Provisionsvereinbarung Vermietung: Muster richtig aufsetzen

Kurz gesagt:

Bei der Vermietung gilt das Bestellerprinzip: Nur wer den Makler beauftragt, zahlt. In fast allen Wohnraum-Fällen ist das der Vermieter.

Deine Provision ist gesetzlich gedeckelt — auf höchstens zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer (§ 3 WoVermRG). Beim Kauf gibt es diese Grenze nicht.

Die Provisionsvereinbarung braucht zwingend Textform. Fehlt sie, entsteht gar kein Anspruch — auch wenn du den Mieter erfolgreich vermittelt hast.

Der teuerste Fehler ist nicht die Höhe, sondern die fehlende Widerrufsbelehrung beim Online-Abschluss. Sie kostet dich die komplette Provision.

Du hast die Wohnung erfolgreich vermittelt, der Mietvertrag ist unterschrieben — und trotzdem siehst du keinen Cent. Bei der Provisionsvereinbarung Vermietung passiert das öfter, als Makler zugeben. Der Grund ist fast nie die Vermittlungsleistung, sondern ein Formfehler im Papier davor. Vermietung läuft rechtlich nach ganz anderen Regeln als der Verkauf, und ein Muster aus dem Kaufkontext hilft dir hier nicht weiter, sondern führt dich direkt in die Nullprovision. Dieser Artikel zeigt dir, was in deine Provisionsvereinbarung bei der Vermietung gehört, wo die drei teuersten Fallen liegen — und wie du überhaupt erst an die Eigentümer kommst, die dich bestellen.

Warum die Provisionsvereinbarung bei Vermietung ein eigenes Spiel ist

Die meisten Muster-Vorlagen im Netz sind für den Verkauf geschrieben. Da geht es um Kaufpreise, um die Provisionsteilung nach §§ 656c/656d BGB, um Textform beim Wohnungs- und Einfamilienhauskauf. Für die Vermietung greift ein komplett anderes Gesetz: das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG). Und das dreht die Spielregeln um.

Beim Verkauf regelt § 652 BGB das Erfolgsprinzip — der Lohn ist fällig, "wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt". Dieses Prinzip gilt bei der Vermietung genauso, aber es kommen zwei harte Zusatzregeln obendrauf, die es beim Kauf so nicht gibt: das Bestellerprinzip und ein gesetzlicher Provisionsdeckel. Beide entscheiden darüber, ob du bezahlt wirst und wie viel.

Der praktische Punkt: Eine Provisionsvereinbarung, die diese beiden Regeln nicht sauber abbildet, ist im Zweifel nicht nur teilweise unwirksam. Sie kann deinen kompletten Anspruch kippen. Wer bei der Vermietung mit einem Kauf-Muster arbeitet, baut sich das Risiko selbst ein. Was in einen vollständigen Vertrag gehört, haben wir im Leitfaden zum Maklervertrag-Muster auseinandergenommen — hier geht es um den Teil, der bei der Vermietung anders läuft.

Bestellerprinzip: Wer zahlt die Maklerprovision bei der Vermietung?

Bei der Vermietung von Wohnraum zahlt, wer den Makler bestellt hat — das ist das Bestellerprinzip, gesetzlich verankert seit dem 1. Juni 2015. In den allermeisten Fällen ist das der Vermieter. Der Wohnungssuchende zahlt nur, wenn er den Makler selbst und zuerst mit der Suche beauftragt hat. Genau darin steckt die Falle für deinen Provisionsanspruch.

§ 2 Abs. 1a WoVermRG erlaubt dir, vom Wohnungssuchenden ein Entgelt zu fordern, nur wenn du "ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden" vom Vermieter den Auftrag einholst. Übersetzt: Du darfst den Mieter nur dann zur Kasse bitten, wenn er dich zuerst beauftragt hat und du erst danach für ihn beim Vermieter aktiv wirst. In der Praxis ist das die Ausnahme. In den allermeisten Fällen hat der Vermieter dich bestellt — also zahlt der Vermieter.

Und hier liegt der Fehler, der Provision kostet: die Vorkenntnis-Falle. Hattest du die Wohnung schon in deiner Kartei, weil der Vermieter dich vorher beauftragt hat, und ein Suchender tritt später an dich heran — dann kannst du von diesem Suchenden keine Provision verlangen. Der Auftrag des Mieters war nicht die Ursache dafür, dass die Wohnung überhaupt auf den Markt kam. Wer das übersieht und trotzdem kassiert, riskiert die Rückforderung.

Dazu kommt das Umgehungsverbot. Manche versuchen, die Maklerkosten über Umwege auf den Mieter zu schieben — überhöhte Abstandszahlungen für eine Einbauküche, verdeckte "Bearbeitungsgebühren". § 2 WoVermRG lässt solche Konstruktionen nicht zu. Abweichende Bestimmungen im Provisionsvertrag zulasten des Suchenden sind unwirksam. Wann der Provisionsanspruch überhaupt entsteht und woran er sonst noch scheitert, haben wir im Detail unter Maklervertrag vor der Besichtigung aufgeschlüsselt.

Zwischenfazit: Kläre vor jeder Vermietung eine einzige Frage — wer hat mich bestellt? Die Antwort entscheidet, von wem du überhaupt Provision fordern darfst. Bei Wohnraum ist es fast immer der Vermieter, und eine Abwälzung auf den Mieter hält der Prüfung nicht stand.

Die Obergrenze: 2 Nettokaltmieten — und die MwSt-Falle

Beim Verkauf verhandelst du die Provision frei. Bei der Vermietung nicht — jedenfalls nicht gegenüber dem Wohnungssuchenden. § 3 Abs. 2 WoVermRG deckelt die Provision, die du vom Suchenden fordern darfst, auf ein Entgelt, das nicht "zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer übersteigt". Und noch ein Detail, das gern untergeht: Nebenkosten bleiben bei der Berechnung außen vor. Gerechnet wird auf Basis der Nettokaltmiete.

Rechne das einmal konkret durch:

Position	Betrag
Nettokaltmiete (Basis)	1.000 €
Maximale Provision (2 Nettokaltmieten)	2.000 €
zzgl. 19 % Umsatzsteuer	380 €
Höchstprovision vom Suchenden	2.380 €

Wichtig: Dieser Deckel gilt für den Wohnungssuchenden. Hat der Vermieter dich bestellt — der Regelfall — ist die Provision zwischen dir und dem Vermieter frei verhandelbar. Die zwei Nettokaltmieten sind also keine allgemeine Obergrenze für dein Geschäft, sondern der Schutzwall für den Mieter. Wer die beiden Fälle in der Provisionsvereinbarung nicht sauber trennt, schreibt sich schnell eine unwirksame Klausel ins Dokument.

Was in die Provisionsvereinbarung gehört: die Baustein-Checkliste

Eine gute Provisionsvereinbarung ist einfach eine saubere Klärung: Sie hält fest, wer wem wofür wie viel wann schuldet. Fehlt einer dieser Bausteine, entsteht Auslegungsspielraum — und Auslegungsspielraum kostet im Streitfall dich, nicht die Gegenseite. Diese Punkte gehören hinein:

Vertragsparteien eindeutig benennen — wer ist Besteller (Vermieter oder Suchender)? Das ist der wichtigste Baustein, weil er über das Bestellerprinzip entscheidet.
Vermittlungsleistung beschreiben — Nachweis der Gelegenheit oder Vermittlung? § 652 BGB unterscheidet beides.
Provisionshöhe — beim Suchenden höchstens zwei Nettokaltmieten plus MwSt (§ 3 WoVermRG); beim Vermieter frei, aber konkret beziffert.
Bezugsgröße festhalten — Nettokaltmiete, ausdrücklich ohne Nebenkosten.
Fälligkeit — die Provision wird erst nach wirksamem Abschluss des Mietvertrags fällig, nicht bei Besichtigung.
Textform — Vertrag als E-Mail, PDF oder unterschriebenes Dokument. Ein mündlicher Zuruf reicht nicht (§ 2 WoVermRG).
Widerrufsbelehrung — bei Abschluss im Fernabsatz oder außerhalb deiner Geschäftsräume Pflicht (dazu gleich mehr).

Die ersten fünf Punkte sind Klärungs-Kür — sie verhindern Streit. Die letzten beiden sind Pflicht — ohne sie steht der Anspruch selbst auf dem Spiel. Wer schon beim Auftragstyp unsicher ist, findet die Unterschiede zwischen den Vertragsarten unter Alleinauftrag vs. Allgemeinauftrag.

So können drei dieser Bausteine im Vertragstext klingen:

Provisionshöhe (Vermieter als Besteller): „Der Auftraggeber verpflichtet sich, im Erfolgsfall eine Provision in Höhe von X Prozent zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer, berechnet auf die vereinbarte Nettokaltmiete, zu zahlen."
Fälligkeit: „Der Provisionsanspruch entsteht und wird fällig mit dem wirksamen Abschluss des Mietvertrags zwischen dem Auftraggeber und dem vom Makler nachgewiesenen Mietinteressenten."
Bezugsgröße: „Maßgeblich für die Berechnung ist die monatliche Nettokaltmiete ohne Betriebs- und Nebenkosten."

Diese Zeilen sind Orientierung, kein anwaltlich geprüftes Muster — die konkrete Ausgestaltung gehört vor dem ersten Einsatz einmal auf den Prüfstand.

Zwischenfazit: Die Höhe der Provision regelst du in einer Zeile. Der Rest der Vereinbarung entscheidet aber darüber, ob diese Zeile überhaupt gilt. Behandle Parteien, Textform und Widerrufsbelehrung als Pflichtfelder, nicht als Beiwerk. Welche dieser Pflichtfelder am häufigsten fehlen — und dich richtig teuer zu stehen kommen — kommt jetzt.

Die drei teuersten Formfehler 2026

Nach unserer Erfahrung scheitert Vermietungsprovision selten an der Vermittlung. Sie scheitert an drei Fehlern im Papier — und jeder einzelne davon kann den kompletten Anspruch kosten.

Fehler 1: Keine Textform. § 2 WoVermRG verlangt für den Wohnungsvermittlungsvertrag Textform. Ein Handschlag oder ein Telefonat genügt nicht. Die gute Nachricht: Textform ist niedrigschwellig — eine E-Mail, eine PDF, eine Nachricht mit lesbarer Erklärung reichen. Die schlechte: Wer sie ganz weglässt, weil "man sich ja einig war", hat keinen durchsetzbaren Anspruch.

Fehler 2: Fehlende Widerrufsbelehrung — der teuerste von allen. Schließt du die Provisionsvereinbarung im Fernabsatz (Telefon, E-Mail, Online-Formular) oder außerhalb deiner Geschäftsräume ab, steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht zu (§ 312g i.V.m. § 355 BGB), Frist: 14 Tage. Belehrst du nicht ordnungsgemäß darüber, erlischt das Widerrufsrecht erst nach zwölf Monaten und 14 Tagen (§ 356 Abs. 3 BGB). Und ohne ordnungsgemäße Belehrung bekommst du nach § 357a BGB im Widerrufsfall auch keinen Wertersatz für die schon erbrachte Leistung — weder Provision noch Ausgleich. Bei Online-Abschluss ist das heute der Regelfall, nicht die Ausnahme. Sicherer Ausgangspunkt ist die amtliche Muster-Widerrufsbelehrung (Anlage 1 zu Art. 246a EGBGB) — die für den Maklervertrag anzupassen ist der Teil, den du einmal fachlich prüfen lässt.

Fehler 3: Abwälzung auf den Mieter trotz Vermieter-Auftrag. Hat der Vermieter dich bestellt, kannst du die Provision nicht per Klausel auf den Mieter überwälzen. Solche Bestimmungen sind unwirksam — und der Versuch, die Kosten über eine überhöhte Ablösesumme zu verstecken, fällt unter das Umgehungsverbot des § 2 WoVermRG.

Zwischenfazit: Textform, Widerrufsbelehrung, keine verdeckte Abwälzung — das sind die drei Stellen, an denen Vermietungsprovision verloren geht. Keine davon hat mit deiner Maklerleistung zu tun. Alle drei löst du mit einem sauberen Dokument, bevor du überhaupt zur Besichtigung fährst. Vorausgesetzt, es handelt sich überhaupt um klassischen Wohnraum — denn nicht jede Vermietung fällt unter dieselben Regeln.

Sonderfälle: Gewerbe, Ferienwohnung, möbliert

Das Bestellerprinzip und der 2-Nettokaltmieten-Deckel gelten nicht überall. Sie greifen für die Vermittlung von Wohnraum. Sobald du diesen Bereich verlässt, ändern sich die Regeln — und damit auch, was in deine Provisionsvereinbarung gehört. Diese Entscheidungshilfe sortiert die häufigsten Fälle:

Vermittelst du Wohnraum zum dauerhaften Wohnen?
│
├─ JA → Bestellerprinzip + 2-NKM-Deckel gelten.
│        → Besteller klären, Textform, Widerrufsbelehrung. Pflicht.
│
└─ NEIN
│
├─ Gewerbeobjekt (Büro, Laden, Halle)?
│    → Bestellerprinzip gilt NICHT. Provision frei verhandelbar,
│      Höhe und Zahler frei zwischen den Parteien.
│
├─ Ferienwohnung / kurzzeitige Vermietung?
│    → Bestellerprinzip gilt NICHT. Suchender kann Provision tragen.
│
└─ Unsicher (möbliert auf Zeit, Mischnutzung)?
→ Einzelfall prüfen. Im Zweifel wie Wohnraum behandeln
und rechtlichen Rat einholen.

Der wichtigste Reflex: Prüfe zuerst, ob echter Wohnraum vorliegt. Gerade möbliertes Wohnen auf Zeit wird hier gern falsch einsortiert — es sieht nach Kurzzeit-Deal aus, ist aber je nach Dauer und Zweck trotzdem Wohnraum mit allen Schutzregeln. Bei Gewerbe und Ferienwohnung hast du mehr Spielraum, aber du verlierst auch den Schutz klarer gesetzlicher Regeln — hier zählt eine umso präzisere Vereinbarung.

Zwischenfazit: Nicht jede Vermietung fällt unter das Bestellerprinzip. Ordne das Objekt zuerst ein, bevor du das Muster wählst. Ein Gewerbe-Deal nach Wohnraum-Regeln zu behandeln verschenkt Provision — der umgekehrte Fehler kostet sie.

Vom Formular zum Abschluss: erst der bestellende Eigentümer, dann die Provision

Die sauberste Provisionsvereinbarung nützt dir nichts, wenn kein Eigentümer dich bestellt. Und genau das ist der Engpass im Vermietungsgeschäft: Nicht das Papier fehlt, sondern der bestellende Vermieter am anderen Ende. Das Bestellerprinzip macht den Vermieter zu deinem eigentlichen Kunden — also entscheidet die Frage, wie zuverlässig du an Eigentümeranfragen kommst, über dein ganzes Geschäftsmodell.

Hier setzt die Arbeit vor der Vereinbarung an. FALC Immobilien Hildesheim kannte das Problem: Abends und am Wochenende liefen Eigentümeranrufe in die Mailbox — und ein Eigentümer, der einmal aufgelegt hat, ruft selten ein zweites Mal an. Das Büro band den KI-Sprachassistenten Sophia in die bestehende Telefonnummer ein. Sophia nimmt jeden Anruf an, qualifiziert ihn und kategorisiert nach Eigentümer, Kauf-, Mietinteressent und Sonstiges, bevor die Anfrage ins CRM läuft. Das Ergebnis nach drei Wochen: 21 Anrufe vollautomatisch bearbeitet, 7 qualifizierte Kontakte, davon 2 Eigentümeranfragen — genau die, die vorher an der Mailbox verloren gegangen wären. Kein Besetztzeichen, kein verpasster Eigentümer.

Auf der Website übernimmt das der KI-Chatbot: Bei Streil Immobilien filterte er die Schönwetter-Gucker heraus und brachte 19 qualifizierte Kontakte in vier Wochen, darunter zwei Eigentümeranfragen, bei 15,8 Prozent Konversionsrate. Der Hebel dahinter ist simpel: Zwei bestellende Eigentümer mehr im Monat, und schon ein abgeschlossener Vermietungsauftrag bewegt sich — bei 1.000 Euro Nettokaltmiete — in der Größenordnung der 2.380 Euro aus dem Rechenbeispiel oben. Diese Vollzeitressource im Vertrieb füllt die Pipeline, an deren Ende deine Provisionsvereinbarung überhaupt erst gebraucht wird.

Zwischenfazit: Die Provisionsvereinbarung sichert deine Vergütung. Aber die Vergütung entsteht erst, wenn ein Eigentümer dich bestellt hat. Wer den Zufluss dieser Eigentümeranfragen automatisiert, füllt die Pipeline, an deren Ende die Vereinbarung überhaupt gebraucht wird.

Häufige Fragen (PAA)

Wer zahlt die Maklerprovision bei der Vermietung?

Bei der Vermietung von Wohnraum gilt das Bestellerprinzip: Es zahlt, wer den Makler beauftragt hat. In den allermeisten Fällen ist das der Vermieter. Der Mieter zahlt nur, wenn er den Makler selbst und zuerst mit der Suche beauftragt hat und die Wohnung nicht schon vorher in der Kartei des Maklers war.

Wie hoch darf die Provision bei der Vermietung sein?

Gegenüber dem Wohnungssuchenden ist die Provision auf höchstens zwei Nettokaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer gedeckelt (§ 3 WoVermRG). Bei einer Nettokaltmiete von 1.000 Euro sind das maximal 2.380 Euro brutto. Nebenkosten bleiben bei der Berechnung außen vor. Gegenüber dem Vermieter als Besteller ist die Provision frei verhandelbar.

Muss die Provisionsvereinbarung bei Vermietung schriftlich sein?

Sie braucht Textform (§ 2 WoVermRG). Das ist niedrigschwelliger als die eigenhändige Unterschrift: Eine E-Mail, eine PDF oder eine lesbare elektronische Erklärung genügt. Eine rein mündliche Absprache reicht dagegen nicht — ohne Textform entsteht kein durchsetzbarer Provisionsanspruch.

Wann wird die Maklerprovision bei Vermietung fällig?

Die Provision wird erst fällig, wenn infolge deiner Vermittlung oder deines Nachweises ein wirksamer Mietvertrag zustande kommt (Erfolgsprinzip, § 652 BGB). Eine Besichtigung oder ein Erstkontakt allein löst noch keine Zahlungspflicht aus.

Darf die Maklerprovision auf den Mieter umgelegt werden?

Nein, nicht wenn der Vermieter den Makler bestellt hat. Klauseln, die die Provision in diesem Fall auf den Mieter abwälzen, sind unwirksam. Auch verdeckte Umgehungen — etwa überhöhte Abstandszahlungen für Einbauten — fallen unter das Umgehungsverbot des § 2 WoVermRG.

Gilt das Bestellerprinzip auch für Gewerbe und Ferienwohnungen?

Nein. Das Bestellerprinzip und der 2-Nettokaltmieten-Deckel gelten nur für die Vermittlung von Wohnraum. Bei Gewerbeobjekten und Ferienwohnungen sind Provisionshöhe und Zahler frei verhandelbar — hier kann auch der Suchende die Provision tragen.

Nächster Schritt

Die Provisionsvereinbarung ist das eine. Der bestellende Eigentümer am anderen Ende ist das andere — und der entscheidet, ob die Vereinbarung je gebraucht wird. Wenn du wissen willst, wie ein KI-Chatbot und der Sprachassistent Sophia bei dir Eigentümeranfragen rund um die Uhr qualifizieren, buch dir ein kostenloses Erstgespräch mit Sunside AI. Sunside arbeitet dabei als Partner, nicht als Auftragnehmer — die Cashback-Garantie nimmt dir das einseitige Risiko aus dem Einstieg. Oder ruf Sophia direkt an und erlebe die Vorqualifizierung selbst: +49 531 38763392.