick liefert unser kompletter Fahrplan in die Makler-Selbstständigkeit; hier gehen wir gezielt auf die Rechts- und Steuerfrage.
Die kurze Antwort vorweg
Ein Immobilienmakler ist Gewerbetreibender, kein Freiberufler. Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke oder Wohnräume vermittelt, übt ein erlaubnispflichtiges Gewerbe aus. Der Beruf taucht in keiner der Aufzählungen für freie Berufe auf, und daran ändert auch ein Immobilienökonom-Titel oder ein Sachkundenachweis nichts — unabhängig davon, wie beratungsintensiv das Berufsbild und die Aufgaben eines Maklers im Alltag sind.
Warum hält sich der Irrtum trotzdem? Weil "Makler" nach Beratung klingt, und Beratungsberufe — Anwälte, Steuerberater, Architekten — sind oft freiberuflich. Der Unterschied liegt aber nicht im Prestige der Tätigkeit, sondern in einer klaren gesetzlichen Trennlinie. Die schauen wir uns jetzt an, denn sie entscheidet über alles Weitere.
Freier Beruf oder Gewerbe: die juristische Trennlinie
Das Steuerrecht kennt zwei Schubladen für Selbstständige, und du landest zwingend in genau einer. Welche es ist, ergibt sich aus zwei Paragrafen.
§ 18 EStG listet die freien Berufe auf. Der Gesetzestext nennt "selbständig ausgeübte wissenschaftliche, künstlerische, schriftstellerische, unterrichtende oder erzieherische Tätigkeit" sowie einen konkreten Katalog: Ärzte, Rechtsanwälte, Notare, Ingenieure, Architekten, Steuerberater, Journalisten, Dolmetscher "und ähnlicher Berufe". Der Immobilienmakler steht dort nicht — und nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist diese Aufzählung im Kern abschließend. "Ähnliche Berufe" meint Tätigkeiten, die den genannten in Ausbildung und Tätigkeit vergleichbar sind, nicht jede beratungsnahe Dienstleistung. Vermittlung gehört nicht dazu.
Landest du nicht in § 18, greift § 15 EStG. Der definiert den Gewerbebetrieb über vier Merkmale, die zusammentreffen müssen: eine "selbständige nachhaltige Betätigung, die mit der Absicht, Gewinn zu erzielen, unternommen wird und sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt" — sofern es sich weder um Land- und Forstwirtschaft noch um einen freien Beruf handelt. Das beschreibt die Maklertätigkeit lückenlos: Du arbeitest selbstständig, dauerhaft, willst Geld verdienen und bietest deine Leistung offen am Markt an. Vier von vier. Damit ist die Sache entschieden.
| Aspekt | Freiberufler (§ 18 EStG) | Gewerblicher Makler (§ 15 EStG) |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | Katalogberuf oder ähnlich | Gewerbebetrieb (4 Merkmale) |
| Gewerbeanmeldung | nein | ja (§ 14 GewO) |
| Sondererlaubnis | je nach Beruf | ja (§ 34c GewO) |
| Gewerbesteuer | nein | ja (mit Freibetrag) |
| IHK-Pflichtmitglied | nein | ja (§ 2 IHKG) |
| Gewinnermittlung | immer EÜR möglich | EÜR bis zu den Grenzwerten |
Kurzfazit: Immobilienvermittlung erfüllt alle vier Gewerbemerkmale des § 15 EStG und ist kein Katalogberuf des § 18. Der Freiberufler-Status ist damit keine Option, die du wählen könntest — er ist juristisch ausgeschlossen.
Was du konkret anmelden musst
Aus der Einordnung als Gewerbe folgen drei Pflichten. Die Reihenfolge ist keine Kür — die Erlaubnis nach § 34c muss vor der Tätigkeitsaufnahme vorliegen.
1. Erlaubnis nach § 34c GewO. Das ist die eigentliche Zugangshürde. Der Paragraf regelt die Erlaubnispflicht für "Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer, Wohnimmobilienverwalter". Für die reine Vermittlung greift Absatz 1 Satz 1 Nummer 1: Wer den Abschluss von Verträgen über Grundstücke oder Wohnräume vermittelt oder die Gelegenheit dazu nachweist, braucht die Erlaubnis. Zuständig ist die Gewerbe- oder Ordnungsbehörde deines Bundeslandes, nicht eine zentrale Bundesstelle. Voraussetzung sind Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse — welche Unterlagen die Behörde dafür konkret sehen will (Führungszeugnis der Belegart O, Auszug aus dem Schuldnerverzeichnis, Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts), schlüsselt unser Leitfaden zu den Voraussetzungen, um Makler zu werden Schritt für Schritt auf. Die Gebühr legt jede Kommune selbst fest und bewegt sich meist im mittleren dreistelligen Bereich; die Bearbeitung dauert je nach Behörde einige Wochen. Plane das ein, bevor du den ersten Auftrag zusagst.
Kurz zur Abgrenzung, weil es oft verwechselt wird: § 34c GewO gilt für Makler. Der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige braucht dagegen die Bestellung nach § 36 GewO — ein anderer Weg mit anderen Voraussetzungen. Wer beides anbietet, braucht auch beides.
2. Gewerbeanzeige nach § 14 GewO. Wer ein stehendes Gewerbe anfängt, muss das "der zuständigen Behörde gleichzeitig anzeigen". Umgangssprachlich Gewerbeanmeldung, formal Anzeigepflicht. Das läuft übers Gewerbeamt und ist der Verwaltungsakt, mit dem dein Betrieb offiziell existiert.
3. IHK-Mitgliedschaft nach § 2 IHKG. Sobald du zur Gewerbesteuer veranlagt wirst, gehörst du automatisch zur örtlichen Industrie- und Handelskammer. Das ist keine Wahl, sondern Pflichtmitgliedschaft — und einer der praktischen Unterschiede zum Freiberufler, der nicht IHK-pflichtig ist.
Deine Anmelde-Checkliste (in dieser Reihenfolge)
- Führungszeugnis und Gewerbeauskunft beantragen (Belege für die § 34c-Erlaubnis)
- Erlaubnis nach § 34c GewO bei der zuständigen Behörde beantragen — muss vor dem ersten Auftrag vorliegen
- Gewerbe anzeigen nach § 14 GewO beim Gewerbeamt
- Fragebogen zur steuerlichen Erfassung beim Finanzamt einreichen (Steuernummer)
- IHK-Zugehörigkeit wird automatisch aktiv — Beitragsbescheid abwarten
- Vermögensschadenhaftpflicht prüfen (nicht immer Pflicht, aber Standard)
Steht die Erlaubnis, drehen sich die nächsten Fragen um deine Rechtsform und deine Verträge: ob Einzelunternehmen, UG oder GmbH die richtige Hülle ist, wann der Provisionsanspruch wirklich entsteht und welche Vertragsart dein Geschäftsmodell trägt. Das solltest du klären, bevor der erste Auftrag reinkommt.
Was diese Anmeldungen kosten, ist überschaubar. Die eigentliche Angst der Gründer sitzt eine Stufe weiter — beim Finanzamt und dem Wort Gewerbesteuer. Zu Unrecht, wie die nächste Rechnung zeigt.
Gewerbesteuer: kleiner als ihr Ruf
Hier sitzt die größte Angst der Gründer — und der größte Denkfehler. Ja, als Gewerbetreibender zahlst du grundsätzlich Gewerbesteuer. § 2 GewStG stellt klar: "Der Gewerbesteuer unterliegt jeder stehende Gewerbebetrieb, soweit er im Inland betrieben wird." Aber die Rechnung sieht in der Praxis anders aus, als die meisten denken.
Zwei Mechanismen entlasten dich als Einzelmakler:
Der Freibetrag. § 11 GewStG gewährt natürlichen Personen und Personengesellschaften einen Freibetrag von 24.500 Euro auf den Gewerbeertrag. Erst was darüber liegt, wird mit der Steuermesszahl von 3,5 % multipliziert. Verdienst du im ersten Jahr 24.000 € Gewinn, zahlst du null Gewerbesteuer.
Die Anrechnung. Und selbst darüber wird es selten teuer, weil § 35 EStG die gezahlte Gewerbesteuer auf deine Einkommensteuer anrechnet — und zwar mit dem Vierfachen des Steuermessbetrags (dieser Faktor gilt seit dem Veranlagungszeitraum 2020; ältere Quellen nennen noch das 3,8-fache). Bis zu einem gemeindlichen Hebesatz von etwa 400 % wird die Gewerbesteuer dadurch praktisch vollständig neutralisiert. Du zahlst sie zwar an die Gemeinde, bekommst sie aber über die Einkommensteuer fast komplett wieder.
Rechenbeispiel: Makler mit 60.000 € Gewinn, Hebesatz 400 %
| Schritt | Betrag |
|---|---|
| Gewerbeertrag | 60.000 € |
| – Freibetrag (§ 11 GewStG) | 24.500 € |
| = Steuerpflichtiger Ertrag | 35.500 € |
| × Steuermesszahl 3,5 % = Messbetrag | 1.242,50 € |
| × Hebesatz 400 % = Gewerbesteuer | 4.970 € |
| Anrechnung auf ESt (§ 35: 4 × Messbetrag) | 4.970 € |
| Effektive Zusatzbelastung | ≈ 0 € |
Und in der teuren Großstadt? Bei einem Hebesatz von 490 % (Niveau von München) steigt die Gewerbesteuer auf 6.088 €, die Anrechnung bleibt bei 4.970 € — es verbleibt eine echte Zusatzbelastung von rund 1.118 €. Spürbar, aber weit entfernt vom Schreckgespenst, das der Begriff Gewerbesteuer auslöst.
Vereinfachte Beispiele, Rundungen möglich; sie ersetzen keine Steuerberatung. Bei Hebesätzen bis 400 % ist die Anrechnung nahezu vollständig, darüber bleibt ein kleiner Rest.
Das ist der Punkt, den kaum ein Konkurrenzartikel durchrechnet: Für den typischen Einzelmakler ist die Gewerbesteuer kein Kostenblock, sondern ein durchlaufender Posten.
Und die Buchführung? Auch hier hält sich ein Mythos: "Makler müssen bilanzieren, Freiberufler nicht." Das stimmt so nicht. Solange du unter 800.000 € Umsatz und 80.000 € Gewinn im Jahr bleibst und nicht im Handelsregister stehst, genügt die einfache Einnahmenüberschussrechnung (EÜR) — geregelt in § 141 AO und § 241a HGB. Erst oberhalb dieser Grenzen oder mit einer Eintragung als Kaufmann entsteht die Pflicht zur doppelten Buchführung. Für den Gründer heißt das: gleiche schlanke Gewinnermittlung wie beim Freiberufler.
Kurzfazit: Die Gewerblichkeit kostet dich als Einzelmakler kaum echtes Geld. Freibetrag und Anrechnung machen die Gewerbesteuer meist zum Nullsummenspiel, und die Buchhaltung bleibt bis zu sechsstelligen Gewinnen schlank. Die eigentliche Herausforderung liegt woanders.
Nach der Anmeldung kommt das eigentliche Problem: Eigentümeranfragen
Die Gewerbeanmeldung ist an einem Nachmittag erledigt. Was danach kommt, zieht sich oft über Monate: die ersten zahlenden Aufträge. Genau hier verbrennen frisch gegründete Makler ihr Startkapital — nicht an Steuern, sondern an einer Akquisephase ohne planbaren Rücklauf. Du hast eine Website, ein paar Objekte, aber der Kalender bleibt leer, und jede Anfrage, die nachts oder am Wochenende reinkommt und unbeantwortet bleibt, ist ein verlorener Eigentümer. Welche Kanäle in dieser Phase wirklich tragen, zeigt unser Leitfaden, wie du die ersten Eigentümeranfragen gewinnst.
Das ist kein Randproblem, sondern der Kern des Geschäfts. Und es ist automatisierbar. Das McKinsey Global Institute beziffert das Wertpotenzial generativer KI für die Immobilienbranche auf "$110 billion to $180 billion or more" (UBS/IREI, 2024). Der größte Hebel ist dabei simpel: keine Anfrage mehr liegenlassen. Für einen Einzelmakler ohne Sekretariat ist eine KI, die rund um die Uhr Erstkontakte annimmt, qualifiziert und ins CRM überführt, keine Spielerei. Sie ist die Vollzeitressource im Vertrieb, die du dir am Anfang schlicht nicht leisten kannst.
Rechne es dir durch (konservativ angesetzt): Zwei Eigentümeranfragen im Monat, macht 24 im Jahr. Bringst du davon nur jede zehnte zum Alleinauftrag und rechnest mit durchschnittlich 15.000 € Provision, sind das rund 36.000 € planbarer Jahresumsatz aus einem einzigen Kanal, der nie schläft. Das trägt deine gesamte Gründungsinvestition — und ist bewusst vorsichtig gerechnet. Genau das meint das Sunside-Versprechen: MEHR EIGENTÜMER. PLANBAR.
Wie das in der Praxis aussieht, zeigt ein Sachverständigenbüro, mit dem wir seit über zwei Jahren zusammenarbeiten. Beier & Partner startete bei 5 % Website-Konversion: Der Großteil der Anfragen, die außerhalb der Bürozeiten reinkamen, blieb unbeantwortet liegen. Der Wendepunkt kam mit dem KI-Chatbot, der jede Anfrage rund um die Uhr annahm und vorqualifizierte. Heute liegt die Konversionsrate bei über 30 % — eine Versechsfachung. Patrick Beier bringt es auf den Punkt: "Mittlerweile ersetzt die KI-Assistenz fast eine gesamte Vollzeitressource im Vertrieb." Auch bei Streil Immobilien griff derselbe Mechanismus: 19 qualifizierte Leads in vier Wochen, darunter zwei Eigentümeranfragen, bei einer Konversionsrate von 15,8 %. Das sind keine Umsatzversprechen, sondern belegte Zahlen. Genau das ist der Unterschied zwischen "Schönwetter-Gucker" und echter Eigentümeranfrage.
Kurzfazit: Die Rechtsform kostet dich Nerven, aber kein Vermögen. Die Akquise entscheidet über deine Existenz. Wer sie planbar macht, hat die eigentliche Gründungshürde genommen.
Häufige Fragen (PAA)
Ist ein Immobilienmakler Freiberufler oder Gewerbetreibender?
Gewerbetreibender. Die Immobilienvermittlung ist kein Katalogberuf nach § 18 EStG und erfüllt alle vier Merkmale des Gewerbebetriebs nach § 15 EStG. Der Freiberufler-Status ist rechtlich ausgeschlossen — unabhängig von Titeln oder Sachkundenachweisen.
Muss ein Immobilienmakler ein Gewerbe anmelden?
Ja. Nach § 14 GewO ist die Betriebsaufnahme beim Gewerbeamt anzuzeigen. Zusätzlich — und zeitlich vorher — brauchst du die Erlaubnis nach § 34c GewO, ohne die du keinen Vermittlungsauftrag annehmen darfst.
Muss ein Immobilienmakler Gewerbesteuer zahlen?
Grundsätzlich ja, aber praktisch selten spürbar. Es gilt ein Freibetrag von 24.500 € (§ 11 GewStG), und die darüber anfallende Gewerbesteuer wird über § 35 EStG mit dem Vierfachen des Messbetrags auf die Einkommensteuer angerechnet. Bis rund 400 % Hebesatz bleibt unterm Strich kaum eine Zusatzbelastung.
Wie hoch ist der Gewerbesteuer-Freibetrag für Makler?
24.500 Euro pro Jahr für Einzelunternehmer und Personengesellschaften (§ 11 Abs. 1 GewStG). Für Kapitalgesellschaften wie die GmbH gilt dieser Freibetrag nicht.
Ist ein Immobilienmakler IHK-Pflichtmitglied?
Ja. Nach § 2 IHKG gehört jeder zur Gewerbesteuer veranlagte Betrieb der örtlichen Industrie- und Handelskammer an. Anders als der Freiberufler kannst du dich dieser Mitgliedschaft nicht entziehen.
Muss ein Makler eine Bilanz erstellen oder reicht die EÜR?
Die Einnahmenüberschussrechnung reicht, solange du unter 800.000 € Umsatz und 80.000 € Gewinn bleibst und nicht im Handelsregister eingetragen bist (§ 141 AO, § 241a HGB). Erst darüber wird die doppelte Buchführung Pflicht.
Dein nächster Schritt
Die Rechtsfrage ist geklärt: Du gründest ein Gewerbe, und die Steuerlast ist beherrschbar. Bleibt die Frage, die über deinen Erfolg entscheidet — wie du ab Tag eins planbar an Eigentümeranfragen kommst, statt Monate auf den ersten Auftrag zu warten.
Genau da setzen wir an. In einem kostenlosen Erstgespräch zeigen wir dir, wie eine KI-gestützte Vertriebsassistenz für dein Büro aussieht — vom Chatbot auf der Website bis zum Voicebot, der ans Telefon geht, wenn du gerade im Termin bist. Oder ruf direkt unseren KI-Sprachassistenten an und erlebe selbst, wie sich eine qualifizierte Erstberatung anfühlt: +49 531 38763392.
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