Kurz gesagt:

Seit dem 2. August 2026 gilt Art. 50 EU AI Act: Dein KI-Chatbot muss sich ab der ersten Nachricht klar als KI zeigen. Ein AGB-Hinweis reicht nicht.

Der Digital-Omnibus (VO 2026/1744) hat die Hochrisiko-Fristen verschoben, die Kennzeichnungspflicht für Chatbots aber nicht.

Den KI-Hinweis baut der Anbieter ein; für KI-Bilder wie Home-Staging und manche KI-Texte bist du selbst zuständig.

Auf "Bist du ein Mensch?" muss der Bot ehrlich antworten, und die Ausnahme "offensichtlich" greift für Makler-Bots praktisch nie.

Bußgeld bis 15 Mio. Euro oder 3 % des Jahresumsatzes, für KMU der niedrigere Wert. Zuständig in Deutschland: die Bundesnetzagentur.

Dein Website-Chatbot heißt "Lisa". Er hat ein freundliches Profilfoto, beantwortet nachts um elf Fragen zur Dreizimmerwohnung und trägt Besichtigungstermine ein. Seit dem 2. August 2026 ist genau diese Konstellation ein Fall für den EU AI Act. Der Chatbot muss jetzt erkennbar sagen, dass er eine KI ist, und zwar bevor oder spätestens wenn das Gespräch beginnt.

Unten findest du die Regeln aus KI-Verordnung, Digital-Omnibus und den neuen Leitlinien der EU-Kommission, übersetzt in den Makleralltag, dazu Mustertexte für vier Bot-Typen und eine Checkliste, mit der du deinen Bot selbst prüfst.

Ein Hinweis vorab: Das hier ist ein Praxisleitfaden, keine Rechtsberatung. Bei Sonderfällen gehört die Frage zu einer Anwältin oder einem Anwalt für IT-Recht.

Was verlangt der EU AI Act von einem Chatbot?

Seit dem 2. August 2026 muss ein KI-Chatbot, der direkt mit Menschen schreibt, so gebaut sein, dass Nutzer spätestens bei der ersten Interaktion klar und eindeutig erfahren, dass sie mit einer KI sprechen (Art. 50 Abs. 1 und 5 KI-Verordnung). Ein Hinweis nur in AGB oder Datenschutzerklärung reicht nicht. Fragt jemand nach, muss der Bot ehrlich antworten.

Die Rechtsgrundlage ist die Verordnung (EU) 2024/1689, kurz KI-Verordnung oder EU AI Act. Verbotene Praktiken gelten schon seit dem 2. Februar 2025. Artikel 50 mit den Transparenzpflichten gilt nach Artikel 113 seit dem 2. August 2026.

Zuerst zum Zeitpunkt: Artikel 50 Absatz 5 verlangt die Information "spätestens zum Zeitpunkt der ersten Interaktion", in klarer und eindeutiger Weise und barrierefrei.

Die Ausnahme "offensichtlich" hilft Maklern kaum. Keine Kennzeichnung braucht es nur, wenn für eine angemessen informierte, aufmerksame und verständige Person ohnehin offensichtlich ist, dass sie mit einer KI spricht. Die Leitlinien der EU-Kommission zu Artikel 50 legen diese Ausnahme ausdrücklich restriktiv aus (Rn. 45). Ein Profilbild, das einen Menschen zeigt, zählt als Faktor dagegen, eine menschlich klingende Stimme ebenso. Dass Verbraucher wissen, dass es Chatbots gibt, heißt laut Kommission nicht, dass sie einen im Gespräch erkennen. Und ist ein System für die breite Öffentlichkeit erreichbar, zu der auch ältere oder weniger KI-erfahrene Menschen gehören, lässt sich die Ausnahme laut Leitlinien nicht nutzen (Rn. 45). Für einen Makler-Bot auf der eigenen Website ist sie damit praktisch vom Tisch.

Nicht erfasst ist dagegen der klassische Klick-Bot. Ein Klick-Bot mit vorgefertigten Antwortknöpfen ist kein KI-System. Regelbasierte Schnellantworten und die gute alte Abwesenheitsnotiz fallen nicht unter Artikel 50 (Rn. 30). Sobald dein Bot frei formulierte Fragen per KI versteht oder eigene Antworten erzeugt, ist er erfasst. Auch ein Bot, der Freitext per KI erkennt und dann Standardantworten ausspielt, ist im Zweifel ein KI-System.

Zum Stichwort barrierefrei: Ob dein Büro unter das Barrierefreiheitsstärkungsgesetz fällt, ist eine eigene Frage. Die Leitlinien stellen in Randnummer 144 klar, dass Artikel 50 keine zusätzlichen Barrierefreiheitspflichten schafft. Die kommen aus der EU-Richtlinie 2019/882 und dem BFSG, das Kleinstunternehmen mit Dienstleistungen ausnimmt (§ 3 Abs. 3 BFSG).

Zu den Leitlinien selbst: Die Kommission hat sie am 20. Juli 2026 inhaltlich genehmigt (C(2026) 5054). Sie sind nicht verbindlich, die förmliche Annahme folgt nach Vorliegen aller Sprachfassungen. Trotzdem sind sie die beste Auslegungshilfe, die es derzeit gibt, und sie zeigen, wie die Kommission Artikel 50 liest. Ich zitiere sie in diesem Artikel deshalb mit Randnummer, damit du nachlesen kannst.

Kurzfazit: Versteht dein Bot frei formulierte Fragen, muss er sich ab der ersten Nachricht als KI zeigen. Ein Menschenfoto oder ein Hinweis nur in den AGB hebelt das aus.

Bleibt die Frage, ob das nach dem Digital-Omnibus aus dem Frühjahr überhaupt noch so gilt.

Digital-Omnibus: Was beim EU AI Act verschoben wurde und was nicht

Kurz: Verschoben wurden die Hochrisiko-Regeln. Die Kennzeichnung im Chat nicht.

Am 7. Mai 2026 haben sich Parlament und Rat politisch auf den sogenannten Digital-Omnibus geeinigt (Pressemitteilung des Europäischen Parlaments). Daraus wurde die Verordnung (EU) 2026/1744 vom 8. Juli 2026, veröffentlicht am 24. Juli, in Kraft seit dem 27. Juli 2026. In Artikel 50 ändert sie nur Absatz 7. Absatz 1, die Kennzeichnung im Chat, gilt unverändert ab dem 2. August 2026 (Leitlinien Rn. 153).

Regel	Ursprünglicher Termin	Nach dem Digital-Omnibus
Verbotene KI-Praktiken	2. Februar 2025	bestehende Verbote unverändert; neue Verbote (u. a. Nudifier-Apps) ab 2. Dezember 2026
Art. 50 Abs. 1: KI-Hinweis im Chat und am Telefon	2. August 2026	unverändert: 2. August 2026
Art. 50 Abs. 4: Deepfakes und bestimmte KI-Texte kennzeichnen	2. August 2026	unverändert: 2. August 2026
Art. 50 Abs. 2: maschinenlesbare Markierung, Systeme vor dem 2.8.2026 am Markt	2. August 2026	2. Dezember 2026 (neuer Art. 111 Abs. 4)
Hochrisiko-Systeme nach Anhang III	2. August 2026	2. Dezember 2027
Hochrisiko-KI in Produkten nach Anhang I	2. August 2027	2. August 2028

Die einzige Fristverlängerung, die Chatbots überhaupt berührt, betrifft Absatz 2. Der verlangt, dass KI-erzeugte Texte, Bilder, Audios und Videos maschinenlesbar markiert werden. Diese Pflicht trifft jeden Anbieter eines Systems, das solche Inhalte erzeugt. Gemeint sind OpenAI und Google, aber auch der Chatbot-Dienstleister, der dir ein System unter eigenem Namen liefert, und jeder, der sich einen Bot selbst baut. Für flüchtige Echtzeit-Inhalte, die weder gespeichert noch weiterverbreitet werden, kann eine Ausnahme greifen, wenn die Markierung technisch nicht möglich ist und Nutzer informiert werden (Rn. 88). Auf gespeicherte Chatverläufe passt das kaum. Du als Makler, der einen fertigen Bot nur einsetzt, bist von Absatz 2 nicht betroffen.

Kurzfazit: Wer im Frühjahr gelesen hat, der EU AI Act sei verschoben, hat für Chatbots das Falsche mitgenommen. Die Kennzeichnung gilt seit dem 2. August 2026, ohne Übergangsfrist.

Wie die Kennzeichnung konkret aussieht, hängt davon ab, welche Art von Bot du einsetzt. Bei Maklern sehe ich vier Typen.

Vier Bot-Typen im Maklerbüro: Was jeweils gilt

1. Der Website-Chatbot

Der klassische Fall. Er beantwortet Objektfragen, und wenn es gut läuft, liegt am Ende eine Bewertungsanfrage im Postfach. Die Leitlinien nennen für Chats als gute Praxis einen Hinweis in der ersten Nachricht, kombiniert mit einem dauerhaft sichtbaren Label nahe am Eingabefeld (Rn. 37).

Beispiel erste Nachricht: "Hallo! Hier schreibt der KI-Assistent von Muster Immobilien, kein Mensch. Fragen zu Objekten, Besichtigungen und Bewertung beantworte ich rund um die Uhr. Für ein Gespräch mit dem Team einfach 'Rückruf' tippen."

Label am Eingabefeld: "KI-Assistent · automatisch erstellte Antworten"

Antwort auf "Bist du ein Mensch?": "Nein, hier schreibt der KI-Assistent von Muster Immobilien. Soll Frau Muster aus dem Team zurückrufen?"

Nach Rn. 40 muss der Bot sich außerdem auch ungefragt offenlegen, wenn aus dem Gespräch erkennbar wird, dass jemand ihn für einen Menschen hält. Schreibt ein Interessent "Danke, Frau Lisa, dann bis morgen im Büro", ist ein Hinweis fällig.

Wie du so einen Bot technisch aufsetzt, steht im Leitfaden zum KI-Chatbot auf der Website einrichten.

2. Der Bot in WhatsApp oder Messenger

Auch Bots in Messengern und sozialen Netzwerken fallen unter Artikel 50 Absatz 1 (Rn. 31). Hier kommt eine Plattformregel dazu: Die WhatsApp Business Messaging Policy verlangt "prompt, clear, and direct escalation paths", also etwa die Übergabe an einen Menschen. Eine eigene KI-Kennzeichnungsregel hat WhatsApp nicht, die Pflicht für den Chatbot kommt aus dem EU AI Act.

Beispiel erste Nachricht: "Automatische Antwort vom KI-Assistenten von Muster Immobilien. Mit 'Team' geht die Nachricht direkt an einen Menschen."

Ein Sonderfall ist der Mischbetrieb, wenn mal der Bot und mal eine Kollegin antwortet. Dann müssen die KI-Antworten als solche erkennbar sein. Ausnahme: Eine Mitarbeiterin prüft die KI-Antwort sorgfältig, schickt sie selbst ab und bleibt damit die eigentliche Gesprächspartnerin. Ein bloßes Freigabe-Häkchen reicht nicht (Rn. 30). Hilfreich ist ein klarer Übergabe-Satz:

Beispiel Übergabe: "Ab hier antwortet Frau Muster aus dem Team persönlich."

Mehr zum Kanal selbst findest du im Artikel zu WhatsApp Business für Immobilienmakler.

3. Der Content-Bot

ChatGPT für Exposé-Texte, ein Bildgenerator für Visualisierungen. Diese Werkzeuge sprechen nicht mit deinen Kunden, Absatz 1 greift hier also nicht. KI-gestütztes "room staging" nennen die Leitlinien sogar ausdrücklich als Beispiel für Systeme außerhalb von Absatz 1 (Beispielliste nach Rn. 31). Dafür kann Absatz 4 greifen, und der richtet sich direkt an dich als Betreiber. Die zwei relevanten Fälle sind KI-Home-Staging und Exposés mit Nachhaltigkeitsaussagen, beide stehen weiter unten bei den Makler-Fallen.

Beispiel Bildunterschrift: "Visualisierung: Raum mit KI virtuell möbliert. Der tatsächliche Zustand ist auf Foto 1 zu sehen."

4. Der KI-Agent

Ein Agent bestätigt Termine oder fasst per Mail bei Interessenten nach, ohne dass ein Mensch jede Nachricht freigibt. Die Leitlinien behandeln Agenten ausdrücklich (Rn. 31): Sie müssen offenlegen, dass sie eine KI sind, und in wessen Auftrag sie handeln, und zwar in jeder Situation, in der sie mit einem Menschen in Kontakt kommen können. Praktisch heißt das: KI-Label in jede Mail, auch in jede Nachfass-Mail. Als Beispiel nennt die Kommission eine Agenten-Mail mit "AI label at the top" (Rn. 36). Wiederholte Hinweise sieht Rn. 40 bei Agenten vor, außerdem in riskanteren Kontexten wie Finanz- oder Rechtsfragen, Versicherungen, Beschwerden und im Kontakt mit verletzlichen Personen, etwa älteren Menschen. Bei Eigentümern im Seniorenalter ist das kein theoretischer Fall. Agenten-Texte können zusätzlich die Markierungspflicht nach Absatz 2 auslösen (Rn. 63).

Beispiel erste Zeile einer Agenten-Mail: "KI-generierte Nachricht, versendet im Auftrag von Muster Immobilien (Inhaber Max Muster). Rückfragen beantwortet ein Mensch unter 0123 456789."

Am Rande, weil es mich beim Lesen der Leitlinien überrascht hat: Das Wort "Assistent", das in fast jedem Chatfenster steht, reicht laut Kommission allein nicht aus (Rn. 38). Ohne "KI" davor ist es zu unklar.

Kurzfazit: Ob Website, WhatsApp oder Agent: "KI" gehört in den ersten Satz. Beim Content-Bot geht es um deine Bilder und Texte, dort liegt die Pflicht bei dir.

Bei allen vier Typen taucht dieselbe Frage auf: Muss das eigentlich der Anbieter regeln oder du?

Anbieter oder Makler: Wen der EU AI Act beim Chatbot in die Pflicht nimmt

Der EU AI Act unterscheidet zwei Rollen. Anbieter ist, wer ein KI-System entwickelt oder entwickeln lässt und unter eigenem Namen in Verkehr bringt (Art. 3 Nr. 3). Betreiber ist, wer es in eigener Verantwortung beruflich verwendet (Art. 3 Nr. 4). Ein Maklerbüro, das den Chatbot eines Dienstleisters einsetzt, ist Betreiber. Wer sich selbst einen Bot baut und unter eigenem Namen auf die Website stellt, wird zum Anbieter (Rn. 11).

Dazwischen liegt der häufigste Fall: der Baukasten-Bot, den du dir mit einem Chatbot-Werkzeug selbst zusammenklickst, mit eigenem Namen und eigenen Dokumenten. Ob du damit Anbieter wirst, beantworten die Leitlinien nicht eindeutig. Rn. 11 nennt als Anbieter, wer einen Chatbot selbst entwickelt und unter eigenem Namen für die eigene Nutzung in Betrieb nimmt. Je mehr du selbst baust, desto näher bist du daran. Meine Empfehlung: Handle in diesem Fall wie ein Anbieter und bau den KI-Hinweis selbst ein.

Pflicht	Anbieter (Dienstleister oder Eigenbau)	Makler als Betreiber
KI-Hinweis im Chat oder am Telefon (Abs. 1)	Ja, muss ins Systemdesign	Nicht Adressat, aber Einstellungen nicht so ändern, dass der Hinweis verschwindet
Ehrliche Antwort auf "Bist du ein Mensch?" (Rn. 40)	Ja	Selbst testen
Maschinenlesbare Markierung KI-erzeugter Inhalte (Abs. 2)	Ja, Bestandssysteme bis 2.12.2026	Nein
Deepfakes kennzeichnen, z. B. KI-Home-Staging (Abs. 4)	Nein	Ja
KI-Texte von öffentlichem Interesse kennzeichnen (Abs. 4)	Nein	Ja, außer bei menschlicher Prüfung und redaktioneller Verantwortung; normale Exposés meist nicht betroffen

Formal bist du bei Absatz 1 also aus dem Schneider. Praktisch stimmt das nur halb. Name, Avatar und Begrüßungstext legst du oft selbst fest. Wenn du dort aus "KI-Assistent" eine "Lisa aus dem Team" machst, hilft dir die saubere Technik des Anbieters wenig. Und wer sich getäuscht fühlt, sieht im Chatfenster deinen Namen, nicht den des Dienstleisters. Beschwerden über KI-Systeme laufen in Deutschland seit dem KI-MIG zentral bei der Bundesnetzagentur, dazu gleich mehr.

Kurzfazit: Der Anbieter muss die Kennzeichnung einbauen, du musst sie stehen lassen. Für KI-Bilder und in Einzelfällen für KI-Texte bist du selbst zuständig.

Wer zusätzlich am Telefon KI einsetzt, hat dieselbe Pflicht, nur hörbar. Der Unterschied liegt beim Zeitpunkt und bei der Stimme.

Chatbot oder Voicebot: Kennzeichnung im Vergleich

Setzt du neben dem Chatbot auch einen KI-Telefonassistenten ein, etwa für Anrufe, die sonst auf der Mailbox landen, gilt für beide Artikel 50 Absatz 1. Die Umsetzung unterscheidet sich aber.

Aspekt	KI-Chatbot	KI-Voicebot
Wann der Hinweis kommt	Vor oder mit der ersten Nachricht	Gesprochener Satz direkt zu Beginn des Anrufs
Empfohlene Form (Rn. 37)	Hinweis in der ersten Nachricht plus dauerhaftes Label am Eingabefeld	Satz wie "Hier spricht der KI-Assistent von Muster Immobilien"
Wiederholung	In sensiblen Gesprächen, etwa zu Finanzen oder Beschwerden (Rn. 40)	Bei langen Gesprächen, nach Unterbrechung oder Rollenwechsel
Was nicht reicht	Hinweis nur in AGB oder Datenschutz, "Assistent" ohne "KI"	Signalton allein
Spricht gegen "offensichtlich" (Rn. 45)	Profilbild eines Menschen	Menschlich klingende Stimme

Beim Telefon greift die Ausnahme "offensichtlich" kaum: Eine menschlich klingende Stimme spricht laut Leitlinien ausdrücklich dagegen (Rn. 45). Was das für deinen Telefonassistenten bedeutet, inklusive Ansagetexten, steht im Leitfaden zum EU AI Act für KI-Telefonassistenten.

Im Chat und am Telefon ist die Lage damit klar. Mehr Fehler passieren dort, wo KI für dich Bilder und Texte erzeugt.

Vier Makler-Fallen jenseits des Chatfensters

Falle 1: Die Persona "Lisa"

Ein menschlicher Name ist nicht verboten. "Mia, die KI-Assistentin von Muster Immobilien" ist sauber. Kritisch wird es, wenn Name, Menschenfoto und lockerer Ton zusammenkommen und nirgends "KI" steht. Die Leitlinien nennen ein Profilbild, das einen Menschen zeigt, als Faktor gegen die Offensichtlichkeit (Rn. 45) und zählen menschenähnliche Darstellungen, die Nutzer in die Irre führen können, zu den unzureichenden Signalen (Rn. 38).

Ich mag mir nicht ausmalen, wie das Telefonat läuft, wenn ein Eigentümer drei Tage nach dem Chat anruft und Frau Lisa sprechen will. Erst Schweigen, dann eine verlegene Erklärung. Und dann fragt er, was sonst noch nicht echt war. Meine klare Empfehlung: Menschenfoto raus, Name behalten, "KI" davor.

Falle 2: Das Exposé mit Energie- und Nachhaltigkeitsaussagen

Die Textpflicht aus Absatz 4 greift nur bei veröffentlichten KI-Texten, die die Öffentlichkeit über Angelegenheiten von öffentlichem Interesse informieren. Ein normales Exposé erfüllt das meist nicht. Dazu kommt: KI-geschriebene Werbe- und Produktbeschreibungen nehmen die Leitlinien ausdrücklich aus, allerdings nicht für Aussagen zu Gesundheit, Verbrauchersicherheit oder Nachhaltigkeit (Rn. 131). Schreibt ChatGPT dir also in ein Exposé "energieeffizient saniert" oder "nachhaltige Bauweise", fällt dieser Schutz weg, und es kommt darauf an, ob der Text als Information von öffentlichem Interesse gelten kann. Das ist eine Grauzone. Der saubere Ausweg: Ein Mensch prüft den Text und übernimmt die redaktionelle Verantwortung. Dann entfällt die Kennzeichnung. Wie du ChatGPT im Büro datenschutzsicher einsetzt, steht im Artikel ChatGPT DSGVO-konform für Makler nutzen.

Falle 3: KI-Home-Staging

Ein echtes Wohnzimmerfoto, in das eine KI ein Sofa und eine Stehlampe setzt, kann ein Deepfake im Sinne von Artikel 3 Nr. 60 sein: ein Bild, das realen Orten ähnelt und fälschlich echt wirkt. Die Leitlinien nennen als Beispiel ein Produktbild, das ein Produkt ansprechender zeigt, als es ist (Rn. 113 bis 116). Ob dein Bild darunter fällt, entscheidet der Einzelfall. Fällt es darunter, bist du als Betreiber zur Offenlegung verpflichtet (Art. 50 Abs. 4).

Farbkorrektur, Belichtung oder die Anordnung vorhandener Gegenstände machen ein Foto laut Rn. 116 eher nicht zum Deepfake. Virtuell eingefügte Möbel sind davon nicht sicher gedeckt. Riskant wird es vor allem, wenn das Bild den tatsächlichen Zustand anders erscheinen lässt: ein wegretuschierter Feuchtefleck oder ein neuer Boden.

Noch ein Detail, nach meiner Lesart von Rn. 14: Ein Unternehmen, das nur eine Agentur beauftragt und nicht selbst über den KI-Einsatz entscheidet, ist dort kein Betreiber. Für den Fotografen, der eigenmächtig KI nutzt, dürfte dasselbe gelten. Regel die Kennzeichnung trotzdem vertraglich mit ihm. Gibst du das KI-Staging selbst in Auftrag oder machst es selbst, bist du Betreiber. Die EU-Kommission hat dafür freiwillige EU-Symbole zur Kennzeichnung veröffentlicht, seit dem 10. Juni 2026 gibt es dazu auch einen freiwilligen Praxisleitfaden. Welche KI-Werkzeuge für Immobilienfotos es gibt, zeigt der KI-Werkzeugkasten zum Immobilien fotografieren.

Falle 4: Altinhalte aus der Zeit vor August 2026

KI-Bilder und Deepfakes, die vor dem 2. August 2026 erzeugt wurden, musst du nicht nachträglich kennzeichnen (Rn. 154). Bei Texten von öffentlichem Interesse zählt dagegen das Veröffentlichungsdatum: Vorher erzeugt, aber danach veröffentlicht, heißt kennzeichnen. Bei alten Deepfakes ermuntert die Kommission trotzdem zum freiwilligen Nachkennzeichnen, ohne unverhältnismäßigen Aufwand zu erwarten.

Kurzfazit: Der Chat ist schnell gelöst. Mehr Aufmerksamkeit brauchen die KI-Bilder in deinen Exposés, weil die Pflicht dort bei dir liegt.

Bußgelder nach dem EU AI Act: Was droht und wer prüft

Kurz: bis 15 Mio. Euro oder 3 % des Jahresumsatzes, für KMU der niedrigere Wert. Zuständig ist die Bundesnetzagentur.

Verstöße gegen Artikel 50 können nach Artikel 99 Absatz 4 Buchstabe g mit bis zu 15 Millionen Euro oder 3 % des weltweiten Jahresumsatzes geahndet werden. Für kleine und mittlere Unternehmen gilt nach Absatz 6 der jeweils niedrigere Betrag, der Omnibus hat das mit einem neuen Absatz 6a auf kleine Mid-Caps ausgeweitet. Artikel 99 Absatz 1 sieht außerdem Verwarnungen und nichtmonetäre Maßnahmen vor. Wie streng die Behörden in der Praxis vorgehen, lässt sich heute noch nicht sagen.

In Deutschland regelt das KI-Marktüberwachungsgesetz (KI-MIG) die Zuständigkeit. Es wurde am 28. Juli 2026 verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 223) und gilt seit dem 29. Juli 2026. Die Bundesnetzagentur ist damit Marktüberwachungsbehörde, Anlaufstelle und zentrale Beschwerdestelle für die KI-Verordnung (§ 2 Abs. 1, § 8 KI-MIG). Für Fragen gibt es dort einen KI-Service-Desk.

Mein Eindruck: Ich würde mich als Maklerbüro weniger vor dem Bußgeld fürchten als vor dem Interessenten, der sich getäuscht fühlt und das in einer Google-Bewertung aufschreibt. Der Aufwand dagegen: ein Satz in der Begrüßung und ein Label am Eingabefeld. Danach einmal selbst den Stresstest machen, fertig.

Wie Interessenten einen Website-Bot tatsächlich nutzen, zeigen die Chat-Daten von Streil Immobilien.

Fallstudie: Was 391 Chat-Anfragen bei Streil Immobilien zeigen

Michael Streil ist seit über 20 Jahren Makler im Raum Dillingen an der Donau. Über seine Website kamen Anfragen nach eigener Aussage "schleppend bis gar nicht". Er hat zwei bis drei Chatbots ausprobiert, bevor er im August 2024 mit dem KI-Chatbot von Sunside AI gestartet ist.

Bis zum 12. Oktober 2026 sind laut unserer Operations-Datenbank 391 Chat-Anfragen eingegangen. So verteilen sie sich:

Thema der Anfrage	Anzahl	Anteil
Immobiliensuche	228	58 %
Direkter Kontakt zum Team	78	20 %
Exposé anfordern	32	8 %
Vermarktung	27	7 %
Bewertung	26	7 %

Mich interessiert vor allem Zeile zwei: Jede fünfte Chat-Anfrage dreht sich um direkten Kontakt zum Team. Der EU AI Act schreibt für Chatbots keinen sichtbaren Weg zum Team vor. Gefragt ist er trotzdem.

"Ohne dass wir etwas sagen, kommen Kunden bei Besichtigungen oder am Telefon auf den Chat zurück und sagen: ganz tolle Sache, sie haben sich wunderbar aufgehoben gefühlt."
Michael Streil, Streil Immobilien (Video-Testimonial)

Was das in Euro heißen kann, als Rechenbeispiel mit unseren Standardannahmen (keine Messung bei Streil): 26 Bewertungsanfragen in gut zwei Jahren sind 26 potenzielle Eigentümeranfragen. Nehmen wir an, jede fünfte wird zum Bewertungstermin, das sind rund fünf. Schließt du davon 20 % ab, ist das ein Auftrag, bei 15.000 Euro Provision also 15.000 Euro. Ein KI-Hinweis kostet dich diesen Auftrag nicht. Ein Bot, der Kontaktwünsche ins Leere laufen lässt, schon.

Kurzfazit: Bei Streil dreht sich jede fünfte Chat-Anfrage um direkten Kontakt zum Team. Wer offen sagt, dass hier eine KI schreibt, und den Weg zum Team gleich anbietet, bedient genau diese 20 %.

Deinen Chatbot in 5 Schritten AI-Act-sicher machen

1. Bestandsaufnahme: Liste jede Stelle, an der KI mit Kunden spricht (Website, WhatsApp, Telefon, Mail-Agent) und an der KI Bilder oder Texte für dich erzeugt (Home-Staging, Exposé, Social Media). Weise dein Team kurz ein, wie und wo ihr KI nutzt (Art. 4).
2. Erste Nachricht prüfen: Steht "KI" im ersten Satz oder davor? "Assistent" allein reicht nicht. Ist der Hinweis auf dem Smartphone ohne Scrollen sichtbar? Gibt es zusätzlich ein Label am Eingabefeld?
3. Persona entschärfen: Menschenfoto durch Logo oder neutrales Symbol ersetzen. Menschlicher Name nur mit "KI-" davor.
4. Stresstest machen: Schreib dem Bot "Bist du ein Mensch?", "Mit wem schreibe ich?" und "Danke, Frau Lisa, dann bis morgen im Büro". Jede Antwort muss die KI-Natur klar benennen, so wie die Musterantwort bei Bot-Typ 1. Prüf dabei, ob der Weg zum Team funktioniert. In WhatsApp ist er nach der Plattform-Policy Pflicht.
5. Anbieter schriftlich fragen: Schick deinem Anbieter diese fünf Fragen und lass sie dir mit Ja oder Nein beantworten. Parallel: KI-Home-Staging-Bilder kennzeichnen, Nachhaltigkeitsaussagen in Exposés selbst prüfen.

Mustertext an den Anbieter: "Bitte bestätigen Sie uns schriftlich mit Ja oder Nein: 1. Gibt sich unser Chatbot spätestens in der ersten Nachricht klar als KI zu erkennen (Art. 50 Abs. 1 und 5 KI-Verordnung)? 2. Antwortet er auf Fragen nach seiner Natur, etwa 'Bist du ein Mensch?', immer wahrheitsgemäß, und legt er sich auch ungefragt offen, wenn ihn jemand erkennbar für einen Menschen hält? 3. Werden KI-erzeugte Inhalte nach Art. 50 Abs. 2 maschinenlesbar markiert, spätestens ab dem 2. Dezember 2026? 4. Bleibt der KI-Hinweis bei Updates und Design-Änderungen erhalten? 5. Sind Sie Anbieter des Systems im Sinne von Art. 3 Nr. 3 KI-Verordnung?"

Vergiss beim Chatbot neben dem EU AI Act die DSGVO nicht. Der AI Act regelt, dass der Mensch weiß, mit wem er spricht. Die DSGVO regelt, was mit seinen Daten passiert. Wie du das für den Chatbot sauber aufsetzt, steht im Leitfaden zum KI-Chatbot und DSGVO für Makler.

Häufige Fragen zum EU AI Act und Chatbots

Ab wann gilt die Kennzeichnungspflicht für KI-Inhalte?

Die Pflichten aus Artikel 50 gelten seit dem 2. August 2026, darunter der KI-Hinweis im Chat und die Kennzeichnung von Deepfakes. Einzige Ausnahme: Für die maschinenlesbare Markierung nach Absatz 2 haben Systeme, die schon vor dem 2. August 2026 am Markt waren, bis zum 2. Dezember 2026 Zeit.

Welche Kennzeichnungspflicht gilt ab 2026 für KI-Inhalte?

Drei Ebenen: Chatbots und Voicebots müssen sich als KI zu erkennen geben (Abs. 1). Anbieter generierender Systeme müssen deren Inhalte maschinenlesbar markieren (Abs. 2). Betreiber müssen Deepfakes und KI-Texte von öffentlichem Interesse ohne redaktionelle Verantwortung offenlegen (Abs. 4).

Muss ich als Privatperson KI-Inhalte kennzeichnen?

Nein. Wer KI rein privat nutzt, ist kein Betreiber im Sinne von Artikel 3 Nr. 4 KI-Verordnung. Als Makler nutzt du KI aber beruflich. Für dein Büro gelten die Betreiberpflichten also, auch wenn du allein arbeitest.

Wie muss ich KI-generierte Texte markieren?

Kennzeichnen musst du nur veröffentlichte KI-Texte, die über Angelegenheiten von öffentlichem Interesse informieren und die kein Mensch redaktionell verantwortet (Art. 50 Abs. 4). Ein normales Exposé fällt meist nicht darunter. Die Ausnahme für Werbe- und Produkttexte gilt laut Leitlinien aber nicht für Aussagen zu Gesundheit, Verbrauchersicherheit oder Nachhaltigkeit (Rn. 131), bei Energieaussagen solltest du also genauer hinschauen. Einfacher als jede Kennzeichnung ist meist der zweite Weg: Ein Mensch prüft den Text und übernimmt die redaktionelle Verantwortung, dann entfällt die Pflicht.

Was ist der Unterschied zwischen Chatbot und KI?

Nicht jeder Chatbot ist KI. Ein Klick-Bot mit festen Antwortknöpfen arbeitet regelbasiert und fällt nicht unter Artikel 50 (Rn. 30). Ein KI-Chatbot versteht frei formulierte Fragen per KI oder erzeugt eigene Antworten. Er braucht den KI-Hinweis, auch wenn er nur Standardantworten ausspielt.

Darf mein Chatbot einen menschlichen Namen tragen?

Ja, wenn klar ist, dass es eine KI ist. "Mia, die KI-Assistentin von Muster Immobilien" ist in Ordnung. "Lisa aus dem Team" mit Menschenfoto ohne KI-Hinweis nicht, die Leitlinien werten ein menschliches Profilbild als Faktor gegen die Ausnahme "offensichtlich" (Rn. 45).

Bin ich als Makler verantwortlich oder der Chatbot-Anbieter?

Für den KI-Hinweis im Chat ist der Anbieter verantwortlich (Art. 50 Abs. 1). Du bist Betreiber und solltest den Hinweis bei der Konfiguration nicht entfernen. Selbst zuständig bist du für Deepfakes, etwa KI-Home-Staging, und bestimmte KI-Texte. Wer seinen Bot selbst baut, ist selbst Anbieter.

Was passiert, wenn im Chat ein Mensch übernimmt?

Dann müssen die Antworten, die von der KI kommen, weiterhin als KI-Antworten erkennbar sein. Eine Ausnahme gilt, wenn eine Mitarbeiterin die KI-Antwort sorgfältig prüft, selbst abschickt und damit die eigentliche Gesprächspartnerin bleibt (Rn. 30). Ein bloßes Freigabe-Häkchen reicht nicht.

Welche Pflichten haben Unternehmen laut EU AI Act?

Das hängt von Rolle und Risiko ab. Für Maklerbüros zählen vor allem die Transparenzpflichten aus Artikel 50: KI-Hinweis im Chat und am Telefon sicherstellen lassen, Deepfakes und bestimmte KI-Texte kennzeichnen. Dazu kommt Artikel 4 zur KI-Kompetenz deines Teams. Er gilt seit Februar 2025; seit dem Omnibus (27. Juli 2026) ist er eine Pflicht, Maßnahmen zur Unterstützung zu ergreifen, ohne festes Kompetenzniveau. Hochrisiko-Pflichten betreffen Bereiche wie Kreditwürdigkeit oder Personalauswahl, nicht deinen Website-Chatbot.

Nächster Schritt: ein Chatbot, der ehrlich ist und trotzdem Eigentümeranfragen bringt

Wir richten die KI-Vertriebsassistenz von Sunside AI mit dir so ein, dass sie sich von der ersten Nachricht an als KI zu erkennen gibt und auf "Bist du ein Mensch?" ehrlich antwortet. Den Weg zum Team bauen wir gleich mit ein, denn bei Streil drehten sich 78 von 391 Chat-Anfragen um direkten Kontakt zum Team. Damit Eigentümer, die lieber mit einem Menschen sprechen, nicht im Chat hängen bleiben. Kein verpasster Eigentümer, auch nicht aus diesem Grund.

Du willst wissen, ob dein aktueller Bot die Anforderungen erfüllt? Dann schauen wir ihn uns in einem kostenlosen Erstgespräch gemeinsam an, Stresstest inklusive. Partner heißt für uns: Wenn dein Bot schon sauber ist, sagen wir dir das auch. Und falls du umsteigst: Mit der Cashback-Garantie entfällt die Monatsgebühr, wenn in einem Monat keine einzige Eigentümer-, Bewertungs- oder Kaufanfrage kommt. MEHR ZEIT. BESSERE ANFRAGEN.

Quellen

Verordnung (EU) 2024/1689 (KI-Verordnung), Art. 3, 50, 99, 113. EUR-Lex: https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2024/1689/oj, abgerufen am 2026-10-14
Verordnung (EU) 2026/1744 vom 8.7.2026 (Digital-Omnibus), ABl. L vom 24.7.2026. EUR-Lex: https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2026/1744/oj, abgerufen am 2026-10-14
EU-Kommission: Guidelines on the transparency obligations for providers and deployers of AI systems under Article 50 AI Act, C(2026) 5054, inhaltlich genehmigt am 20.7.2026, nicht verbindlich. https://digital-strategy.ec.europa.eu/en/library/guidelines-transparency-obligations-providers-and-deployers-ai-systems (PDF: https://ec.europa.eu/newsroom/dae/redirection/document/131215), abgerufen am 2026-10-14
KI-Marktüberwachungs-und-Innovationsförderungs-Gesetz (KI-MIG), BGBl. 2026 I Nr. 223, verkündet 28.7.2026. https://www.recht.bund.de/bgbl/1/2026/223/regelungstext.pdf, abgerufen am 2026-10-14
Bundesnetzagentur: Pressemitteilung zur KI-Aufsicht und zum KI-Service-Desk. https://www.bundesnetzagentur.de/1112336, abgerufen am 2026-10-14
Europäisches Parlament: AI Act: deal on simplification measures, ban on nudifier apps (Pressemitteilung). https://www.europarl.europa.eu/news/en/press-room/20260427IPR42011/ai-act-deal-on-simplification-measures-ban-on-nudifier-apps, abgerufen am 2026-10-14
WhatsApp Business Messaging Policy, Stand 23.09.2026. https://whatsappbusiness.com/policy/, abgerufen am 2026-10-14
EU-Kommission: EU-Symbole zur Kennzeichnung KI-generierter Inhalte. https://digital-strategy.ec.europa.eu/de/policies/eu-icons-labelling-ai-generated-content, abgerufen am 2026-10-14
Sunside AI, Operations-Datenbank, Kunde Streil Immobilien, Stand 12.10.2026 (intern); Video-Testimonial Michael Streil (intern)

EU AI Act und Chatbots: Was Makler jetzt kennzeichnen müssen

Was verlangt der EU AI Act von einem Chatbot?

Digital-Omnibus: Was beim EU AI Act verschoben wurde und was nicht