Maklervertrag Muster 2026: Vorlage und Alleinauftrag (Word)

Kurz gesagt:

Zwei Maklervertrag-Muster zum Kopieren und als Word-Datei: einfacher Auftrag und Alleinauftrag, mit Widerrufsbelehrung, Formular, Erklärung zum vorzeitigen Beginn und Empfangsbestätigung (Anlage 6).

Hat der Verkäufer Sie beauftragt und kauft eine Privatperson eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, zahlt der Käufer nie mehr als der Verkäufer (§§ 656c, 656d BGB).

Für Wohnung und Einfamilienhaus muss der Maklervertrag in Textform stehen (§ 656a BGB). Schicken Sie den Vertrag als PDF per E-Mail und nimmt der Eigentümer per E-Mail mit seinem Namen an, ist die Form erfüllt (§ 126b BGB). Nimmt eine Privatperson über einen Link oder ein Online-Formular an, muss sie dabei ausdrücklich die Provisionspflicht bestätigen (BGH, I ZR 159/24). Ohne Textform ist der Vertrag nichtig, die Provision ist weg.

Unterschreibt eine Privatperson außerhalb Ihres Büros oder nur per E-Mail, darf sie 14 Tage widerrufen. Ohne Belehrung sind es bis zu zwölf Monate und 14 Tage (§ 356 Abs. 4 BGB).

Sechs Monate Alleinauftrag hielt der BGH 2020 für regelmäßig angemessen (I ZR 40/19). Bei der Verlängerung geht das Muster wegen § 309 Nr. 9 BGB den vorsichtigen Weg: danach unbestimmte Zeit, kündbar mit einem Monat Frist.

Provision beim Eigenverkauf des Eigentümers gibt es nur nach echter Verhandlung. Dafür steht unten ein Gesprächsleitfaden statt einer Klausel.

Hier finden Sie zwei Maklervertrag-Muster für den Verkäuferauftrag: den einfachen Auftrag und den Alleinauftrag. Beide sind auf die Rechtslage seit dem 19. Juni 2026 abgestimmt, als das Widerrufsrecht für Verbraucherverträge zuletzt geändert wurde (BGBl. 2026 I Nr. 28). Dazu kommen die amtliche Widerrufsbelehrung, eine Ausfüllhilfe und eine Prüfliste, welche Klauseln aus anderen Vorlagen vor Gericht halten. Eine Klausel fehlt mit Absicht: die Provision beim Eigenverkauf. Sie lässt sich gegenüber Privatleuten nicht über vorformulierte Bedingungen vereinbaren.

Maklervertrag Muster: zwei Vorlagen für den Verkäuferauftrag

Muster 1 ist der einfache Auftrag: Der Eigentümer darf parallel andere Makler beauftragen und selbst verkaufen. Muster 2 ist der Alleinauftrag: Sechs Monate arbeitet der Eigentümer nur mit Ihnen, selbst verkaufen darf er weiter.

Infografik im Vergleich der beiden Maklervertrag-Muster: Beim einfachen Auftrag darf der Eigentümer weitere Makler beauftragen und ist jederzeit kündbar, beim Alleinauftrag sechs Monate nur mit Ihnen und mit Pflicht zur aktiven Vermarktung, selbst verkaufen darf er bei beiden

Wer lieber mit einer Maklervertrag-Vorlage am Rechner oder einem Vordruck auf Papier arbeitet, lädt beide Muster als Word-Datei:

Alles in eckigen Klammern füllen Sie aus oder streichen es, die Paragraphen hinter einzelnen Regeln dürfen stehen bleiben. In den Word-Dateien steht vor dem Vertrag eine Seite mit Hinweisen zum Ausfüllen. Lesen Sie sie und löschen Sie die Seite, bevor Sie den Vertrag verwenden.

Direkt zu: Muster 1 · Muster 2 · Widerrufsbelehrung · Ausfüllhilfe · Prüfliste · Häufige Fragen

Welches Maklervertrag-Muster passt zu Ihrem Auftrag?

Das passende Maklervertrag-Muster hängt davon ab, wie fest sich der Eigentümer binden will. Will er frei bleiben und notfalls mehrere Makler beauftragen, nehmen Sie Muster 1. Arbeitet er für eine feste Zeit nur mit Ihnen, nehmen Sie Muster 2. Soll er zusätzlich beim eigenen Verkauf Provision zahlen, reicht kein Muster: Dann führt der Weg über eine echte Verhandlung.

Welche Vorlage passt zu Ihrem Auftrag?

1 Geht es um den Verkauf einer Immobilie?

Nein, Vermietung → Provisionsvereinbarung Vermietung

Ja weiter ↓

2 Hat der Verkäufer Sie beauftragt?

Nein, der Käufer → Suchauftrag des Käufers

Ja weiter ↓

3 Soll der Eigentümer für eine feste Zeit nur mit Ihnen arbeiten?

Nein → ✓ Muster 1: einfacher Auftrag

Ja weiter ↓

4 Soll er auch beim eigenen Verkauf Provision zahlen?

Nein → ✓ Muster 2: Alleinauftrag

Ja → Gesprächsleitfaden und Anwalt

Egal, wo Sie landen: Schließt eine Privatperson außerhalb Ihres Büros, direkt nach einem Termin bei ihr oder nur per E-Mail ab, gehören Belehrung und Formular dazu. Die Empfangsbestätigung (Anlage 6) legen Sie als Beleg bei, bei frühem Start zusätzlich Anlage 4.

Die Vorlagen im Wortlaut

Muster 1: Maklervertrag mit dem Verkäufer (einfacher Auftrag)

MAKLERVERTRAG (EINFACHER AUFTRAG) ÜBER DEN VERKAUF EINER IMMOBILIE

zwischen

[Vorname Nachname], [Anschrift], [E-Mail], [Telefon] [und [Vorname Nachname], [Anschrift], [E-Mail], [Telefon]] [vertreten durch [Name], Vollmacht vom [Datum], Anlage 5]
(im Folgenden „Auftraggeber“, bei mehreren Personen alle gemeinsam)

und

[Firma des Maklers, Rechtsform], vertreten durch [Name], [Anschrift], [E-Mail], [Telefon], [Registergericht und Registernummer, falls eingetragen], [Umsatzsteuer-Identifikationsnummer, falls vorhanden], Erlaubnis nach § 34c GewO erteilt durch [Behörde, Anschrift]
(im Folgenden „Makler“)

§ 1 Objekt

(1) Gegenstand dieses Vertrags ist die Immobilie [Wohnung / Einfamilienhaus, auch Doppelhaushälfte oder Reihenhaus / sonstiges Objekt: Bezeichnung], [Straße, Hausnummer, PLZ, Ort] (im Folgenden „Objekt“), eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts [Ort] von [Gemarkung], Blatt [Nummer], Flur [Nummer], Flurstück [Nummer]. [Bei Wohnungen: [Anteil] Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. [Nummer] laut Aufteilungsplan.]

(2) Der Auftraggeber ist [Alleineigentümer / bei mehreren Personen gemeinsam Eigentümer / Miteigentümer zu [Anteil]] des Objekts. Auch wenn der Auftraggeber nur Miteigentümer ist, betrifft dieser Vertrag den Verkauf des ganzen Objekts. Besteht der Auftraggeber aus mehreren Personen, schulden sie die Provision als Gesamtschuldner.

(3) Angestrebter Angebotspreis: [Betrag] Euro. Er dient der Vermarktung und bindet den Auftraggeber nicht. Über den Angebotspreis und den Kaufpreis entscheidet allein der Auftraggeber. Der Makler ändert den Angebotspreis in Anzeigen und im Exposé nur, wenn der Auftraggeber vorher in Textform zugestimmt hat.

(4) Kaufinteressenten, mit denen der Auftraggeber bei Vertragsschluss bereits über einen Kauf spricht: [Namen / keine]. Für einen bloßen Nachweis einer dieser Personen schuldet der Auftraggeber keine Provision.

§ 2 Auftrag

(1) Der Auftraggeber beauftragt den Makler mit dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über das Objekt und mit der Vermittlung eines solchen Kaufvertrags.

(2) Der Auftraggeber darf weitere Makler beauftragen und das Objekt selbst verkaufen. Er ist nicht verpflichtet, einen Kaufvertrag abzuschließen.

§ 3 Form

Dieser Vertrag wird in Textform geschlossen (§ 656a BGB, § 126b BGB).

§ 4 Provision

(1) Kommt ein Kaufvertrag über das Objekt infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande, zahlt der Auftraggeber eine Provision von [Prozentsatz] Prozent des im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreises. Die Provision enthält die Umsatzsteuer von derzeit [Steuersatz] Prozent. [Bei Kleinunternehmern statt des zweiten Satzes: Der Makler berechnet als Kleinunternehmer keine Umsatzsteuer (§ 19 UStG).]

(2) Der Anspruch entsteht mit dem wirksamen Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Wird der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, kann der Makler die Provision erst verlangen, wenn die Bedingung eintritt (§ 652 Abs. 1 Satz 2 BGB).

(3) Die Provision ist innerhalb von 14 Tagen nach Zugang der Rechnung zu zahlen.

(4) Die Provision ist auch zu zahlen, wenn der Kaufvertrag erst nach dem Ende dieses Vertrags geschlossen wird und auf einem Nachweis oder einer Vermittlung des Maklers während der Laufzeit beruht.

§ 5 Tätigkeit für beide Seiten

(1) Der Makler darf auch für den Käufer tätig werden und mit ihm eine Provision vereinbaren.

(2) Kauft ein Verbraucher das Objekt und ist für den Makler bei Abschluss seines Maklervertrags mit dem Käufer erkennbar, dass es sich um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus handelt, vereinbart der Makler mit dem Käufer eine Provision nur in derselben Höhe wie mit dem Auftraggeber (§ 656c Abs. 1 Satz 1 BGB). Einfamilienhaus ist jedes Haus, das vorrangig dem Wohnen eines einzelnen Haushalts dienen soll, auch eine Doppelhaushälfte, ein Reihenhaus oder ein Haus mit einer untergeordneten Einliegerwohnung oder einem untergeordneten Büro. Gleich hoch ist eine Provision jedenfalls dann, wenn sie denselben Prozentsatz vom selben Kaufpreis beträgt.

(3) In den Fällen von Absatz 2 gilt außerdem: Vereinbart der Makler mit dem Käufer, dass er für ihn unentgeltlich tätig wird, kann er auch vom Auftraggeber keine Provision verlangen (§ 656c Abs. 1 Satz 2 BGB). Erlässt der Makler einer Seite die Provision ganz oder teilweise, wirkt der Erlass auch zugunsten der anderen Seite (§ 656c Abs. 1 Satz 3 BGB).

(4) Der Makler teilt dem Auftraggeber auf Verlangen mit, ob und in welcher Höhe er mit dem Käufer eine Provision vereinbart hat, und legt ihm den mit dem Käufer geschlossenen Maklervertrag vor.

§ 6 Beteiligung des Käufers an der Provision

(1) Dieser Paragraph gilt nur, wenn ein Verbraucher das Objekt kauft, das Objekt eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus im Sinne von § 5 Abs. 2 Satz 2 ist und nur der Auftraggeber einen Maklervertrag mit dem Makler geschlossen hat.

(2) Der Auftraggeber kann mit dem Käufer vereinbaren, dass dieser einen Teil der Provision trägt, höchstens die Hälfte. Eine Vereinbarung, nach der der Käufer mehr trägt, ist insgesamt unwirksam (§ 656d Abs. 1 Satz 1 BGB).

(3) Der Auftraggeber schuldet dem Makler die Provision nach § 4 weiter in voller Höhe. Zahlungen des Käufers an den Makler mindern die Schuld des Auftraggebers nur, soweit der Makler sie behalten darf. Der Anteil des Käufers wird erst fällig, wenn der Auftraggeber seinen Anteil gezahlt hat und er oder der Makler dies nachweist (§ 656d Abs. 1 Satz 2 BGB).

§ 7 Aufwendungen

Aufwendungen ersetzt der Auftraggeber nur, soweit ihr Ersatz hier oder später für eine bestimmte Ausgabe in Textform vereinbart ist (§ 652 Abs. 2 BGB). Hier vereinbart ist der Ersatz folgender Ausgaben, die für diesen Auftrag tatsächlich anfallen und die der Makler belegt: [Ausgabe, höchstens Betrag in Euro einschließlich Umsatzsteuer / keine]. Eine Pauschale, etwa für Bürokosten, ist nicht vereinbart.

§ 8 Mitwirkung des Auftraggebers

(1) Der Auftraggeber stellt dem Makler die für die Vermarktung nötigen Unterlagen zur Verfügung, etwa [Grundbuchauszug], bei Wohnungen [Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen], [weitere Unterlagen].

(2) Der Auftraggeber übergibt dem Makler vor der ersten Anzeige, spätestens vor der ersten Besichtigung, einen gültigen Energieausweis für das Objekt oder eine Kopie davon. Liegt keiner vor, teilt er dies dem Makler unverzüglich mit und lässt einen Energieausweis ausstellen, soweit das Gesetz für das Objekt keine Ausnahme vorsieht. Der Makler darf die Angaben aus dem Energieausweis in Anzeigen und im Exposé verwenden, den Energieausweis Kaufinteressenten vorlegen und dem Käufer nach Abschluss des Kaufvertrags eine Kopie übergeben.

(3) Der Auftraggeber teilt dem Makler ihm bekannte Mängel des Objekts, Baulasten, Altlasten, Rechte Dritter und laufende behördliche oder gerichtliche Verfahren zum Objekt mit. Der Makler gibt Angaben des Auftraggebers als solche gekennzeichnet weiter.

(4) Schließt der Auftraggeber einen Kaufvertrag über das Objekt, teilt er dem Makler unverzüglich in Textform den Käufer, den Kaufpreis und das Datum des Kaufvertrags mit und übermittelt ihm auf Verlangen eine Abschrift. Das gilt auch nach dem Ende dieses Vertrags für einen Kaufvertrag mit einer Person, die der Makler nachgewiesen oder vermittelt hat.

§ 9 Exposé, Fotos und Anzeigen

(1) Der Makler darf das Objekt für Exposé und Anzeigen innen und außen fotografieren. Personen und persönliche Gegenstände, die Rückschlüsse auf die Bewohner zulassen, zeigt er nicht.

(2) In Anzeigen nennt der Makler die Lage des Objekts [ ] mit vollständiger Anschrift [ ] nur mit Ort und Stadtteil. Ist kein Kästchen angekreuzt, nennt er nur Ort und Stadtteil.

(3) Der Makler legt dem Auftraggeber das Exposé vor, bevor er es veröffentlicht oder an Kaufinteressenten versendet. Der Auftraggeber gibt es innerhalb von fünf Werktagen in Textform frei oder teilt mit, was zu ändern ist. Bis zur Freigabe schaltet der Makler keine Anzeigen. Er darf Kaufinteressenten das Objekt aber ohne Exposé nennen und Besichtigungen anbieten.

(4) Ist das Objekt vermietet, bittet der Auftraggeber den Mieter um Zustimmung zu Fotos der Wohnung und stimmt Besichtigungstermine mit ihm ab. Die vermietete Wohnung fotografiert der Makler nur, wenn der Mieter zugestimmt hat.

§ 10 Laufzeit und Kündigung

Der Vertrag beginnt mit seinem Abschluss und endet am [Datum]. Ist kein Enddatum eingetragen, läuft er auf unbestimmte Zeit. Beide Parteien können ihn jederzeit in Textform kündigen.

§ 11 Erklärungen

Kündigungen und andere Erklärungen zu diesem Vertrag sind in Textform wirksam, zum Beispiel per E-Mail an [E-Mail-Adresse des Maklers] oder an [E-Mail-Adresse des Auftraggebers]. Für den Widerruf gilt die Widerrufsbelehrung (Anlage 1).

§ 12 Haftung

Der Makler haftet unbeschränkt für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit sowie für Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit. Im Übrigen gelten die gesetzlichen Vorschriften.

§ 13 Geldwäschegesetz

(1) Der Makler ist nach dem Geldwäschegesetz verpflichtet, die Vertragsparteien des Kaufvertrags, für sie auftretende Personen und wirtschaftlich Berechtigte zu identifizieren, sobald ein ernsthaftes Interesse der Vertragsparteien an der Durchführung des Kaufvertrags besteht und die Vertragsparteien hinreichend bestimmt sind (§ 2 Abs. 1 Nr. 14, § 10 Abs. 1, § 11 Abs. 2 GwG). Dazu prüft er einen gültigen amtlichen Ausweis mit Lichtbild oder ein anderes nach § 12 GwG zugelassenes Mittel, etwa die Online-Ausweisfunktion, und fertigt davon eine Kopie an (§ 8 Abs. 2 GwG).

(2) Der Auftraggeber stellt dem Makler die dafür erforderlichen Informationen und Unterlagen zur Verfügung und teilt Änderungen unverzüglich mit. Handelt er für einen wirtschaftlich Berechtigten, legt er dies offen und weist dessen Identität nach (§ 11 Abs. 6 GwG).

(3) Kann der Makler diese Pflichten gegenüber dem Auftraggeber nicht erfüllen, darf er nicht weiter tätig werden und beendet diesen Vertrag (§ 10 Abs. 9 GwG). Kann er einen Kaufinteressenten nicht identifizieren, wirkt er an einem Kauf mit diesem Kaufinteressenten nicht weiter mit.

§ 14 Datenschutz und Weitergabe von Daten

(1) Der Makler verarbeitet die Daten des Auftraggebers und des Objekts, um diesen Vertrag zu erfüllen. Dazu gibt er Angaben zum Objekt an Kaufinteressenten, Immobilienportale und andere Anzeigenmedien weiter. Name und Kontaktdaten des Auftraggebers gibt er nur an Kaufinteressenten weiter, die ernsthaft verhandeln wollen, an den beurkundenden Notar und, soweit für den Kauf nötig, an die finanzierende Bank des Käufers.

(2) Für seine Pflichten nach dem Geldwäschegesetz erhebt der Makler Angaben zur Identität, fertigt eine Kopie des Ausweises an, bewahrt diese Unterlagen fünf Jahre auf, soweit andere Gesetze keine längere Frist vorsehen, und vernichtet sie spätestens nach zehn Jahren (§ 8 Abs. 4 GwG).

(3) Die Datenschutzinformation des Maklers nach Art. 13 DSGVO liegt als Anlage 3 bei. Sie nennt auch die Empfänger der Daten.

§ 15 Widerrufsrecht

(1) Ist der Auftraggeber Verbraucher, steht ihm nach den gesetzlichen Vorschriften (§§ 312b, 312c, 312g BGB) ein Widerrufsrecht zu. Das ist vor allem der Fall, wenn dieser Vertrag

a) bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit beider Seiten außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen wird oder der Auftraggeber unter diesen Umständen sein Angebot abgibt,

b) in den Geschäftsräumen des Maklers oder per E-Mail, Telefon oder einem anderen Fernkommunikationsmittel geschlossen wird, der Auftraggeber aber unmittelbar zuvor außerhalb der Geschäftsräume bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit beider Seiten vom Makler persönlich und individuell angesprochen wurde, oder

c) ausschließlich per E-Mail, Telefon oder anderen Fernkommunikationsmitteln verhandelt und geschlossen wird.

(2) Der Makler stellt dem Auftraggeber, bei mehreren Personen jeder Person, diesen Vertragstext mit der Widerrufsbelehrung (Anlage 1) und dem Muster-Widerrufsformular (Anlage 2) zur Verfügung, bevor der Auftraggeber seine Vertragserklärung abgibt. In den Fällen von Absatz 1 Buchstabe a und b geschieht das auf Papier, es sei denn, die jeweilige Person hat den Makler vorher in Textform gebeten, ihr die Unterlagen per E-Mail zu senden. Mehrere Personen können darum gemeinsam in einer E-Mail bitten, die mit allen Namen endet. Im Fall von Absatz 1 Buchstabe c genügt die Textform, zum Beispiel als PDF per E-Mail. Den Erhalt kann der Auftraggeber gesondert auf Anlage 6 bestätigen.

(3) Nach Vertragsschluss erhält der Auftraggeber eine Abschrift des Vertrags oder eine Bestätigung des Vertragsinhalts mit allen Anlagen: in den Fällen von Absatz 1 Buchstabe a und b alsbald auf Papier oder, wenn er zustimmt, auf einem anderen dauerhaften Datenträger, im Fall von Absatz 1 Buchstabe c auf einem dauerhaften Datenträger, spätestens bevor der Makler mit seiner Tätigkeit beginnt (§ 312f BGB).

(4) Verlangt der Auftraggeber, dass der Makler vor Ablauf der Widerrufsfrist tätig wird, erklärt er das gesondert (Anlage 4), in den Fällen von Absatz 1 Buchstabe a und b auf Papier oder einem anderen dauerhaften Datenträger, zum Beispiel per E-Mail. Die Erklärung ist freiwillig. Der Vertrag kommt auch ohne sie zustande.

(5) Das Widerrufsrecht erlischt vorzeitig, wenn der Makler seine Leistung vollständig erbracht hat. Das gilt nur, wenn der Makler mit seiner Tätigkeit erst begonnen hat, nachdem der Auftraggeber ausdrücklich zugestimmt hat, dass der Makler vor Ablauf der Widerrufsfrist beginnt, und seine Kenntnis davon bestätigt hat, dass sein Widerrufsrecht mit vollständiger Vertragserfüllung durch den Makler erlischt. In den Fällen von Absatz 1 Buchstabe a und b muss der Auftraggeber diese Zustimmung auf einem dauerhaften Datenträger übermittelt haben, zum Beispiel per E-Mail (§ 356 Abs. 5 Nr. 2 BGB).

§ 16 Verbraucherstreitbeilegung

[Der Makler ist nicht bereit und nicht verpflichtet, an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen. / Der Makler nimmt an Streitbeilegungsverfahren vor folgender Verbraucherschlichtungsstelle teil: [Name, Anschrift, Website]. Voraussetzungen für ein Verfahren: [laut Verfahrensordnung der Schlichtungsstelle, zum Beispiel vorherige Beschwerde beim Makler].]

§ 17 Vertragsschluss

Der Vertrag kann auf Papier oder per E-Mail geschlossen werden. Per E-Mail übersendet der Makler diesen Vertrag mit den Anlagen als PDF. Der Vertrag kommt dann zustande, wenn dem Makler von jeder Person, die Auftraggeber ist, eine E-Mail zugeht, in der sie erklärt, dass sie den Vertrag annimmt und sich verpflichtet, bei Erfolg die vereinbarte Provision zu zahlen, und die mit ihrem Namen endet. Mehrere Personen können das gemeinsam in einer E-Mail erklären, die mit allen Namen endet und an alle diese Personen in Kopie geht. Ein Beispiel: „Ich nehme den Maklervertrag an, den Sie mir am [Datum der E-Mail des Maklers] übersandt haben, und verpflichte mich, bei Erfolg die darin vereinbarte Provision zu zahlen. [Vorname Nachname]“.

Anlagen

Anlage 1: Widerrufsbelehrung
Anlage 2: Muster-Widerrufsformular
Anlage 3: Datenschutzinformation des Maklers nach Art. 13 DSGVO
Anlage 4 (nur wenn der Auftraggeber es wünscht): Erklärung zum Beginn der Tätigkeit vor Ablauf der Widerrufsfrist
Anlage 5 (falls erteilt): Vollmacht des Auftraggebers
Anlage 6: Empfangsbestätigung zu Anlage 1 und 2

Auftraggeber: [Ort], [Datum], [Name, bei Abschluss auf Papier Unterschrift]

[Weiterer Auftraggeber: [Ort], [Datum], [Name, bei Abschluss auf Papier Unterschrift]]

Makler: [Ort], [Datum], [Name, bei Abschluss auf Papier Unterschrift]

Muster 2: Makleralleinauftrag mit dem Verkäufer

Muster 2 weicht vor allem an diesen Stellen von Muster 1 ab. Der Eigentümer beauftragt während der Laufzeit keinen weiteren Makler (§ 2 Abs. 2). Verkauft er selbst und beruht dieser Verkauf nicht auf Ihrem Nachweis oder Ihrer Vermittlung, schuldet er keine Provision (§ 2 Abs. 3). Sie verpflichten sich, aktiv zu vermarkten (§ 3). Gibt der Eigentümer das Exposé nicht frei, sind Sie insoweit von dieser Pflicht befreit (§ 10 Abs. 3). Der Auftrag beginnt mit dem Abschluss und läuft zunächst sechs Monate, danach auf unbestimmte Zeit mit einem Monat Kündigungsfrist (§ 11). Eine ordentliche Kündigung jederzeit wie in Muster 1 gibt es in den ersten sechs Monaten nicht, die Kündigung aus wichtigem Grund bleibt möglich. Die Kündigungsregel steht im Vertragstext selbst. Im Fall des BGH stand die Kündigungsfrist nur in einer Anlage, auf die der Vertrag nicht ausdrücklich als Vertragsinhalt verwies, und deshalb fiel die ganze Verlängerungsklausel (I ZR 40/19).

Der BGH hielt 2020 sechs Monate Bindung für regelmäßig angemessen und eine Verlängerung um jeweils drei Monate für grundsätzlich unbedenklich (BGH, 28.05.2020, I ZR 40/19; Urteil zum damaligen AGB-Recht). Seit 2022 erlaubt § 309 Nr. 9 BGB bei Verträgen, für die er gilt, eine stillschweigende Verlängerung nur noch auf unbestimmte Zeit mit einer Kündigungsfrist von höchstens einem Monat. Eine Entscheidung, ob Gerichte diese Wertung auf den Alleinauftrag übertragen, liegt uns nicht vor. Unser Muster geht deshalb den vorsichtigen Weg.

Muster 2: Makleralleinauftrag mit dem Verkäufer

MAKLERALLEINAUFTRAG ÜBER DEN VERKAUF EINER IMMOBILIE

zwischen

und

§ 1 Objekt

§ 2 Alleinauftrag

(1) Der Auftraggeber beauftragt den Makler als einzigen Makler mit dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über das Objekt und mit der Vermittlung eines solchen Kaufvertrags.

(2) Während der Laufzeit beauftragt der Auftraggeber keinen weiteren Makler mit dem Verkauf des Objekts. Bestehende Maklerverträge über das Objekt: [keine / Name des Maklers, endet am [Datum]].

(3) Der Auftraggeber darf das Objekt weiterhin selbst verkaufen. Verkauft er selbst und beruht dieser Verkauf nicht auf einem Nachweis oder einer Vermittlung des Maklers, schuldet er keine Provision. Er ist nicht verpflichtet, einen Kaufvertrag abzuschließen.

§ 3 Tätigkeit des Maklers

Der Makler verpflichtet sich, während der Laufzeit aktiv für den Verkauf des Objekts tätig zu werden. Dazu gehören [ein Exposé mit Fotos], [Anzeigen in folgenden Portalen: Namen der Portale], [Besichtigungen], [das Einholen einer Finanzierungsbestätigung von Kaufinteressenten] und [ein Bericht an den Auftraggeber in folgendem Abstand: Anzahl Wochen].

§ 4 Form

Dieser Vertrag wird in Textform geschlossen (§ 656a BGB, § 126b BGB).

§ 5 Provision

(3) Die Provision ist innerhalb von 14 Tagen nach Zugang der Rechnung zu zahlen.

(4) Die Provision ist auch zu zahlen, wenn der Kaufvertrag erst nach dem Ende dieses Vertrags geschlossen wird und auf einem Nachweis oder einer Vermittlung des Maklers während der Laufzeit beruht.

§ 6 Tätigkeit für beide Seiten

(1) Der Makler darf auch für den Käufer tätig werden und mit ihm eine Provision vereinbaren.

(4) Der Makler teilt dem Auftraggeber auf Verlangen mit, ob und in welcher Höhe er mit dem Käufer eine Provision vereinbart hat, und legt ihm den mit dem Käufer geschlossenen Maklervertrag vor.

§ 7 Beteiligung des Käufers an der Provision

(1) Dieser Paragraph gilt nur, wenn ein Verbraucher das Objekt kauft, das Objekt eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus im Sinne von § 6 Abs. 2 Satz 2 ist und nur der Auftraggeber einen Maklervertrag mit dem Makler geschlossen hat.

(3) Der Auftraggeber schuldet dem Makler die Provision nach § 5 weiter in voller Höhe. Zahlungen des Käufers an den Makler mindern die Schuld des Auftraggebers nur, soweit der Makler sie behalten darf. Der Anteil des Käufers wird erst fällig, wenn der Auftraggeber seinen Anteil gezahlt hat und er oder der Makler dies nachweist (§ 656d Abs. 1 Satz 2 BGB).

§ 8 Aufwendungen

§ 9 Mitwirkung des Auftraggebers

§ 10 Exposé, Fotos und Anzeigen

(1) Der Makler darf das Objekt für Exposé und Anzeigen innen und außen fotografieren. Personen und persönliche Gegenstände, die Rückschlüsse auf die Bewohner zulassen, zeigt er nicht.

(2) In Anzeigen nennt der Makler die Lage des Objekts [ ] mit vollständiger Anschrift [ ] nur mit Ort und Stadtteil. Ist kein Kästchen angekreuzt, nennt er nur Ort und Stadtteil.

§ 11 Laufzeit, Verlängerung und Kündigung

(1) Der Alleinauftrag beginnt mit Abschluss dieses Vertrags und läuft zunächst sechs Monate.

(2) Jede Partei kann ihn mit einer Frist von einem Monat zum Ablauf dieser sechs Monate in Textform kündigen.

(3) Kündigt keine Partei, läuft der Vertrag danach auf unbestimmte Zeit weiter. Dann kann jede Partei ihn jederzeit mit einer Frist von einem Monat in Textform kündigen.

(4) Das Recht jeder Partei, aus wichtigem Grund ohne Frist zu kündigen, bleibt unberührt (§ 314 BGB).

§ 12 Erklärungen

§ 13 Haftung

§ 14 Geldwäschegesetz

§ 15 Datenschutz und Weitergabe von Daten

(3) Die Datenschutzinformation des Maklers nach Art. 13 DSGVO liegt als Anlage 3 bei. Sie nennt auch die Empfänger der Daten.

§ 16 Widerrufsrecht

(1) Ist der Auftraggeber Verbraucher, steht ihm nach den gesetzlichen Vorschriften (§§ 312b, 312c, 312g BGB) ein Widerrufsrecht zu. Das ist vor allem der Fall, wenn dieser Vertrag

a) bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit beider Seiten außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen wird oder der Auftraggeber unter diesen Umständen sein Angebot abgibt,

c) ausschließlich per E-Mail, Telefon oder anderen Fernkommunikationsmitteln verhandelt und geschlossen wird.

§ 17 Verbraucherstreitbeilegung

§ 18 Vertragsschluss

Anlagen

Anlage 1: Widerrufsbelehrung
Anlage 2: Muster-Widerrufsformular
Anlage 3: Datenschutzinformation des Maklers nach Art. 13 DSGVO
Anlage 4 (nur wenn der Auftraggeber es wünscht): Erklärung zum Beginn der Tätigkeit vor Ablauf der Widerrufsfrist
Anlage 5 (falls erteilt): Vollmacht des Auftraggebers
Anlage 6: Empfangsbestätigung zu Anlage 1 und 2

Auftraggeber: [Ort], [Datum], [Name, bei Abschluss auf Papier Unterschrift]

[Weiterer Auftraggeber: [Ort], [Datum], [Name, bei Abschluss auf Papier Unterschrift]]

Makler: [Ort], [Datum], [Name, bei Abschluss auf Papier Unterschrift]

Anlagen: Widerrufsbelehrung, Formular und Erklärung zum vorzeitigen Beginn

Die Belehrung ist das amtliche Muster aus Anlage 1 zu Art. 246a § 1 EGBGB in der Fassung seit dem 19. Juni 2026, ausgefüllt für eine Dienstleistung. Ändern Sie am Wortlaut nichts außer Ihren eigenen Angaben in den Klammern. Den Absatz zur elektronischen Widerrufsfunktion nach § 356a BGB enthält das Muster nicht. Sind Sie nach § 356a BGB verpflichtet, eine Widerrufsfunktion bereitzustellen, etwa weil Sie Verträge über eine Website oder ein Portal abschließen, fügen Sie den amtlichen Text direkt nach „… das jedoch nicht vorgeschrieben ist.“ ein. Den Text selbst nennen die Hinweise in der Word-Datei. Der Satz zu den Lieferkosten passt schlecht zu einem Maklervertrag, steht aber ohne Streichhinweis im amtlichen Muster und bleibt deshalb drin. Auch „beginnen soll“ ist amtlicher Wortlaut und kein Tippfehler.

Anlage 1: Widerrufsbelehrung (amtliches Muster)

Widerrufsbelehrung

Widerrufsrecht

Sie haben das Recht, binnen vierzehn Tagen ohne Angabe von Gründen diesen Vertrag zu widerrufen.

Die Widerrufsfrist beträgt vierzehn Tage ab dem Tag des Vertragsabschlusses.

Um Ihr Widerrufsrecht auszuüben, müssen Sie uns ([Name, Anschrift, Telefonnummer, E-Mail-Adresse des Maklers]) mittels einer eindeutigen Erklärung (z. B. ein mit der Post versandter Brief oder eine E-Mail) über Ihren Entschluss, diesen Vertrag zu widerrufen, informieren. Sie können dafür das beigefügte Muster-Widerrufsformular verwenden, das jedoch nicht vorgeschrieben ist.

Zur Wahrung der Widerrufsfrist reicht es aus, dass Sie die Mitteilung über die Ausübung des Widerrufsrechts vor Ablauf der Widerrufsfrist absenden.

Folgen des Widerrufs

Wenn Sie diesen Vertrag widerrufen, haben wir Ihnen alle Zahlungen, die wir von Ihnen erhalten haben, einschließlich der Lieferkosten (mit Ausnahme der zusätzlichen Kosten, die sich daraus ergeben, dass Sie eine andere Art der Lieferung als die von uns angebotene, günstigste Standardlieferung gewählt haben), unverzüglich und spätestens binnen vierzehn Tagen ab dem Tag zurückzuzahlen, an dem die Mitteilung über Ihren Widerruf dieses Vertrags bei uns eingegangen ist. Für diese Rückzahlung verwenden wir dasselbe Zahlungsmittel, das Sie bei der ursprünglichen Transaktion eingesetzt haben, es sei denn, mit Ihnen wurde ausdrücklich etwas anderes vereinbart; in keinem Fall werden Ihnen wegen dieser Rückzahlung Entgelte berechnet.

Haben Sie verlangt, dass die Dienstleistungen während der Widerrufsfrist beginnen soll, so haben Sie uns einen angemessenen Betrag zu zahlen, der dem Anteil der bis zu dem Zeitpunkt, zu dem Sie uns von der Ausübung des Widerrufsrechts hinsichtlich dieses Vertrags unterrichten, bereits erbrachten Dienstleistungen im Vergleich zum Gesamtumfang der im Vertrag vorgesehenen Dienstleistungen entspricht.

Anlage 2: Muster-Widerrufsformular (amtliches Muster)

Muster-Widerrufsformular

(Wenn Sie den Vertrag widerrufen wollen, dann füllen Sie bitte dieses Formular aus und senden Sie es zurück.)

An [Name, Anschrift und E-Mail-Adresse des Maklers]:
Hiermit widerrufe(n) ich/wir (*) den von mir/uns (*) abgeschlossenen Vertrag über den Kauf der folgenden Waren (*)/die Erbringung der folgenden Dienstleistung (*)
Bestellt am (*)/erhalten am (*)
Name des/der Verbraucher(s)
Anschrift des/der Verbraucher(s)
Unterschrift des/der Verbraucher(s) (nur bei Mitteilung auf Papier)
Datum

(*) Unzutreffendes streichen.

Für Anlage 4 empfehlen wir ein eigenes Blatt. Vorgeschrieben ist das nicht. Ein eigenes Blatt zeigt aber klar, dass der Eigentümer den frühen Start selbst verlangt hat und nicht bloß einen Satz im Kleingedruckten unterschrieben hat. Bei einem Vertrag außerhalb Ihrer Geschäftsräume muss diese Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger vorliegen, also auf Papier oder zum Beispiel als E-Mail (§ 357a Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Anlage 4: Erklärung zum Beginn der Tätigkeit vor Ablauf der Widerrufsfrist

Erklärung zum Beginn der Tätigkeit vor Ablauf der Widerrufsfrist

Ich verlange ausdrücklich und stimme zu, dass der Makler [Firma] vor Ablauf der Widerrufsfrist mit seiner Tätigkeit aus dem Maklervertrag beginnt, den er mir am [Datum] [übersandt hat / mit mir geschlossen hat].

Bei einem Widerruf habe ich dem Makler einen angemessenen Betrag für die bis zum Widerruf erbrachten Leistungen zu zahlen (§ 357a Abs. 2 BGB).

Ich bestätige meine Kenntnis davon, dass mein Widerrufsrecht mit vollständiger Vertragserfüllung durch den Makler erlischt (§ 356 Abs. 5 Nr. 2 BGB).

Diese Erklärung übermittle ich auf Papier mit Unterschrift oder per E-Mail an [E-Mail-Adresse des Maklers].

[Ort], [Datum]
[Name des Auftraggebers, bei Erklärung auf Papier Unterschrift]

Anlage 6: Empfangsbestätigung zu Anlage 1 und 2

Empfangsbestätigung zu Anlage 1 und 2

Ich habe den Vertragstext, die Widerrufsbelehrung (Anlage 1) und das Muster-Widerrufsformular (Anlage 2) am [Datum] erhalten, bevor ich den Maklervertrag unterschrieben oder angenommen habe.

[Ort], [Datum]
[Name des Auftraggebers, Unterschrift]

Verlangt der Eigentümer den frühen Start nicht ausdrücklich, etwa mit Anlage 4, dürfen Sie trotzdem loslegen. Das Risiko tragen dann Sie. Ohne diese Erklärung erlischt das Widerrufsrecht nicht vorzeitig. Widerruft der Eigentümer, schuldet er für Ihre bisherige Arbeit keinen Wertersatz (§ 357a Abs. 2 Nr. 1 BGB). So kann Ihre ganze Provision wegfallen, selbst nach dem Notartermin. Wie teuer ein Fehler beim Widerruf werden kann, zeigt ein Fall des BGH: Der Makler hatte Belehrung und Widerrufsformular nicht ausgehändigt, die Eigentümer widerriefen fast drei Monate nach dem Notartermin, und er bekam weder Provision noch Wertersatz (BGH, 26.11.2020, I ZR 169/19). Unsere Empfehlung: Beginnen Sie mit Fotos, Exposé und Anzeigen erst, wenn Anlage 4 vorliegt oder die Widerrufsfrist abgelaufen ist.

Anlage 6 ist Ihr Beweis. Ist der Beginn der Widerrufsfrist streitig, müssen Sie belegen, dass der Eigentümer Belehrung und Formular rechtzeitig bekommen hat (§ 361 Abs. 3 BGB). Deshalb unterschreibt er die Empfangsbestätigung gesondert und nicht als Satz im Vertrag (§ 309 Nr. 12 b BGB). Beim Abschluss per E-Mail druckt er sie aus, unterschreibt und schickt sie im Original zurück, notfalls als Scan. Bei mehreren Eigentümern füllt jeder eine eigene Anlage 6 aus, und wer den frühen Start will, eine eigene Anlage 4.

Zwischenfazit: Vertrag, Belehrung, Formular, Datenschutzinformation und Empfangsbestätigung gehören als ein Paket zusammen, bei frühem Start kommt Anlage 4 dazu. Fehlt die Belehrung, beginnt die Widerrufsfrist nicht, und der Eigentümer kann bis zu zwölf Monate und 14 Tage aussteigen.

Ausfüllhilfe für das Maklervertrag-Muster: Was in die Platzhalter gehört

Feld	Was Sie eintragen	Worauf Sie achten
Auftraggeber	Alle Eigentümer laut Grundbuch mit Anschrift und E-Mail	Bei Ehepaaren und Erbengemeinschaften alle Eigentümer aufnehmen oder eine Vollmacht als Anlage 5 beifügen, siehe Makler-Vollmacht Muster. Mehrere Eigentümer schulden die Provision gemeinsam als Gesamtschuldner
Kopf des Maklers	Firma, Registergericht und Registernummer, Umsatzsteuer-Identifikationsnummer, Erlaubnisbehörde nach § 34c GewO	Haben Sie eine Berufshaftpflicht oder folgen Sie einem Verhaltenskodex, ergänzen Sie auch diese Angaben
Objekt	Objektart, Anschrift, Grundbuchdaten	Die Objektart entscheidet, ob Textform und Halbteilung gelten. Ob ein Einfamilienhaus vorliegt, richtet sich nach dem, was für Sie bei Abschluss des Maklervertrags mit dem Käufer erkennbar war (BGH, I ZR 111/25)
Bekannte Interessenten (§ 1 Abs. 4)	Namen der Kaufinteressenten, mit denen der Eigentümer schon über einen Kauf spricht, sonst „keine“	Für den bloßen Nachweis dieser Personen schuldet er keine Provision. Das Feld beugt dem Streit vor, wer den Käufer zuerst kannte
Provision	Bruttosatz in Prozent vom notariellen Kaufpreis und den Steuersatz	Die Umsatzsteuer ist im Satz enthalten. Als Kleinunternehmer nehmen Sie die Variante in der Klammer. Die Höhe ist frei verhandelbar. Bei Wohnung oder Einfamilienhaus und privatem Käufer zahlt der Käufer im Verkäuferauftrag nie mehr als der Verkäufer. Lassen Sie sich auch vom Käufer bezahlen, vereinbaren Sie mit ihm denselben Prozentsatz vom selben Kaufpreis, siehe Maklerprovision berechnen
Zahlungsziel	Nichts, die Frist steht fest auf 14 Tage nach Zugang der Rechnung	Der Anspruch entsteht erst mit dem Kaufvertrag, nicht mit der Besichtigung
Aufwendungen	Konkrete Ausgabe mit Betrag oder „keine“	Keine Pauschale und keine anteiligen Bürokosten eintragen
Unterlagen	Was der Eigentümer liefern soll	Nur Unterlagen aufführen, die Sie für Exposé und Besichtigung wirklich brauchen
Laufzeit	Enddatum in Muster 1, in Muster 2 nichts	Ohne Enddatum läuft Muster 1 auf unbestimmte Zeit und ist jederzeit kündbar. Muster 2 beginnt mit dem Abschluss, ein Startdatum gibt es nicht. Die sechs Monate, die Verlängerung auf unbestimmte Zeit und die Kündigungsfrist von einem Monat bleiben im Text. Verlängern Sie die Fristen nicht
E-Mail für Erklärungen	Eine Adresse, die täglich gelesen wird	Dorthin schickt der Eigentümer seine Kündigung. Wer sie übersieht, plant mit einem Auftrag, der schon beendet ist
Verbraucherstreitbeilegung	Eine der beiden Fassungen, die andere streichen	Nehmen Sie an keiner Schlichtung teil, bleibt die erste Fassung. Nehmen Sie teil, nennen Sie die Schlichtungsstelle und die Voraussetzungen für ein Verfahren
Anlage 3	Die Datenschutzinformation Ihres Büros	Hier liegt Ihre eigene Datenschutzinformation bei. Nach Art. 13 DSGVO teilen Sie sie dem Eigentümer mit, wenn Sie seine Daten erheben. Übergeben Sie sie deshalb schon beim ersten Gespräch
Anlagen 1, 2, 4 und 6	Belehrung, Formular, Erklärung zum vorzeitigen Beginn, Empfangsbestätigung	Anlagen 1 und 2 übergeben Sie, bevor der Eigentümer seine Vertragserklärung abgibt. Außerhalb Ihres Büros oder unmittelbar nach einem Termin beim Eigentümer geschieht das auf Papier, per E-Mail nur, wenn er zustimmt (Art. 246a § 4 Abs. 2 EGBGB). Lassen Sie sich diese Zustimmung vorher in Textform geben, zum Beispiel mit einer kurzen E-Mail des Eigentümers. So verlangen es auch beide Muster (Muster 1 § 15 Abs. 2, Muster 2 § 16 Abs. 2). Den Empfang bestätigt er auf Anlage 6, gesondert unterschrieben (§ 309 Nr. 12 b BGB). Anlage 4 unterschreibt er nur, wenn er den frühen Start will

Die Rechtsfallen 2026: Textform, Halbteilung, Widerruf

Drei Regeln entscheiden darüber, ob der Vertrag am Ende Geld bringt. Zur Halbteilung hat der Bundesgerichtshof 2025 und 2026 entschieden, beim Widerruf hat der Gesetzgeber 2026 nachgebessert.

Infografik zu den Rechtsfallen beim Maklervertrag: Bei Wohnung und Einfamilienhaus ist ein Vertrag ohne Textform nichtig, ein privater Käufer zahlt nie mehr als der Verkäufer, Privatpersonen können außerhalb des Büros oder per E-Mail 14 Tage widerrufen, ohne Belehrung bis zu 12 Monate und 14 Tage

Textform: ohne sie kein Vertrag

Ein Maklervertrag über den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus „bedarf der Textform“ (§ 656a BGB). Die Regel gilt unabhängig davon, ob der Eigentümer Privatperson oder Unternehmer ist. Wird sie nicht eingehalten, ist der Vertrag nichtig (§ 125 Satz 1 BGB), und damit entfällt der Provisionsanspruch. Textform heißt nach § 126b BGB: eine lesbare Erklärung, in der die Person genannt ist, die sie abgibt, auf einem dauerhaften Datenträger. Schicken Sie den Vertrag als PDF per E-Mail und sagt der Eigentümer per E-Mail mit seinem Namen zu, ist das erfüllt. Ein Telefonat reicht nicht.

Schließt eine Privatperson über eine Website, ein Portal oder eine Maklersoftware ab, kommt eine zweite Hürde dazu. Ihre Annahme muss ausdrücklich bestätigen, dass sie sich zur Zahlung der Provision verpflichtet. Fehlt das, ist der Vertrag endgültig unwirksam (BGH, 09.10.2025, I ZR 159/24; § 312j Abs. 3 und 4 BGB). Das gilt schon, wenn eine Maklersoftware einen Link mit vorformulierter Annahme verschickt und der Eigentümer per Klick zusagt, ohne Schaltfläche nach § 312j Abs. 3 BGB. Ausgenommen ist ein Vertragsschluss nur über E-Mails, die Sie persönlich und gezielt an den Eigentümer schreiben (§ 312j Abs. 5 BGB). Beide Muster verlangen die Bestätigung trotzdem bei jedem Abschluss per E-Mail (Muster 1 § 17, Muster 2 § 18): Die Annahme nennt die Provisionspflicht und endet mit dem Namen. Wann der Anspruch schon rund um die Besichtigung wackelt, steht im Beitrag zum Maklervertrag vor der Besichtigung.

Halbteilung: was der BGH 2025 und 2026 entschieden hat

Ist der Käufer Verbraucher, gelten für Wohnung und Einfamilienhaus zwei weitere Regeln (§ 656b BGB). Lassen Sie sich von beiden Seiten bezahlen, dann nur in gleicher Höhe, sonst ist der Maklervertrag unwirksam (§ 656c BGB). Hat nur der Verkäufer Sie beauftragt, darf er Provision nur an den Käufer weitergeben, wenn er selbst mindestens gleich viel zahlt. Der Anteil des Käufers wird erst fällig, wenn der Verkäufer gezahlt hat und das nachgewiesen ist (§ 656d BGB).

Wie ernst der BGH das nimmt, zeigen drei Fälle:

Die Doppelhaushälfte (BGH, 06.03.2025, I ZR 138/24). Die Verkäuferin hatte den Makler beauftragt. Der Kaufpreis wurde um 25.000 Euro gesenkt, dafür zahlten die Käufer nach dem Notartermin 25.000 Euro direkt an den Makler. Die Verkäuferin zahlte nichts. Der BGH sah darin einen Verstoß gegen § 656d BGB, die Vereinbarung war insgesamt nichtig. Die Käufer bekamen die vollen 25.000 Euro zurück, nicht nur die 12.500 Euro, die ihnen das Oberlandesgericht zugesprochen hatte.
Das Haus mit Büroanbau (BGH, 06.03.2025, I ZR 32/24). Beauftragt hatte die Ehefrau des Verkäufers, nicht der Verkäufer selbst. Mit den Käufern vereinbarte die Maklerin eine andere Provision als auf der Verkäuferseite. Der BGH wendet § 656c BGB entsprechend an, wenn ein Dritter den Maklervertrag schließt, und bestätigte die Unwirksamkeit. Nebenbei zeigt der Fall: Wer den Makler anruft, ist nicht immer die Person im Grundbuch.
Das Zweifamilienhaus (BGH, 16.07.2026, I ZR 111/25). Zwei vermietete Einheiten, der Käufer wollte später selbst einziehen und berief sich auf die Halbteilung. Ohne Erfolg: Entscheidend ist, ob der Erwerb bei Abschluss des Maklervertrags mit dem Käufer „für den Makler erkennbar vorrangig Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts“ dient. Dass der Käufer erst danach mitteilte, selbst dort wohnen zu wollen, änderte daran nichts. Der Makler bekam seine Provision.

Im Fall der Doppelhaushälfte hätte die Verkäuferin nach § 656d selbst mindestens in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet bleiben müssen. Dort sollten die Käufer im Verhältnis zur Verkäuferin die ganze Provision tragen, also war die Vereinbarung insgesamt nichtig. Für den Makler, der die 25.000 Euro schon auf dem Konto hatte, ist das ein bitteres Ende. Beide Muster regeln die zwei Wege deshalb getrennt (Muster 1 in § 5 und § 6, Muster 2 in § 6 und § 7).

Widerruf: 14 Tage oder mehr als ein Jahr

Schließt ein Verbraucher den Vertrag außerhalb Ihrer Geschäftsräume (§ 312b BGB) oder ausschließlich per E-Mail, Telefon oder Post (§ 312c BGB), hat er ein Widerrufsrecht (§ 312g Abs. 1 BGB). Die Frist beträgt 14 Tage ab Vertragsschluss (§ 355 Abs. 2 BGB). Sie beginnt aber nicht, bevor Sie ordnungsgemäß belehrt haben (§ 356 Abs. 3 BGB). Ohne Belehrung erlischt das Widerrufsrecht erst zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss (§ 356 Abs. 4 BGB). Achtung bei älteren Ratgebern: Seit dem 19. Juni 2026 steht diese Frist in Absatz 4, vorher in Absatz 3.

Vorsicht beim Hausbesuch: Sie sprechen den Eigentümer bei ihm zu Hause an und schließen den Vertrag direkt danach in Ihrem Büro oder per E-Mail. Das gilt als Vertrag außerhalb der Geschäftsräume (§ 312b Abs. 1 Nr. 3 BGB). Dann gelten die strengeren Regeln für Verträge außerhalb der Geschäftsräume: Belehrung und Formular auf Papier, per E-Mail nur mit seiner Zustimmung. Beide Muster verlangen dafür eine vorherige Bitte in Textform.

Dass ein per E-Mail oder Telefon geschlossener Maklervertrag ein Fernabsatzvertrag ist, hat der BGH 2016 entschieden (I ZR 30/15 und I ZR 68/15, damals noch zum Recht bis 12. Juni 2014). Für Verträge in der Wohnung des Kunden hat er 2020 nachgelegt: Die Frist begann erst mit der Übergabe von Belehrung und Formular, ohne sie gab es weder ein Erlöschen des Widerrufsrechts noch Wertersatz für die Arbeit des Maklers (BGH, 26.11.2020, I ZR 169/19, zum damaligen § 357 Abs. 8 BGB, heute § 357a Abs. 2 BGB). Mehr zu Fristen und Formulierungen finden Sie im Beitrag zur Widerrufsbelehrung für Makler.

Zwischenfazit: Die Textform entscheidet, ob überhaupt ein Vertrag besteht. Ob die Provision bleibt und ob der Eigentümer nach Monaten noch aussteigen kann, hängt an Halbteilung und Belehrung. Für Klauseln aus anderen Vorlagen kommt das AGB-Recht dazu.

Klausel-Prüfliste: Was in vorformulierten Bedingungen hält

Ein Maklervertrag-Muster, das Sie für viele Eigentümer verwenden, besteht aus Allgemeinen Geschäftsbedingungen, kurz AGB (§ 305 Abs. 1 BGB). Gegenüber Privatpersonen prüfen Gerichte vorformulierte Klauseln sogar dann, wenn Sie den Text nur ein einziges Mal verwenden und der Eigentümer auf den Inhalt keinen Einfluss nehmen konnte (§ 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Maßstab ist dann vor allem § 307 BGB: Klauseln, die den Eigentümer unangemessen benachteiligen, sind unwirksam. Die Zeilen mit § 309 BGB gelten gegenüber Privatpersonen.

Klausel	Hält in AGB?	Grundlage
Alleinauftrag mit sechs Monaten Bindung	Ja, regelmäßig angemessen	BGH, 28.05.2020, I ZR 40/19
Verlängerung um jeweils drei Monate ohne Kündigung	Nach BGH 2020 ja, seit 2022 offen; vorsichtig: unbestimmte Zeit, ein Monat Kündigung	BGH, I ZR 40/19; § 309 Nr. 9 BGB
Kündigungsfrist vier Wochen	Nach BGH 2020 ja, nicht unangemessen	BGH, I ZR 40/19
Kündigungsfrist nur in einer Anlage, die nicht ausdrücklich zum Vertragsinhalt erklärt wird	Nein, im Fall des BGH fiel deshalb die Verlängerungsklausel	BGH, I ZR 40/19
Provision, wenn der Eigentümer selbst verkauft	Nein	BGH, 27.03.1991, IV ZR 90/90, damals § 9 AGB-Gesetz, heute § 307 BGB
Reservierungsgebühr	Nein	BGH, 20.04.2023, I ZR 113/22
Anteilige Bürokosten, wenn der Eigentümer nicht mehr verkaufen will	Nein	OLG Frankfurt, 23.10.2024, 19 U 134/23
Kündigung nur per unterschriebenem Brief	Nein, strenger als Textform	§ 309 Nr. 13 b BGB
Haftungsausschluss auch für grobe Fahrlässigkeit	Nein	§ 309 Nr. 7 b BGB
Provision von Käufer und Verkäufer in unterschiedlicher Höhe (Wohnung, Einfamilienhaus, privater Käufer)	Nein, Maklervertrag unwirksam	§ 656c Abs. 2 BGB
Käufer übernimmt mehr, als der beauftragende Verkäufer zahlt	Nein, Vereinbarung insgesamt nichtig	§ 656d BGB, BGH I ZR 138/24
Annahme einer Privatperson per Maklersoftware oder Link, ohne ausdrückliche Bestätigung der Zahlungspflicht	Nein, Vertrag endgültig unwirksam	§ 312j Abs. 3 und 4 BGB, BGH I ZR 159/24

Eine Zeile fehlt absichtlich: Verweisungs- und Hinzuziehungsklauseln, mit denen der Eigentümer jeden Interessenten an Sie schicken muss. Für eine Aussage, ob sie in AGB halten, liegt uns keine geprüfte Entscheidung vor, deshalb stehen sie nicht in den Mustern.

Qualifizierter Alleinauftrag: Gesprächsleitfaden statt Klausel

Viele suchen eine Vorlage für den qualifizierten Makleralleinauftrag, weil sie den Eigentümer auch beim eigenen Verkauf binden wollen.

Soll der Verkäufer auch beim eigenen Verkauf Provision zahlen, geht das nicht über Allgemeine Geschäftsbedingungen (BGH, 27.03.1991, IV ZR 90/90, noch zum alten AGB-Gesetz). Eine solche Abrede muss wirklich ausgehandelt sein: Der Makler muss den Kern der Regel ernsthaft zur Verhandlung stellen, nur über die Höhe zu reden genügt nicht. Ein vorformulierter Mustertext erfüllt das gegenüber Verbrauchern nicht von selbst (§ 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Vorlagen, die eine Provision beim Eigenverkauf als fertigen Satz anbieten, versprechen deshalb mehr, als ein vorformulierter Text gegenüber Privatleuten halten kann. Statt eines Mustertexts brauchen Sie eine echte Verhandlung, und die lässt sich vorbereiten:

Vorher klären, was Sie anbieten. Exklusivität ist für den Eigentümer ein Verzicht. Überlegen Sie, was er dafür bekommt, etwa zusätzliche Leistungen oder eine kürzere Bindung.
Den Kern offen auf den Tisch legen. Ob überhaupt Provision beim Eigenverkauf anfällt, ist verhandelbar, nicht nur ihre Höhe. Bieten Sie Ausnahmen an, etwa für einen Verkauf in der Familie.
Ein Nein zulassen. Lehnt der Eigentümer ab, bleibt Muster 2. Ein Gespräch, in dem nur eine Antwort möglich war, ist kein Aushandeln.
Das Gespräch festhalten. Notieren Sie, was Sie vorgeschlagen haben, was der Eigentümer geändert hat und wie das Ergebnis lautet.
Die Abrede formulieren lassen. Den Text schreibt Ihre Anwältin oder Ihr Anwalt auf das Ergebnis zugeschnitten, nicht auf ein Muster.

Handeln Sie eine Provision beim Eigenverkauf aus, passen Sie § 2 Abs. 3 in Muster 2 an. Dort steht, dass der Eigentümer bei einem eigenen Verkauf keine Provision schuldet, wenn dieser Verkauf nicht auf Ihrem Nachweis oder Ihrer Vermittlung beruht. Bleibt der Satz stehen, widerspricht der Vertrag der Abrede. Die Abrede gehört in Textform zum Vertrag. Für Schritt 4 reicht ein Protokoll mit diesen Feldern, als Gesprächsnotiz und nicht als Vertragstext:

Gesprächsprotokoll: Provision bei Eigenverkauf

Gesprächsprotokoll Provision bei Eigenverkauf

Objekt: [Anschrift]
Gespräch am: [Datum], [Ort oder Telefon/Video]
Teilnehmer: [Eigentümer], [Makler]

Vorschlag des Maklers: [Provision bei Eigenverkauf ja/nein, Höhe, Dauer, Ausnahmen]
Gegenleistung des Maklers: [zum Beispiel zusätzliche Leistungen]
Wünsche und Änderungen des Eigentümers: [Punkt für Punkt]
Angebotene Alternative: [zum Beispiel Alleinauftrag ohne Provision bei Eigenverkauf]
Ergebnis: [was vereinbart wurde, in eigenen Worten]
Nächster Schritt: [Formulierung der Abrede durch Anwältin oder Anwalt bis Datum]

Wir raten bei den meisten Verkäufen zum einfachen Alleinauftrag. Sechs Monate Exklusivität geben Ihnen Planbarkeit, ohne dass Ihre Provision an einer Klausel hängt, die vor Gericht kippen kann.

Wie Sie Eigentümer für die Exklusivität gewinnen, beschreibt der Vergleich Alleinauftrag oder Allgemeinauftrag, die Einzelheiten zur qualifizierten Variante stehen im Beitrag zum qualifizierten Makleralleinauftrag.

Maklervertrag-Muster digital abschließen: E-Mail, PDF und Widerrufsfunktion

Verschicken Sie Maklerverträge per E-Mail, ist das erlaubt und erfüllt die Textform. Ein Vertrag, der nur per E-Mail und Telefon zustande kommt, ist aber in aller Regel ein Fernabsatzvertrag, und die Privatperson darf widerrufen. Beim digitalen Abschluss achten Sie auf diese Punkte:

Belehrung und Formular schicken Sie mit der ersten Vertragsmail als PDF mit, bevor der Eigentümer zusagt (Art. 246a § 4 EGBGB). Legen Sie die Datenschutzinformation gleich dazu.
Kommt die Vertragsmail direkt nach einem Termin beim Eigentümer, dürfen Belehrung und Formular nur mit seiner Zustimmung per E-Mail kommen. Lassen Sie sich die Zustimmung vorher in Textform geben, wie es die Muster vorsehen. Sonst übergeben Sie beides auf Papier.
Nach beiden Mustern muss die Annahme ausdrücklich die Pflicht zur Provision bestätigen und mit dem Namen enden. Einen Mustersatz finden Sie in § 17 von Muster 1 und § 18 von Muster 2. Bei mehreren Eigentümern nimmt jeder an, auf Wunsch gemeinsam in einer E-Mail mit allen Namen.
Schreiben Sie die Vertragsmail persönlich, statt einen Link aus der Maklersoftware zu schicken, über den der Eigentümer per Klick annimmt (BGH, I ZR 159/24).
Anlage 6 druckt der Eigentümer aus, unterschreibt sie und schickt sie im Original zurück, notfalls als Scan.
Will der Eigentümer, dass Sie sofort starten, bitten Sie ihn um eine eigene Antwort mit dem Text aus Anlage 4.
Seit dem 19. Juni 2026 müssen Unternehmer bei Fernabsatzverträgen, „die über eine Online-Benutzeroberfläche geschlossen werden“, eine Widerrufsfunktion mit der Aufschrift „Vertrag widerrufen“ bereitstellen (§ 356a Abs. 1 BGB). Ob Ihr Abschlussweg darunter fällt, klären Sie, bevor Sie Verträge über ein Online-Formular abschließen. Dann fügen Sie auch den amtlichen Text zur Widerrufsfunktion in Anlage 1 ein.

Wer Verträge digital verschickt, kann die Anlagen fest in die Vorlage im CRM legen. Dann liegt jedem Vertrag dasselbe Paket bei, auch am Freitagabend. Wie so eine Kette vom ersten Anruf bis zum unterschriebenen Auftrag aussieht, zeigt der Beitrag zum Maklerbüro digitalisieren.

Zwischenfazit: Der digitale Abschluss spart Wege, macht aber aus fast jedem Vertrag mit Privatleuten einen widerrufbaren Vertrag. Liegen Belehrung und Formular schon der ersten Mail bei, endet die Frist 14 Tage nach Vertragsschluss statt erst nach zwölf Monaten und 14 Tagen.

Maklervertrag für Käufer und Vermietung: was anders läuft

Der Suchauftrag des Käufers. Beauftragt Sie ein privater Käufer, eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus zu finden, gelten Textform und Halbteilung genauso, nur mit vertauschten Rollen. Wollen Sie auch vom Verkäufer Provision, dann in gleicher Höhe (§ 656c BGB). Soll der Verkäufer einen Teil übernehmen, bleibt der Käufer mindestens in gleicher Höhe verpflichtet (§ 656d BGB). § 5 und § 6 aus Muster 1 passen dafür nicht, weil sie aus Sicht des Verkäufers formuliert sind.

Vermietung. Hier gilt ein eigenes Gesetz. Der Vermittlungsvertrag „bedarf der Textform“, und vom Wohnungssuchenden dürfen Sie nur Geld nehmen, wenn Sie ausschließlich wegen seines Auftrags beim Vermieter den Auftrag einholen, die Wohnung anzubieten (Bestellerprinzip, § 2 Abs. 1 und 1a WoVermRG). Ein Verkaufsmuster passt dafür nicht. Die passende Vorlage steht im Beitrag zur Provisionsvereinbarung bei Vermietung.

Häufige Fragen

Muss ein Maklervertrag schriftlich sein?

Nein, aber beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses braucht er Textform (§ 656a BGB). Eine Annahme per E-Mail auf den PDF-Vertrag reicht, eine Unterschrift auf Papier ist nicht nötig. Nimmt eine Privatperson über einen Link oder ein Online-Formular an, muss sie dabei ausdrücklich bestätigen, dass sie die Provision zahlt, sonst ist der Vertrag unwirksam (BGH I ZR 159/24). Unsere Muster verlangen diese Bestätigung mit dem Namen am Ende bei jeder Annahme per E-Mail. Ein mündlicher Vertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus ist nichtig, und die Provision entfällt. Für andere Objekte schreibt § 656a keine Form vor. Textform ist dort trotzdem der bessere Beweis.

Gibt es ein kostenloses Maklervertrag-Muster?

Ja. Oben stehen zwei Vorlagen für den Verkäuferauftrag, der einfache Auftrag und der Alleinauftrag, jeweils mit amtlicher Widerrufsbelehrung, Formular, Erklärung zum vorzeitigen Beginn und Empfangsbestätigung. Beide gibt es auch als Word-Datei. Prüfen Sie vor dem ersten Einsatz die Platzhalter mit der Ausfüllhilfe.

Was ist der Unterschied zwischen einfachem Auftrag und Alleinauftrag?

Beim einfachen Auftrag darf der Eigentümer weitere Makler beauftragen und selbst verkaufen. Beim Alleinauftrag verzichtet er für die Laufzeit auf weitere Makler, darf aber weiter selbst verkaufen. Provision schuldet er dafür nur, wenn der Verkauf auf Ihrem Nachweis oder Ihrer Vermittlung beruht. In Muster 2 verpflichten Sie sich im Gegenzug, aktiv zu vermarkten.

Wie lange darf ein Alleinauftrag laufen?

Der BGH hielt 2020 sechs Monate Bindung für regelmäßig angemessen und eine Verlängerung um jeweils drei Monate für grundsätzlich unbedenklich (I ZR 40/19, zum damaligen AGB-Recht). Eine feste Höchstgrenze hat er nicht gezogen. Seit 2022 erlaubt § 309 Nr. 9 BGB bei Verträgen, für die er gilt, eine stillschweigende Verlängerung nur noch auf unbestimmte Zeit mit einer Kündigungsfrist von höchstens einem Monat. Eine Entscheidung, ob Gerichte diese Wertung auf den Alleinauftrag übertragen, liegt uns nicht vor. Das Maklervertrag-Muster für den Alleinauftrag geht deshalb den vorsichtigen Weg (§ 11): sechs Monate, danach unbestimmte Zeit mit einem Monat Kündigungsfrist.

Kann der Verkäufer den Maklervertrag widerrufen?

Ja, wenn er als Privatperson außerhalb Ihrer Geschäftsräume abgeschlossen hat, und in aller Regel auch, wenn der Vertrag nur per E-Mail und Telefon zustande kam. Das gilt auch nach einem Termin bei ihm zu Hause, wenn der Vertrag direkt danach in Ihrem Büro oder per E-Mail zustande kommt (§ 312b Abs. 1 Nr. 3 BGB). Die Frist beträgt 14 Tage. Ohne ordnungsgemäße Belehrung endet das Widerrufsrecht erst nach zwölf Monaten und 14 Tagen (§ 356 Abs. 4 BGB). Hat er den frühen Start ausdrücklich verlangt, bei einem Vertrag außerhalb Ihrer Geschäftsräume auf Papier oder einem anderen dauerhaften Datenträger, und wurde er ordnungsgemäß belehrt, schuldet er für Ihre bis dahin erbrachte Arbeit einen angemessenen Betrag (§ 357a Abs. 2 BGB). Mit Anlage 6 belegen Sie, dass er Belehrung und Formular vor seiner Zusage erhalten hat.

Wer zahlt die Provision beim Hauskauf?

Das vereinbaren die Beteiligten. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch eine Privatperson gibt das Gesetz aber einen Rahmen vor: Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, dann in gleicher Höhe (§ 656c BGB). Hat nur der Verkäufer beauftragt, darf der Käufer höchstens so viel übernehmen, wie der Verkäufer selbst zahlt, und erst nach dessen Zahlung (§ 656d BGB).

Darf der Makler eine Reservierungsgebühr verlangen?

Nicht über vorformulierte Bedingungen. Der BGH hat eine Reservierungsgebühr in Makler-AGB 2023 für unwirksam erklärt (I ZR 113/22). Deshalb enthalten beide Muster keine solche Regel.

Nächster Schritt

Den Alleinauftrag gewinnen Sie im ersten Gespräch, lange bevor ein Maklervertrag-Muster auf dem Tisch liegt. Gehen Anrufe und Website-Anfragen abends, am Wochenende oder während der Besichtigungen verloren, fehlen genau diese Gespräche. Bei Streil Immobilien kamen über den KI-Chatbot der Website in 18 Monaten über 25 Eigentümeranfragen zusammen, dazu über 25 Bewertungsanfragen.

Rufen Sie Sophia, unsere KI-Telefonassistenz, selbst an und hören Sie, wie ein Erstkontakt klingt: +49 531 38763392 (Demo bei Streil Immobilien). Oder buchen Sie ein kostenloses Erstgespräch auf sunsideai.de. Wir schauen gemeinsam, wo zwischen Anfrage und Unterschrift bei Ihnen Aufträge liegen bleiben.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick, Stand Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall sprechen Sie mit einer Anwältin oder einem Anwalt.

Maklervertrag Muster 2026: zwei Vorlagen für den Verkäufer

Maklervertrag Muster: zwei Vorlagen für den Verkäuferauftrag

Welches Maklervertrag-Muster passt zu Ihrem Auftrag?

Die Vorlagen im Wortlaut

Muster 1: Maklervertrag mit dem Verkäufer (einfacher Auftrag)

Muster 2: Makleralleinauftrag mit dem Verkäufer

Anlagen: Widerrufsbelehrung, Formular und Erklärung zum vorzeitigen Beginn

Ausfüllhilfe für das Maklervertrag-Muster: Was in die Platzhalter gehört