Immobilienunternehmen gründen: Rechtsform & Businessplan

Kurz gesagt:

Ohne Erlaubnis nach § 34c GewO darfst du gewerblich keine Immobilie vermitteln. Die Behörde prüft deine Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse.

Die Rechtsform entscheidet über deine Haftung und deine Steuerlast: Einzelunternehmen haftet mit dem Privatvermögen, die GmbH schützt es, kostet aber 25.000 Euro Stammkapital.

Die UG (haftungsbeschränkt) startet ab 1 Euro Stammkapital, muss aber jedes Jahr ein Viertel des Gewinns zurücklegen.

Der Handelsregister-Eintrag einer GmbH oder UG kostet seit dem 1. Juni 2025 genau 225 Euro. Viele Ratgeber im Netz rechnen noch mit dem alten Satz.

Der Businessplan ist kein Bürokratie-Papier, sondern dein Fahrplan: Ohne belastbaren Finanzteil finanziert dich keine Bank und trägt dich kein Markt.

Du willst kein Angestellter mehr sein, der die Provision an ein fremdes Büro abgibt. Du willst ein eigenes Immobilienunternehmen gründen, mit deinem Namen am Türschild und deiner eigenen Bilanz. Der Schritt ist richtig. Aber zwischen dem Entschluss und dem ersten unterschriebenen Maklervertrag liegen drei Entscheidungen, die du besser vor der Gründung triffst als danach: die Erlaubnis, die Rechtsform und der Plan. Verhaust du eine davon, zahlst du später doppelt. Mit Geld, mit Haftung, manchmal mit einem Finanzamt, das dir die Gestaltung nicht mehr durchgehen lässt. Dieser Leitfaden führt dich durch alle drei.

Selbstständig machen oder ein Unternehmen aufbauen — worüber wir hier reden

Es gibt zwei Wege in die Immobilienbranche, und sie werden im Netz ständig verwechselt. Der eine: Du machst dich als Person selbstständig. Ein Ein-Personen-Betrieb, du bist Makler, Buchhaltung und Vertrieb in einem. Wenn das dein Ziel ist, ist unsere ehrliche Checkliste zum Weg in die Selbstständigkeit als Makler der bessere Startpunkt, von der Gewerbeanmeldung bis zum Tech-Stack.

Der andere Weg ist der, um den es hier geht: Du baust ein Unternehmen auf. Ein Konstrukt, das über dich als Einzelperson hinauswächst — mit einer Rechtsform, die Haftung und Steuern strukturiert, mit einem Businessplan, der auch dann trägt, wenn du morgen einen zweiten Makler einstellst. Der Unterschied klingt nach Semantik, ist aber teuer, wenn man ihn übersieht. Wer als "schnell mal selbstständig" startet und zwei Jahre später merkt, dass er eigentlich eine haftungsbeschränkte Firma mit mehreren Leuten führt, baut die Struktur nachträglich um — und zahlt für die Umwandlung.

Kurz: Wenn du planbar wachsen, Personal aufbauen oder dein Privatvermögen aus dem Geschäftsrisiko heraushalten willst, gründest du ein Unternehmen. Nicht einfach ein Gewerbe.

Die Maklererlaubnis nach § 34c GewO: ohne die geht nichts

Bevor wir über Rechtsformen reden, das Fundament: Die gewerbliche Vermittlung von Immobilien ist in Deutschland erlaubnispflichtig. § 34c der Gewerbeordnung verlangt eine Erlaubnis für das gewerbsmäßige Vermitteln von Verträgen über "Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume" (§ 34c Abs. 1 GewO). Ohne diesen Schein darfst du keine einzige Wohnung vermitteln, egal wie gut deine Firma auf dem Papier aussieht.

Zwei Dinge prüft die Behörde bei dir: deine Zuverlässigkeit und deine geordneten Vermögensverhältnisse. Zuverlässigkeit fehlt zum Beispiel, wenn du in den letzten fünf Jahren wegen bestimmter Vermögensdelikte verurteilt wurdest. Ungeordnet sind die Vermögensverhältnisse etwa bei einem laufenden Insolvenzverfahren (§ 34c Abs. 2 GewO). Beides musst du nachweisen, und zwar mit einem ganzen Stapel Papier.

Checkliste: Unterlagen für die § 34c-Erlaubnis

Führungszeugnis (Belegart O zur Vorlage bei einer Behörde; regional wird auch "OG" verlangt, frag deine zuständige Stelle)
Auszug aus dem Gewerbezentralregister (zur Vorlage bei einer Behörde)
Bescheinigung in Steuersachen vom Finanzamt (Unbedenklichkeitsbescheinigung)
Auskunft aus dem Schuldnerverzeichnis (§ 882b ZPO)
Bescheinigung des Insolvenzgerichts
Handelsregisterauszug, falls deine Firma eingetragen ist
Antragsformular deiner zuständigen Behörde (je nach Bundesland IHK oder Gewerbeamt)

Plane Vorlaufzeit ein: Führungszeugnis und Gewerbezentralregister-Auszug beantragst du beim Bürgeramt, sie brauchen je nach Andrang ein bis mehrere Wochen. Die meisten Behörden akzeptieren die Nachweise zudem nur, wenn sie bei Antragstellung nicht älter als drei Monate sind. Bestell also nicht zu früh und nicht zu spät.

Die Erlaubnis kostet Gebühr, und die ist regional verschieden. Die IHK Frankfurt am Main nennt als Richtwert rund 340 Euro für natürliche Personen und rund 395 Euro für juristische Personen (Stand 07/2026, ca.-Werte, je nach zuständiger Behörde abweichend). In anderen Kammerbezirken liegen die Spannen breiter. Kalkuliere den mittleren dreistelligen Bereich ein und frag im Zweifel bei deiner IHK nach der konkreten Gebührenordnung.

Ein Punkt, den viele erst nach der Gründung auf dem Schirm haben: die Weiterbildungspflicht. Als Makler musst du dich fortlaufend weiterbilden — 20 Stunden innerhalb von drei Kalenderjahren (§ 34c Abs. 2a GewO). Das gilt auch für Beschäftigte, die unmittelbar mitwirken. Die Nachweise dazu bewahrst du fünf Jahre in deinen Geschäftsräumen auf (§ 15b MaBV). Und noch eine Klarstellung, weil im Netz viel Halbwissen kursiert: Eine gesetzlich vorgeschriebene Berufshaftpflicht gibt es im Rahmen des § 34c nur für Wohnimmobilienverwalter, nicht für reine Makler. Sinnvoll ist eine Vermögensschaden-Haftpflicht trotzdem — nur ist sie für den Schein kein Muss.

Kurzfazit: Die § 34c-Erlaubnis ist kein Formalakt, sondern eine Charakterprüfung mit Papierbeleg. Kümmere dich früh darum: Die Unterlagen brauchen Vorlaufzeit, und ohne Schein steht dein Unternehmen still. Steht das Fundament, geht es an die Frage, die dich am längsten begleitet: welche Rechtsform.

Welche Rechtsform passt? Vom Einzelunternehmen zur GmbH

Jetzt zur Frage, an der sich die meisten Gründer am längsten aufhalten, und das zu Recht: Sie entscheidet über zwei Dinge, die dich jahrelang begleiten, nämlich wer haftet und wie viel Steuer du zahlst.

Die Grundlogik ist einfach. Bei den Personenunternehmen, also Einzelunternehmen, e.K. und GbR, haftest du persönlich, mit deinem Privatvermögen. Dafür ist die Gründung billig und schnell. Bei den Kapitalgesellschaften UG und GmbH haftet grundsätzlich nur die Gesellschaft mit ihrem Vermögen. Dafür kostet die Gründung mehr, du brauchst einen Notar, und die Buchhaltung wird aufwendiger.

Rechtsform	Haftung	Startkapital	Gründungsaufwand	Besteuerung
Einzelunternehmen / Kleingewerbe	voll, mit Privatvermögen	keins	Gewerbeanmeldung (§ 14 GewO)	Einkommensteuer
e.K. (eingetragener Kaufmann)	voll, mit Privatvermögen	keins	+ Handelsregister-Eintrag	Einkommensteuer
GbR (mehrere Personen)	alle Gesellschafter als Gesamtschuldner (§ 721 BGB)	keins	formlos möglich	Einkommensteuer je Gesellschafter
UG (haftungsbeschränkt)	beschränkt auf Gesellschaftsvermögen	ab 1 Euro	Notar + Handelsregister	Körperschaft- + Gewerbesteuer
GmbH	beschränkt auf Gesellschaftsvermögen	25.000 Euro	Notar + Handelsregister	Körperschaft- + Gewerbesteuer

Ein paar Zahlen, die du kennen solltest, weil sie oft falsch durchs Netz geistern:

Das Stammkapital der GmbH muss laut Gesetz "mindestens fünfundzwanzigtausend Euro betragen" (§ 5 Abs. 1 GmbHG). Du musst bei der Gründung aber nicht alles sofort einzahlen: Es reicht die Hälfte des Mindeststammkapitals, also 12.500 Euro (hergeleitet aus § 7 Abs. 2 GmbHG). Der Rest bleibt eine Einlageschuld.

Die UG ist die kleine Schwester der GmbH und die beliebte Einstiegsform: Ihr Stammkapital darf das GmbH-Minimum unterschreiten, praktisch ist sie ab 1 Euro gründbar (§ 5a GmbHG). Der Haken: Sacheinlagen sind ausgeschlossen, und du musst jedes Jahr "ein Viertel des … Jahresüberschusses" als gesetzliche Rücklage einstellen (§ 5a Abs. 3 GmbHG). Diese Thesaurierungspflicht spart so lange, bis du die 25.000 Euro erreichst und in eine reguläre GmbH umwandeln kannst.

Die Gründungskosten einer GmbH oder UG setzen sich aus Notar und Handelsregister zusammen. Der Notar rechnet die Beurkundung des Gesellschaftsvertrags nach einem Mindestgeschäftswert von 30.000 Euro ab (§ 107 GNotKG), außer bei Verwendung des Musterprotokolls, das günstiger ist. Der Handelsregister-Eintrag kostet seit dem 1. Juni 2025 pauschal 225 Euro (HRegGebV, Gebührenverzeichnis Nr. 2100; geändert durch Verordnung vom 30.04.2025, BGBl. 2025 I Nr. 127). Merke dir diese Zahl: Viele Kostenrechner im Netz nennen noch den alten, niedrigeren Satz und liegen damit daneben.

Und die Buchführung: Als Einzelunternehmer oder e.K. bist du von der doppelten Buchführung befreit, solange du unter den Schwellen des § 241a HGB bleibst: nicht mehr als 800.000 Euro Umsatz und 80.000 Euro Jahresüberschuss in zwei aufeinanderfolgenden Jahren. Die GmbH bilanziert ab dem ersten Tag, egal wie klein sie ist.

Wenn du bei den Pflichtangaben auf Briefkopf, Website und Visitenkarte tiefer einsteigen willst, also was je nach Rechtsform draufstehen muss, findest du das in unserem Beitrag zu den Pflichtangaben nach Rechtsform. Wir doppeln das hier bewusst nicht.

Entscheidungshilfe: Rechtsform in vier Fragen

Kein Berater kann dir die Entscheidung abnehmen, aber diese vier Fragen bringen dich in 90 Prozent der Fälle zur richtigen Form:

Wie hoch ist dein Haftungsrisiko? Vermittelst du hochpreisige Objekte, in denen ein Beratungsfehler sechsstellig werden kann? → Kapitalgesellschaft (UG/GmbH). Machst du klassische Wohnungsvermittlung mit überschaubaren Beträgen und guter Versicherung? → Einzelunternehmen kann reichen.
Willst du wachsen und Personal aufbauen? Ja, mit Partnern und Angestellten → GmbH, weil sich Anteile sauber übertragen lassen und ein neuer Gesellschafter ohne Vertrags-Umbau einsteigen kann. Nein, du bleibst solo → Einzelunternehmen.
Hast du 12.500 Euro liquide für die Einlage? Ja → GmbH. Nein, aber du willst die Haftungsbeschränkung → UG als Einstieg, später Umwandlung.
Was ist dein Gewinnbild? Erwartest du hohe Gewinne, die du im Unternehmen lässt und reinvestierst? Dann kann die Körperschaftsteuer der GmbH günstiger sein als dein persönlicher Einkommensteuersatz. Ziehst du alles als Privatentnahme raus? Dann relativiert sich der Vorteil. Diese Frage gehört auf den Tisch deines Steuerberaters, nicht in einen Blogartikel.

Kurzfazit: Haftung und Wachstumsabsicht ziehen dich Richtung Kapitalgesellschaft, knappes Kapital und Solo-Betrieb Richtung Einzelunternehmen. Die UG ist die Brücke dazwischen. Triff die Wahl mit einem Steuerberater: Die 200 Euro für das Gespräch sind gut angelegt gegen einen fünfstelligen Umwandlungsfehler.

Der Businessplan: dein Fahrplan, nicht dein Bürokratie-Papier

Viele Gründer schreiben den Businessplan, weil die Bank ihn verlangt, und legen ihn danach in die Schublade. Das ist verschenkt. Das BMWK-Existenzgründungsportal bringt es auf den Punkt: Der Businessplan besteht aus einem Text- und einem Finanzteil, und er ist im Kern ein "Fahrplan in die Selbständigkeit". Für dich als Immobiliengründer heißt das konkret: Er zwingt dich, vor dem ersten Euro Ausgabe zu Ende zu denken.

So sieht die Gliederung aus, immobilienspezifisch gefüllt:

Zusammenfassung. Ein bis zwei Seiten, die deine Idee, deinen Markt und deinen Kapitalbedarf auf den Punkt bringen. Wer sie liest, muss in fünf Minuten verstehen, warum dein Büro funktioniert.
Geschäftsidee und Angebot. Was vermittelst du, für wen, mit welcher Spezialisierung? "Ich mache alles für jeden" ist kein Konzept. "Ich bin der Makler für Bestandsimmobilien im Sanierungsstau in meinem Landkreis" ist eins.
Markt- und Wettbewerbsanalyse. Wie viele Objekte wechseln in deinem Gebiet jährlich den Besitzer, wie viele Makler buhlen darum, wo ist die Lücke? Zahlen, keine Bauchgefühle.
Marketing und Vertrieb. Wie kommen die ersten Eigentümeranfragen rein? Das ist der Teil, an dem die meisten Gründer scheitern, dazu gleich mehr. Unser 4-Phasen-Modell der Kundengewinnung liefert dir hier das Gerüst von der Sichtbarkeit bis zum Auftrag.
Organisation und Rechtsform. Deine Rechtsform-Entscheidung aus dem letzten Kapitel, plus § 34c-Erlaubnis, Versicherungen, Standort.
Finanzteil. Der Teil, der über Kredit oder Absage entscheidet. Kapitalbedarf für die Gründung, Finanzierungsquellen, Umsatz- und Kostenplanung für die ersten drei Jahre, Liquiditätsplan und Rentabilitätsvorschau.
Private Lebenshaltungskosten. Was brauchst du zum Leben, bis das Geschäft trägt? Diese Zahl vergessen Gründer am häufigsten und gehen daran zugrunde. Ich habe zu viele erlebt, die ihren Umsatzplan auf drei Nachkommastellen hatten und trotzdem nicht eingeplant hatten, dass die Miete zu Hause auch im dritten Monat ohne Provision fällig wird.

Das BMWK betont, dass es "grundsätzlich keine Formvorgaben" für den Businessplan gibt. Es geht nicht um Schönheit, sondern um Ehrlichkeit dir selbst gegenüber. Ein Plan, der die ersten sechs Monate ohne nennenswerten Umsatz nicht durchhält, ist kein Plan. Er ist eine Hoffnung.

Kurzfazit: Der Businessplan zwingt dich, den Ernstfall vor dem ersten Euro durchzurechnen. Sein Finanzteil und deine privaten Lebenshaltungskosten entscheiden, ob du die umsatzlosen ersten Monate überlebst.

Womit du ab Tag eins Umsatz machst — Sichtbarkeit und Erreichbarkeit

Rechtsform steht, Erlaubnis liegt vor, Businessplan ist geschrieben. Und jetzt? Jetzt kommt das Problem, das kein Paragraph löst: Du hast eine Firma, aber noch keine Kunden. Und du hast niemanden, der ans Telefon geht, während du beim Notartermin sitzt.

Genau hier entscheidet sich, ob ein neu gegründetes Immobilienunternehmen in den ersten zwölf Monaten stirbt oder wächst. Als Gründer hast du an dieser Stelle sogar einen Vorteil: keinen Altbestand, den du erst umbauen musst. Du kannst von Anfang an so arbeiten, wie andere sich mühsam hinentwickeln. Dass früh eingesetzte Automatisierung ein echter Wettbewerbsfaktor ist, sieht auch die Vermögensverwaltung von UBS so und formuliert in ihrem Report zur KI in der Immobilienwirtschaft trocken: "The companies that are first to implement AI into their real estate management will benefit from greater operational efficiencies. This should give them an edge over competitors" (UBS, AI and its impact on real estate, November 2024).

Das Problem in der Praxis ist banal und teuer zugleich: Als Ein-Personen-Unternehmen bist du nicht erreichbar, wenn du arbeitest. Und der Anruf, den du beim Notartermin verpasst, klingelt kein zweites Mal, er ist ein verpasster Eigentümer. Genau dafür bauen wir bei Sunside AI die digitale Vollzeitressource, die du dir als Gründer noch nicht als Mitarbeiter leisten kannst.

Wie groß der Unterschied wird, zeigt ein Sachverständiger, mit dem wir seit über zwei Jahren zusammenarbeiten. Vorher verlor er einen großen Teil seiner Anfragen an einem simplen Punkt: Wenn das Telefon klingelte, saß er im Gutachtentermin. Kein Rückruf-Zeitfenster, kein zweiter Versuch der Interessenten, die Anfrage war weg. Über sein Kontaktformular kamen gerade einmal 5 Prozent der Website-Besucher als Anfrage an. Dann ging der KI-Chatbot live und fing die Besucher ab, während er arbeitete. Die Konversionsrate stieg auf über 30 Prozent, eine Versechsfachung. Heute sagt er: "Mittlerweile ersetzt die KI-Assistenz fast eine gesamte Vollzeitressource im Vertrieb." Für dich als Gründer heißt das: die Schlagkraft eines zweiten Mitarbeiters, ohne den Lohn zu zahlen.

Zwei weitere Zahlen aus unserer Arbeit zeigen dasselbe Muster:

Ein Franchise-Maklerbüro hat unseren KI-Sprachassistenten in die bestehende Telefonnummer eingebunden. Ergebnis nach drei Wochen: 21 Anrufe vollautomatisch bearbeitet, 7 qualifizierte Leads, davon 2 Eigentümeranfragen, rund um die Uhr, auch abends und am Wochenende, ohne zusätzliches Personal. Die Lücke zwischen 21 Anrufen und 2 echten Anfragen ist kein Verlust, sondern der Job der KI: Sie sortiert die Schönwetter-Gucker vor, damit du deine Zeit nur in die ernsten Eigentümer steckst.
Ein Maklerbüro, das vorher praktisch keine Leads über die Website generierte, gewann nach dem Relaunch mit KI-Chatbot 6 qualifizierte Leads im ersten Monat, bei einer Konversionsrate von 20 Prozent. Von nahezu null auf sechs, im ersten Monat.

Rechne es als Gründer einmal durch: Bei rund 500 Website-Besuchern im Monat und zwei Eigentümeranfragen daraus reicht ein einziger Abschluss bei 15.000 Euro Provision, um die KI-Assistenz für ein ganzes Jahr zu bezahlen. Jeder Euro, der in deine Erreichbarkeit fließt, muss ein Vielfaches zurückbringen. Und genau das tut er, sobald auch der Anruf beim Notartermin beantwortet wird statt im Anrufbeantworter zu landen. Falls in einem Monat trotzdem keine einzige Eigentümeranfrage reinkommt, zahlst du bei uns nichts: Cashback-Garantie, das Risiko liegt bei uns, nicht bei dir.

Das ist der Unterschied zwischen einem Türschild und einem Vertrieb. Womit du dich sonst noch von Anfang an vom Wettbewerb differenzierst, haben wir separat aufgeschrieben. Und warum Erreichbarkeit gerade als Ein-Personen-Unternehmen über Erfolg oder Stillstand entscheidet, ebenfalls.

Kurzfazit: Deine Rechtsform schützt dein Vermögen, dein Businessplan überzeugt die Bank. Aber Umsatz macht dich erst die Fähigkeit, jede Anfrage einzufangen. Als Gründer ohne Team ist Automatisierung nicht Luxus, sondern die günstigste Vertriebskraft, die du bekommen kannst.

Häufige Fragen zur Gründung eines Immobilienunternehmens

Welche Genehmigung braucht man, um ein Immobilienunternehmen zu gründen?

Für die gewerbliche Vermittlung von Immobilien brauchst du eine Erlaubnis nach § 34c GewO. Sie wird von der zuständigen Behörde erteilt, je nach Bundesland ist das die IHK oder das Gewerbeamt. Ohne diese Erlaubnis darfst du keine Immobilie gewerblich vermitteln, unabhängig von deiner Rechtsform.

Welche Rechtsform ist für Immobilienmakler die richtige?

Das hängt von Haftung, Kapital und Wachstumsplan ab. Willst du solo starten und hast wenig Kapital, reicht oft das Einzelunternehmen. Willst du dein Privatvermögen schützen und wachsen, ist die UG (ab 1 Euro Stammkapital) oder die GmbH (25.000 Euro) die bessere Wahl. Die endgültige Entscheidung solltest du mit einem Steuerberater treffen.

Wie viel Stammkapital braucht man für eine Immobilien-GmbH oder -UG?

Die GmbH verlangt mindestens 25.000 Euro Stammkapital (§ 5 GmbHG), wovon bei der Gründung die Hälfte, also 12.500 Euro, eingezahlt sein muss. Die UG (haftungsbeschränkt) ist bereits ab 1 Euro Stammkapital gründbar (§ 5a GmbHG), muss dafür aber jedes Jahr ein Viertel des Gewinns als Rücklage ansparen.

Was kostet die Maklererlaubnis nach § 34c GewO?

Die Gebühr ist regional unterschiedlich. Die IHK Frankfurt am Main nennt als Richtwert rund 340 Euro für natürliche und rund 395 Euro für juristische Personen (Stand 07/2026). Andere Behörden setzen breitere Spannen an. Dazu kommen die Kosten für Führungszeugnis, Gewerbezentralregister-Auszug und weitere Nachweise.

Braucht ein Immobilienmakler eine Ausbildung oder einen Sachkundenachweis?

Für den reinen Maklerberuf gibt es keine gesetzliche Sachkundeprüfung, anders als für Wohnimmobilienverwalter. Du musst dich aber weiterbilden: 20 Stunden innerhalb von drei Kalenderjahren (§ 34c Abs. 2a GewO). Eine kaufmännische Ausbildung im Immobilienbereich kann darauf angerechnet werden.

Was kostet eine GmbH-Gründung insgesamt?

Neben den 12.500 Euro einzuzahlendem Stammkapital fallen Notarkosten (berechnet ab einem Mindestgeschäftswert von 30.000 Euro nach § 107 GNotKG) und die Handelsregistergebühr von 225 Euro (seit 1. Juni 2025) an. Mit Musterprotokoll wird es günstiger. Rechne mit einem mittleren dreistelligen bis niedrigen vierstelligen Betrag an Gründungsnebenkosten, zusätzlich zum Kapital.

Dein nächster Schritt

Rechtsform, Erlaubnis und Businessplan sind das Fundament. Aber ein Fundament allein bringt keine Eigentümeranfragen. Wenn du willst, dass dein neues Immobilienunternehmen ab dem ersten Tag jede Anfrage einfängt, statt sie im Anrufbeantworter zu verlieren, lass uns reden. In einem kostenlosen Erstgespräch zeigen wir dir, wie ein KI-Chatbot und der Sprachassistent Sophia in deine Website und dein Telefon passen, als Vollzeitressource im Vertrieb, die du dir als Gründer sonst nicht leisten könntest.

Ruf Sophia direkt an und erlebe sie selbst: +49 531 38763392. Oder buch dir dein kostenloses Erstgespräch. Kein verpasster Eigentümer, ab Tag eins.