Immobilienmakler werden: Welche Voraussetzungen 2026 gelten

Kurz gesagt:

Einen gesetzlichen Sachkundenachweis brauchst du nicht. Wer das googelt, sucht nach einer Hürde, die es so nie gab.

Die einzige echte Voraussetzung ist die Erlaubnis nach § 34c GewO, geknüpft an Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse.

Es gilt eine Weiterbildungspflicht von 20 Stunden in drei Jahren. Für Makler hat der Bundestag am 11.06.2026 deren Wegfall beschlossen, Stand 07.07.2026 aber noch nicht in Kraft. Sie gilt also weiter.

Die Zulassung ist in wenigen Wochen erledigt. Sie ist die niedrigste Hürde deiner ganzen Maklerkarriere.

Der eigentliche Engpass kommt danach: planbar an Eigentümeranfragen kommen statt an Schönwetter-Gucker.

Du willst Immobilienmakler werden und tippst "Voraussetzungen, §34c, Sachkundenachweis" in die Suche. Die gute Nachricht zuerst: Der Weg ist kürzer, als die meisten Ratgeber ihn klingen lassen. Einen Sachkundenachweis verlangt der Gesetzgeber für Makler nämlich gar nicht, anders als bei Versicherungs- oder Finanzanlagenvermittlern. Was du wirklich brauchst, ist eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO, und die Bedingungen dafür sind überschaubar. Dieser Artikel zeigt dir die echten Voraussetzungen und den aktuellen Rechtsstand 2026, der sich gerade bewegt. Und den Punkt, an dem die meisten scheitern: nicht bei der Behörde, sondern danach.

Der Reality-Check: Die Zulassung ist die niedrigste Hürde deiner Karriere

"Immobilienmakler" ist in Deutschland keine geschützte Berufsbezeichnung. Es gibt keine vorgeschriebene Ausbildung, kein Studium, keine Kammerprüfung als Zugangsvoraussetzung. Rein rechtlich kann sich jeder Makler nennen, der eine § 34c-Erlaubnis in der Tasche hat. Und die bekommt man, ohne je einen Immobilienmarkt von innen gesehen zu haben.

Das ist bequem für dich als Einsteiger. Es ist gleichzeitig der Grund, warum dein Wettbewerbsumfeld so voll ist. Wenn die Eintrittshürde niedrig liegt, treten viele ein. Der Markt trennt dann nicht bei der Zulassung, sondern im Alltag: Wer bekommt die Anfragen von echten Eigentümern, und wer telefoniert sich an Interessenten ab, die ohnehin nie verkaufen oder kaufen?

Genau deshalb lohnt es sich, die Voraussetzungs-Frage in zwei Teile zu zerlegen. Teil eins ist die formale Zulassung, schnell erledigt, gleich erklärt. Teil zwei ist die Frage, die kaum ein Ratgeber stellt: Was macht dich nach der Zulassung überhaupt zum Makler, von dem jemand etwas kaufen oder verkaufen lassen will? Fang bei Teil eins an, aber unterschätze Teil zwei nicht.

§ 34c GewO: die einzige echte gesetzliche Voraussetzung

Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, Wohn- oder Gewerberäume vermitteln will, braucht eine Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 der Gewerbeordnung. Das ist die berühmte "Maklerlizenz". Der Gesetzestext knüpft die Erteilung an genau zwei persönliche Bedingungen, und keine davon ist ein Fachwissens-Test.

1. Zuverlässigkeit. Die Behörde prüft, ob gegen dich etwas spricht, das dich für den Umgang mit fremdem Vermögen ungeeignet macht. Konkret versagt § 34c Abs. 2 die Erlaubnis unter anderem, wenn du in den letzten fünf Jahren wegen eines Verbrechens oder wegen Delikten wie Diebstahl, Unterschlagung, Erpressung oder Betrug verurteilt wurdest. Nachgewiesen wird das über ein Führungszeugnis und einen Auszug aus dem Gewerbezentralregister.

2. Geordnete Vermögensverhältnisse. Läuft gegen dich ein Insolvenzverfahren oder bist du im Schuldnerverzeichnis eingetragen, ist die Erlaubnis in der Regel versperrt. Der Gedanke dahinter: Wer die eigenen Finanzen nicht im Griff hat, soll nicht über fremde Immobilienwerte verhandeln.

Das war es an gesetzlichen Muss-Kriterien. Kein Sachkundenachweis, keine Mindestqualifikation, keine Berufserfahrung. Zuständig ist je nach Bundesland das örtliche Gewerbe- bzw. Ordnungsamt oder die IHK, in Bayern etwa seit 2026 die IHK. Für die Erlaubnis fällt eine Verwaltungsgebühr an, deren Höhe jedes Bundesland über eine eigene Gebührenordnung festlegt. Die verbindliche Zahl für deinen Standort bekommst du deshalb nur bei deiner zuständigen Behörde, nicht aus einem bundesweiten Ratgeber.

Braucht man einen Sachkundenachweis, um Immobilienmakler zu werden?
Nein. Für Immobilienmakler gibt es in Deutschland keinen gesetzlich vorgeschriebenen Sachkundenachweis. Die Erlaubnis nach § 34c GewO setzt nur Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse voraus. Das unterscheidet den Makler von Berufen wie der Versicherungsvermittlung, wo eine Sachkundeprüfung Pflicht ist.

Kleiner, aber wichtiger Abgrenzungspunkt für alle, die zwischen den Feldern schwanken: Für Immobiliensachverständige gilt eine ganz andere Logik. Dort führt der Weg über eine Zertifizierung nach § 36 GewO, nicht über § 34c. Wenn dich diese Richtung interessiert, findest du die Unterschiede in unserem Beitrag Zertifizierung Sachverständiger: Welcher Weg lohnt sich?.

Sachkundenachweis: der Mythos, die Weiterbildungspflicht und der Stand 2026

Warum halten sich der Sachkundenachweis-Begriff und die Suche danach so hartnäckig? Weil er beinahe Gesetz geworden wäre. 2016 lag ein Gesetzentwurf der Bundesregierung auf dem Tisch, der genau das vorsah: eine Sachkundeprüfung als Zugangsvoraussetzung für Makler und Wohnungsverwalter. In der 2017 beschlossenen Fassung fiel der Sachkundenachweis für Makler dann wieder heraus. Übrig blieb eine abgespeckte Regelung, die 2018 in Kraft trat: die Weiterbildungspflicht.

Seitdem gilt: Wer als Makler tätig ist, muss sich in einem Umfang von 20 Stunden innerhalb von drei Kalenderjahren weiterbilden. Das steht in § 34c Abs. 2a GewO. Wichtig für Einsteiger: Diese Pflicht ist keine Bedingung für die Erlaubnis. Du brauchst keinen Weiterbildungsnachweis, um die § 34c-Erlaubnis zu beantragen; die Uhr läuft erst während der laufenden Berufsausübung. Wer eine Ausbildung zum Immobilienkaufmann bzw. zur Immobilienkauffrau oder einen Abschluss als Geprüfte:r Immobilienfachwirt:in mitbringt, ist ohnehin fein raus: Dieser Abschluss gilt selbst als Weiterbildung, und die Pflicht beginnt erst drei Jahre danach (§ 15b MaBV). Wie du die 20 Stunden nachweist, welche Fristen laufen und was bei Versäumnis droht, steht im Detail in Fortbildungspflicht Immobilienmakler: 20 Stunden nach §34c.

Und jetzt der Teil, den 2026 fast kein anderer Ratgeber korrekt abbildet, weil sich die Rechtslage gerade bewegt:

Der Bundestag hat am 11. Juni 2026 beschlossen, die Weiterbildungspflicht für Immobilienmakler zu streichen, im Rahmen eines Bürokratierückbaugesetzes. Bevor du das als erledigt abhakst, drei Präzisierungen, die den Unterschied zwischen richtig und falsch informiert ausmachen:

Es betrifft nur Makler. Für Wohnimmobilienverwalter bleibt die 20-Stunden-Pflicht ausdrücklich bestehen; der Wirtschaftsausschuss hat das im Verfahren so nachgeschärft.
Es ist noch nicht in Kraft. Nach dem Bundestag muss der Bundesrat noch zustimmen. Bis zur Verkündung im Bundesgesetzblatt gilt die Weiterbildungspflicht unverändert weiter; heute, am 07.07.2026, ist das noch nicht geschehen.
Die Anpassungen an der Gewerbeordnung haben laut Beschlussempfehlung einen zeitlichen Vorlauf bis zum 1. Mai 2027. Rechne also nicht damit, dass die Pflicht morgen wegfällt.

Praktisch heißt das für dich: Plane deine erste Weiterbildungsrunde ganz normal ein. Sollte die Streichung endgültig in Kraft treten, hast du weniger Pflicht am Bein. Verlassen kannst du dich darauf aber erst, wenn es im Gesetzblatt steht.

Am Rande noch eine Stimme aus der Branche: Der Immobilienverband IVD fordert seit Jahren, den Sachkundenachweis doch verpflichtend einzuführen, als Qualitätsschranke gegen unseriöse Anbieter. Das ist eine Verbandsposition, kein geltendes Recht, und die politische Entwicklung geht 2026 sogar in die Gegenrichtung. Für dich als Einsteiger bedeutet das: Die formale Tür steht weit offen. Ob du durch sie hindurch auch erfolgreich wirst, entscheidet niemand per Gesetz. Das entscheidest du.

Zwischenfazit: Gesetzlich brauchst du für den Start nur die § 34c-Erlaubnis, keinen Sachkundenachweis. Die Weiterbildungspflicht (20 Std./3 Jahre) greift erst im Betrieb und steht für Makler gerade auf der Kippe. Stand heute gilt sie aber noch.

Dein Weg zur Zulassung: Checkliste und Entscheidungsbaum

Genug Theorie. So sieht der reale Ablauf aus.

Checkliste: Unterlagen für den § 34c-Antrag

Ausgefüllter Antrag auf Erlaubnis nach § 34c GewO bei der zuständigen Behörde/IHK
Führungszeugnis (Belegart zur Vorlage bei einer Behörde), bei der Meldebehörde beantragen
Auszug aus dem Gewerbezentralregister, ebenfalls über die Meldebehörde
Nachweis geordneter Vermögensverhältnisse, je nach Behörde Unbedenklichkeitsbescheinigung des Insolvenzgerichts und/oder Auskunft aus dem Schuldnerverzeichnis
Bei juristischen Personen (GmbH, UG): zusätzlich Handelsregisterauszug und die Unterlagen für die vertretungsberechtigten Personen
Personalausweis/Reisepass zur Identitätsprüfung

Ein Timing-Tipp: Beantrage das Führungszeugnis und den Gewerbezentralregisterauszug zuerst. Sie sind der Engpass, weil die Register ein paar Tage bis Wochen brauchen, bis die Bescheinigung bei dir oder direkt bei der Behörde ankommt. Der Rest ist Formsache. Insgesamt solltest du mit einigen Wochen von der Antragstellung bis zur Erlaubnis rechnen. Der Aufwand ist überschaubar, die Hürde ist niedrig. Genau das ist der Punkt.

Ein Hinweis aus der Praxis, den du nicht ignorieren solltest: Das Gesetz verlangt zwar keine Qualifikation, aber ohne Fachwissen am Markt zu bestehen, ist ein anderes Kaliber. Wer ganz ohne Vorerfahrung startet, tut deshalb gut daran, freiwillig eine anerkannte Weiterbildung mitzunehmen. Das stärkt nicht nur den Antrag, es entscheidet später über deine Glaubwürdigkeit beim Eigentümer. Deshalb die zweite Frage: Welchen Qualifikationsweg gehst du freiwillig?

Entscheidungsbaum: Welcher Qualifikationsweg passt zu dir?

Bringst du eine kaufmännische oder immobilienwirtschaftliche Vorbildung mit?
│
├─ JA, Ausbildung Immobilienkaufmann/-frau oder Fachwirt
│     → Du erfüllst die Weiterbildungspflicht automatisch für 3 Jahre.
│       Direkt § 34c beantragen und starten.
│
├─ TEILS, kaufmännisch/vertrieblich, aber nicht Immobilien
│     → § 34c beantragen + gezielt IHK-Zertifikatslehrgang
│       "Immobilienmakler (IHK)" (i.d.R. mehrmonatig) für Fachtiefe.
│
└─ NEIN, echter Quereinstieg ohne Branchenbezug
→ § 34c beantragen + IHK-Lehrgang ODER Anstellung/Hospitation
bei einem etablierten Büro, um Praxis zu sammeln, bevor du solo gehst.

Keiner dieser Wege ist gesetzlich vorgeschrieben. Alle drei sind vernünftig. Was sie unterscheidet, ist nur, wie viel Praxiswissen du dir vorab holst und wie schnell du am Markt ernst genommen wirst.

Wenn die Zulassung steht und du überlegst, wie du dein eigenes Büro aufstellst, von der Gewerbeanmeldung bis zum Tech-Stack, dann ist unser Leitfaden Immobilienmakler selbstständig: Was du wirklich brauchst der logische nächste Schritt. Und wenn du gleich als Gesellschaft, etwa UG oder GmbH, gründen willst, vergleicht Immobilienunternehmen gründen: Rechtsform & Businessplan die Rechtsformen samt Kosten.

Pflicht oder nur empfohlen? Die Voraussetzungen im Überblick

Damit du Muss und Kann sauber auseinanderhältst, die häufigste Verwechslung bei Einsteigern:

Aspekt	Für reine Makler	Einordnung
§ 34c-Erlaubnis	Pflicht	Ohne sie darfst du nicht gewerblich vermitteln
Zuverlässigkeit (Führungszeugnis, GZR)	Pflicht	Erlaubnisvoraussetzung
Geordnete Vermögensverhältnisse	Pflicht	Erlaubnisvoraussetzung
Sachkundenachweis	Keine Pflicht	Existiert für Makler gesetzlich nicht
Weiterbildung 20 Std./3 Jahre	Pflicht (noch)	Gilt im Betrieb; Wegfall beschlossen, Stand 07.07.2026 nicht in Kraft
Berufshaftpflicht-/Vermögensschadenversicherung	Keine Pflicht für Makler	Gesetzlich nur für Wohnimmobilienverwalter vorgeschrieben
Ausbildung / IHK-Lehrgang	Empfohlen	Kein Muss, aber Markt-Eintrittshilfe

Zwischenfazit: Für den reinen Maklerbetrieb ist die Liste der echten Pflichten kurz. Eine Berufshaftpflicht schreibt das Gesetz nur Wohnimmobilienverwaltern vor. Sinnvoll sein kann sie für dich trotzdem. Diese kurze Pflichtliste ist übrigens der leichte Teil deiner Karriere. Der schwere kommt jetzt.

Die Erlaubnis hast du. Jetzt kommt das eigentliche Geschäft.

Hier trennt sich, wer nur eine Lizenz hat, von wem, der als Makler lebt. Die § 34c-Erlaubnis kostet dich ein paar Wochen und eine überschaubare Gebühr. Danach stehst du vor der Frage, an der die meisten hängenbleiben: Woher kommen die Anfragen, und zwar die richtigen?

Denn nicht jede Anfrage ist Geld wert. Der Schönwetter-Gucker, der sich am Sonntag drei Exposés schicken lässt und nie wieder auftaucht, kostet dich Zeit. Der Eigentümer, der überlegt, sein Haus zu verkaufen, ist die Anfrage, von der dein Geschäft lebt. Als Einsteiger ohne Bestandskunden und ohne Empfehlungsnetz ist genau dieser Eigentümer schwer zu erreichen. Das ist die eigentliche Voraussetzung, um Makler zu werden im Sinne von: davon leben zu können.

Ein Beispiel aus der Praxis. Bei Mutzel Immobilienmakler blieben die Anfragen über die Website aus, der Auftritt war veraltet und schuf kein Vertrauen. Besucher kamen, sahen sich um und gingen wieder, ohne je ihre Daten zu hinterlassen. Erst der Website-Relaunch mit eingebundenem KI-Chatbot, der Besucher rund um die Uhr berät und vorqualifiziert, drehte das um. Der erste Monat sah so aus: 6 qualifizierte Leads, von vorher nahezu null, bei einer Konversionsrate von 20 %. Kein neues Personal, keine teure Kampagne. Nur die Lücke geschlossen zwischen "Interessent ist auf der Seite" und "Interessent hinterlässt seine Daten".

Der zweite blinde Fleck ist die Erreichbarkeit. Als frisch gestarteter Makler bist du zur Besichtigung unterwegs, im Notartermin oder abends offline, und in genau diesen Momenten ruft der Eigentümer an, der sich gerade entschieden hat. Jeder dieser verpassten Abendanrufe ist potenziell ein verlorener Auftrag. FALC Immobilien Hildesheim, ein Franchise-Büro, hat dafür unsere KI-Sprachassistentin Sophia in die bestehende Telefonnummer eingebunden. In drei Wochen nahm sie 21 Anrufe vollautomatisch an und qualifizierte daraus 7 Leads, darunter 2 Eigentümeranfragen, auch abends und am Wochenende. Kein verpasster Eigentümer, weil gerade niemand ans Telefon konnte.

Und weil die Zulassung dir zwar offensteht, das erste Geschäft aber auf sich warten lässt: Bei Sunside trägst du das Anlaufrisiko nicht allein. Über die Cashback-Garantie liegt der Einsatz beim Anbieter, nicht bei dir als Einsteiger, der ohnehin jeden Euro zweimal umdreht.

Man muss hier ehrlich sein: Ein Werkzeug macht dich nicht über Nacht zum Top-Makler. Aber es entscheidet, ob die Anfragen, die du dir hart erarbeitest, auch ankommen oder im Anrufbeantworter und im ungelesenen Kontaktformular versickern. Für einen Einsteiger ohne Vertriebsteam im Rücken ist das der Unterschied zwischen einer Vollzeitressource im Vertrieb und Feierabend-Frust.

Wie du deine allerersten Aufträge systematisch gewinnst, zeigen wir dir in Immobilienmakler Kundengewinnung: Die ersten Aufträge. Und was dich mittelfristig vom Wettbewerb abhebt, liest du in Immobilienmakler Wettbewerbsvorteil. Steht dann deine erste Beauftragung an, hilft dir Maklervertrag Muster: Was hineingehört beim rechtssicheren Abschluss.

Zwischenfazit: Die formale Zulassung ist der einfache Teil. Ob du als Makler bestehst, entscheidet sich daran, ob du planbar an echte Eigentümeranfragen kommst und ob dich niemand vergeblich erreichen muss.

Häufige Fragen (People Also Ask)

Kann man ohne Ausbildung Immobilienmakler werden?

Ja. "Immobilienmakler" ist keine geschützte Berufsbezeichnung, und es gibt keine vorgeschriebene Ausbildung. Die einzige formale Voraussetzung ist die Erlaubnis nach § 34c GewO. Eine Ausbildung oder ein IHK-Lehrgang ist nicht Pflicht, aber dringend zu empfehlen, um am Markt fachlich zu bestehen.

Was kostet es, Immobilienmakler zu werden?

Für die § 34c-Erlaubnis fällt eine Verwaltungsgebühr an, deren Höhe jedes Bundesland selbst festlegt; die genaue Zahl nennt dir deine zuständige Behörde oder IHK. Dazu kommen die Kosten für Führungszeugnis und Registerauszüge sowie freiwillige Weiterbildung. Der größere Posten ist selten die Zulassung, sondern der Aufbau von Sichtbarkeit und Anfragen danach.

Wie lange dauert es, die Maklererlaubnis zu bekommen?

In der Regel einige Wochen. Der Zeitraum hängt davon ab, wie schnell Führungszeugnis und Gewerbezentralregisterauszug vorliegen und wie ausgelastet deine Behörde ist. Der Antrag selbst ist unkompliziert, wenn deine Unterlagen vollständig sind.

Ist ein Sachkundenachweis für Makler Pflicht?

Nein, für Immobilienmakler ist kein Sachkundenachweis vorgeschrieben. Er war 2016 im Gespräch, wurde 2017 aber aus dem Gesetz gestrichen. An seine Stelle trat 2018 die Weiterbildungspflicht von 20 Stunden in drei Jahren, die für Makler laut Bundestagsbeschluss vom 11.06.2026 wegfallen soll, Stand 07.07.2026 aber noch nicht in Kraft ist.

Kann man nebenberuflich als Immobilienmakler starten?

Ja, der Einstieg ist anfangs auch nebenberuflich möglich, denn die § 34c-Erlaubnis gilt unabhängig vom Beschäftigungsumfang. Wer langfristig davon leben will, kommt aber um Fokus nicht herum: Eigentümergewinnung, Erreichbarkeit und Marktpräsenz brauchen Kontinuität, die sich schwer neben einem Vollzeitjob halten lässt. Wie der nebenberufliche Start realistisch aussieht, liest du in Immobilienmakler als Nebenjob starten: der ehrliche Fahrplan.

Dein nächster Schritt

Die Voraussetzungen, um Immobilienmakler zu werden, sind kein Hexenwerk: § 34c-Erlaubnis beantragen, Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse nachweisen, fertig. Die spannendere Frage ist, was danach passiert, ob aus der Lizenz ein tragfähiges Geschäft wird. Kurz gesagt: mehr Zeit, bessere Anfragen.

Genau dort setzen wir an. Wenn du wissen willst, wie du als Einsteiger von Tag eins an keine Eigentümeranfrage mehr verpasst und deine Website in einen Vertriebskanal verwandelst, lass uns in einem kostenlosen Erstgespräch über deinen Start sprechen. Oder ruf einfach unsere KI-Sprachassistentin Sophia an und erlebe live, wie eine Anfrage-Qualifizierung rund um die Uhr klingt: +49 531 38763392.

Als Partner an deiner Seite, nicht als Auftragnehmer.