Alleinauftrag vs. Allgemeinauftrag: Was Eigentümer überzeugt

Kurz gesagt:

• Beim Allgemeinauftrag darf der Eigentümer mehrere Makler gleichzeitig beauftragen und selbst verkaufen. Klingt nach mehr Reichweite, ist aber meistens das Gegenteil.
• Der Alleinauftrag (besonders der qualifizierte) bindet das Mandat an Sie und verpflichtet Sie im Gegenzug rechtlich zu echter Tätigkeit. Das ist kein Nachteil für den Eigentümer, das ist seine Garantie.
• Die Entscheidung Alleinauftrag vs. Allgemeinauftrag fällt nicht im Vertrag, sondern davor: an dem, was Sie vorlegen, bevor Sie Exklusivität verlangen.
• Ein Sachverständigenbüro hat seine Konversionsrate von 5 % auf über 30 % gesteigert, nachdem jede Anfrage zuverlässig und sofort bearbeitet wurde. Genau das ist die Vorleistung, die einen Alleinauftrag rechtfertigt.

"Warum soll ich mich auf einen Makler festlegen? Drei Makler finden doch dreimal so schnell einen Käufer." Diesen Satz hören Sie in fast jedem Erstgespräch. Auf den ersten Blick wirkt er logisch. Genau deshalb tendieren so viele Eigentümer reflexhaft zum Allgemeinauftrag, und genau hier verlieren Sie als Makler planbare Mandate, wenn Sie keine bessere Antwort haben. Dieser Artikel behandelt den Unterschied zwischen Alleinauftrag und Allgemeinauftrag als Vertriebsfrage, nicht als Vertragskunde: Was gilt rechtlich, warum stellt der Allgemeinauftrag den Eigentümer schlechter, als er glaubt, und was müssen Sie liefern, damit „ja zum Alleinauftrag“ die naheliegende Entscheidung wird?

Das Missverständnis "mehr Makler = mehr Käufer"

Der Allgemeinauftrag verkauft sich beim Eigentümer von selbst, weil er ein Gefühl bedient: Wer sich nicht festlegt, hält sich alle Türen offen. Drei Makler, drei Netzwerke, dreimal so viele Interessenten. Die Rechnung scheint aufzugehen.

Sie geht nicht auf. Der Pool kaufbereiter Menschen für eine konkrete Immobilie in einer konkreten Lage ist endlich. Er wird nicht größer, nur weil drei Makler dieselbe Wohnung auf denselben Portalen inserieren. Er wird unübersichtlicher. Dieselbe Immobilie taucht mehrfach auf, mit verschiedenen Fotos und oft auch verschiedenen Preisen. Für den Kaufinteressenten sieht das nicht nach Auswahl aus, sondern nach einem Objekt, das niemand richtig betreut, oder nach einem Verkäufer, der es eilig hat. Beides drückt den Preis.

Für Sie als Makler ist die Logik noch klarer. Bei einem Allgemeinauftrag investieren Sie in Fotos, Exposé und Erstgespräche, ohne zu wissen, ob am Ende ein Wettbewerber oder der Eigentümer selbst die Provision kassiert. Rational ist dann genau eine Strategie: möglichst wenig vorleisten. Das spürt der Eigentümer und bekommt damit exakt die halbherzige Vermarktung, vor der er eigentlich Angst hatte. Der Allgemeinauftrag erzeugt das Problem, das er zu verhindern vorgibt.

Der ehrliche Konter im Gespräch ist deshalb kein Verkaufstrick, sondern eine Tatsache: Der Pool kaufbereiter Käufer wächst nicht mit der Zahl der Makler. Die Summe der potenziellen Interessenten bleibt gleich groß, egal wie viele Makler das Objekt anbieten. Was sich ändert, ist die Qualität der Betreuung, und die wird mit jedem zusätzlichen Makler schlechter. Damit der Eigentümer diesen Tausch versteht, stellen Sie ihm zuerst die drei Auftragsarten klar gegenüber.

Die drei Auftragsarten im Klartext

Bevor Sie den Eigentümer überzeugen, müssen Sie die drei Vertragsarten sauber auseinanderhalten, denn die meisten Eigentümer kennen nur "mit Makler" und "ohne Makler".

• Allgemeinauftrag (einfacher Maklerauftrag): Der Eigentümer darf mehrere Makler parallel beauftragen und nebenher selbst vermarkten. Provision bekommt nur, wer den Käufer tatsächlich nachweist oder vermittelt. Für Sie die unsicherste Form: maximaler Wettbewerb, minimale Planbarkeit.
• Einfacher Alleinauftrag: Nur Sie werden beauftragt, kein zweiter Makler. Der Eigentümer darf zwar grundsätzlich selbst einen Käufer suchen, verkauft er aber selbst, bekommen Sie keine Provision. Im Gegenzug entsteht für Sie eine echte Tätigkeitspflicht: Sie müssen sich aktiv um den Verkauf bemühen.
• Qualifizierter Alleinauftrag: Wie der einfache Alleinauftrag, aber mit Verweisungsklausel: Der Eigentümer muss auch selbst gefundene Interessenten an Sie verweisen. Das ist die stärkste Bindung. Sie lässt sich allerdings nicht über AGB vereinbaren, sondern nur als individuell ausgehandelte Vereinbarung (Kanzlei Franz, abgerufen 2026-06-10).

Die folgende Tabelle macht den Unterschied auf einen Blick sichtbar. An dieser Stelle können Sie im Gespräch gemeinsam mit dem Eigentümer durchgehen, was für ihn gilt.

Kriterium	Allgemeinauftrag	Einfacher Alleinauftrag	Qualifizierter Alleinauftrag
Mehrere Makler erlaubt?	Ja	Nein	Nein
Eigentümer darf selbst verkaufen?	Ja	Ja	Ja, muss aber an Makler verweisen
Provision bei Eigenverkauf?	Nein	Nein	In der Regel ja (Verweisungsklausel)
Tätigkeitspflicht des Maklers?	Schwach	Ja	Ja
Per AGB möglich?	Ja	Ja	Nein, nur Individualvereinbarung
Planbarkeit für den Makler	Niedrig	Hoch	Sehr hoch

Kurzfazit: Der Allgemeinauftrag gibt dem Eigentümer das Gefühl von Freiheit und nimmt ihm die Leistung. Der Alleinauftrag dreht das um: Er bindet das Mandat und verpflichtet Sie dafür zu echter Arbeit. Welche der beiden Alleinauftrags-Varianten passt, hängt vom Objekt und vom Vertrauensverhältnis ab. Mehr zur Vertragsgestaltung finden Sie in unserem Leitfaden zum Maklervertrag und was wirklich hineingehört. Die fünf Gründe, aus denen Eigentümer beim Alleinauftrag ja sagen, folgen weiter unten in diesem Artikel.

Was rechtlich gilt, und warum das Ihr Verkaufsargument ist

Viele Makler behandeln die rechtlichen Details eines Alleinauftrags wie ein notwendiges Übel, das man im Gespräch lieber überspringt. Das ist ein Fehler. Genau diese Regeln sind Ihr stärkstes Argument, weil sie den Eigentümer schützen, nicht Sie.

Die Tätigkeitspflicht ist Ihre Leistungsgarantie. Anders als beim Allgemeinauftrag verpflichtet Sie der Alleinauftrag rechtlich, aktiv tätig zu werden: Sie müssen sich nachweislich um den Verkauf bemühen (Kanzlei Franz, abgerufen 2026-06-10). Drehen Sie das im Gespräch um: "Der Alleinauftrag ist nicht Ihre Fessel, sondern meine Verpflichtung Ihnen gegenüber. Beim Allgemeinauftrag schulde ich Ihnen nichts. Hier schulde ich Ihnen, dass ich liefere."

Die Bindung ist zeitlich begrenzt, und das ist gut so. Der Bundesgerichtshof hat 2020 klargestellt: Für einen Immobilienmakler-Alleinauftrag ist eine Bindungsfrist von sechs Monaten regelmäßig angemessen (BGH, Urteil vom 28.05.2020, Az. I ZR 40/19). Ein Makleralleinauftrag kann grundsätzlich wirksam über AGB geschlossen werden, und auch eine automatische Verlängerung um jeweils drei Monate bei unterbliebener Kündigung ist laut BGH grundsätzlich unbedenklich. Wichtig für die Praxis: Im konkreten Streitfall war die Verlängerungsklausel trotzdem unwirksam, weil die Kündigungsmöglichkeit nur in einer Anlage und nicht im Hauptvertrag stand. Sauber gestaltet ist die zeitliche Begrenzung also kein Risiko, sondern eine klare Ausstiegsoption für den Eigentümer, falls Sie nicht liefern.

Das Widerrufsrecht steht ohnehin auf seiner Seite. Schließt ein Verbraucher den Maklervertrag im Fernabsatz, also etwa telefonisch oder online, hat er ein 14-tägiges Widerrufsrecht (BGH, Urteil vom 07.07.2016, Az. I ZR 68/15; vgl. § 356 BGB). Belehren Sie nicht korrekt, verlängert sich diese Frist erheblich. Ein Eigentümer, der einen Alleinauftrag unterschreibt, sitzt also nicht in der Falle, sondern kann zwei Wochen lang ohne Angabe von Gründen zurücktreten. Wer das offen anspricht, statt es zu verschweigen, baut Vertrauen auf.

Diese drei Punkte zusammen ergeben eine Botschaft, die kein Allgemeinauftrag bieten kann: Sie gehen eine Verpflichtung ein, der Eigentümer bleibt geschützt. Erst auf dieser Grundlage wird das exklusive Mandat fair. Wann genau Ihr Provisionsanspruch dabei entsteht, klären wir separat im Beitrag Maklervertrag vor Besichtigung.

Kurzfazit: Tätigkeitspflicht, 6-Monats-Bindung und Widerrufsrecht sind keine juristischen Hürden, die Sie wegmoderieren müssen. Sie sind der Beweis, dass der Alleinauftrag den Eigentümer besserstellt als der unverbindliche Allgemeinauftrag. Wie Sie diese drei Punkte gegen die typischen Einwände im Erstgespräch ins Feld führen, zeigt der nächste Abschnitt.

Die vier typischen Eigentümer-Einwände, und wie Sie sie entkräften

Kein Eigentümer sagt beim ersten Mal sofort ja zum Alleinauftrag. Die Einwände sind vorhersehbar. Bereiten Sie also Antworten vor, die nicht nach Verkaufsdruck klingen, sondern nach Logik.

Einwand 1: "Mit mehreren Maklern erreiche ich mehr Käufer."
Antwort: Die Zahl der kaufbereiten Menschen für Ihre Immobilie ändert sich nicht dadurch, wie viele Makler sie anbieten. Mehrfach-Inserate auf denselben Portalen lassen Ihr Objekt eher unbetreut wirken und drücken den Preis. Ein Makler mit Alleinauftrag steuert eine konsistente Geschichte, und die verkauft besser.

Einwand 2: "Ich will mich nicht langfristig binden."
Antwort: Müssen Sie nicht. Die übliche Bindung liegt bei sechs Monaten, das deckt sich mit der üblichen Vermarktungsdauer (dazu gleich die Zahlen). Wenn ich in diesem Zeitfenster nicht liefere, sind Sie wieder frei. Und in den ersten 14 Tagen können Sie ohnehin widerrufen.

Einwand 3: "Was, wenn Sie den Auftrag haben und dann nichts tun?"
Antwort: Genau dieses Risiko nimmt Ihnen der Alleinauftrag ab, nicht der Allgemeinauftrag. Mit dem Alleinauftrag bin ich rechtlich zur aktiven Vermarktung verpflichtet. Beim Allgemeinauftrag schulde ich Ihnen das nicht, da ist "nichts tun" die rationale Strategie für jeden beteiligten Makler.

Einwand 4: "Ich verkaufe vielleicht selbst an einen Bekannten."
Antwort: Beim einfachen Alleinauftrag bleibt Ihnen das offen: Verkaufen Sie selbst, zahlen Sie mir keine Provision. Beim qualifizierten Alleinauftrag verweisen Sie auch diesen Bekannten an mich, dafür übernehme ich die komplette Abwicklung rechtssicher. Welche Variante passt, entscheiden wir gemeinsam.

Kurzfazit: Jeder dieser Einwände lässt sich mit einer Tatsache entkräften, nicht mit einem Versprechen. Wer die vier Standard-Einwände souverän beantwortet, hat das Gespräch meistens schon gewonnen. Mehr Detailtiefe liefert unser Überblick zur Eigentümerakquise 2026.

Alleinauftrag als Makler: fünf Gründe, warum Eigentümer ja sagen

Einwände zu entkräften ist die Verteidigung. Gewonnen wird der Alleinauftrag meist früher. Die bessere Frage lautet deshalb nicht „Wie überrede ich den Eigentümer?“, sondern: „Wie baue ich so viel Vertrauen auf, dass er gar nicht erst einen zweiten Makler fragt?“ Wer exklusiv beauftragt wird, hat in der Regel an fünf Stellen überzeugt.

1. Der Makler hat vor dem Erstgespräch überzeugt. Der Eigentümer hat Ihren Namen gegoogelt, Ihre Website besucht und Ihre Google-Bewertungen gelesen. Wenn er Sie einlädt, hat er sich längst ein Bild gemacht, und dieses Bild wiegt mehr als Ihr Pitch. Den Unterschied machen eine Website, die nicht wie 2018 aussieht, gute und aktuelle Bewertungen, Referenzen von vergleichbaren Objekten in seiner Region und zunehmend ein KI-Chatbot, der seine Fragen beantwortet, bevor er anruft. Wer abends um 21 Uhr auf Ihrer Website kompetent beraten wird, hat ein anderes Bild von Ihnen als jemand, der nur ein Kontaktformular sieht.

2. Die Bewertung war fundiert und ehrlich. Der häufigste Grund gegen den Alleinauftrag: Der Eigentümer traut der Bewertung nicht. Oder er merkt, dass der Preis künstlich hochgesetzt wird, um den Auftrag zu bekommen. Den Zuschlag bekommt eher der Makler, der sagt: „Ihr Haus ist 350.000 Euro wert, nicht 420.000. Und ich erkläre Ihnen genau, warum.“ Er zeigt Vergleichsobjekte und erklärt den Bewertungsweg. Ein Bewertungstool auf Ihrer Website hilft dabei: Der Eigentümer hat schon eine Ersteinschätzung, die Sie im Gespräch vertiefen. Das spart Zeit und zeigt Kompetenz.

3. Die Erreichbarkeit war durchgängig gegeben. Eigentümer testen Makler, oft unbewusst. Sie rufen an. Geht niemand ran und kommt auch innerhalb weniger Stunden kein Rückruf, haben sie ihre Antwort: Wenn der Makler schon jetzt nicht erreichbar ist, wie wird das während der Vermarktung? Das ist unfair, denn wer gerade bei einer Besichtigung ist, kann nicht telefonieren. Ein KI-Telefonassistent kann es. Er nimmt den Anruf an, erfasst das Anliegen und kündigt den Rückruf an. Wie Sie das organisieren, zeigt unser Beitrag zur telefonischen Erreichbarkeit im Maklerbüro.

4. Das Vermarktungskonzept war konkret, nicht generisch. „Wir stellen Ihr Objekt auf ImmoScout und machen ein paar Besichtigungen“ ist kein Konzept, das macht jeder. Konkret klingt so: „Wir stellen Ihr Objekt auf ImmoScout und Immowelt ein, schalten eine Facebook-Anzeige im Umkreis von 20 Kilometern und schicken das Exposé an die vorgemerkten Käufer aus unserer Datenbank, die ein Objekt wie Ihres suchen.“ Dazu gehören professionelle Fotos, die Preispositionierung, die Zielgruppe, ein Zeitplan und, wenn sinnvoll, Home Staging.

5. Der Eigentümer fühlte sich verstanden. Wer sein Zuhause verkauft, trifft oft die größte finanzielle Entscheidung seines Lebens. Er sucht nicht den besten Verkäufer, sondern jemanden, dem er vertraut. Vertrauen entsteht durch Zuhören: Schneller Verkauf oder höchster Preis? Diskretion oder breite Vermarktung? Erbfall, Scheidung oder Umzug? Wer die Lage versteht, bekommt den Auftrag.

Warum so viele Makler trotzdem am Alleinauftrag scheitern? Nicht, weil sie schlechte Makler sind. Sondern weil ihr Vertrauensaufbau erst im Erstgespräch beginnt. Bis dahin hat der Eigentümer die Website gesehen (oder nicht gefunden), angerufen (und niemanden erreicht) und Bewertungen gesucht (oder keine gefunden). Wie Sie diese Kontaktpunkte Phase für Phase aufbauen, steht in unserem Beitrag zur Kundengewinnung für Immobilienmakler.

Kurzfazit: Der Alleinauftrag wird nicht im Gespräch gewonnen, sondern an jedem Kontaktpunkt davor. Was davon vor der Unterschrift konkret auf dem Tisch liegen sollte, zeigt die Checkliste im nächsten Abschnitt.

Was Sie vorlegen müssen, bevor Sie den Alleinauftrag verlangen

Hier liegt der eigentliche Hebel. Der Alleinauftrag ist keine Verhandlungssache, die Sie am Ende des Gesprächs "durchbekommen". Er ist die Folge einer Vorleistung, die so überzeugend ist, dass Exklusivität logisch wird. Ein Eigentümer gibt das exklusive Mandat dem Makler, der vor der Unterschrift schon bewiesen hat, dass er liefert.

Die folgende Checkliste ist Ihr Maßstab: Wenn Sie diese Punkte vorlegen können, haben Sie den Alleinauftrag verdient, und der Eigentümer spürt das.

Checkliste: Was vor dem Alleinauftrag auf dem Tisch liegen sollte

• Belastbare Wertermittlung: nicht der Wunschpreis des Eigentümers, sondern eine begründete Einschätzung mit Vergleichsobjekten.
• Konkreter Vermarktungsplan: welche Kanäle, welche Reihenfolge, welcher Zeitrahmen. Nicht "wir stellen das mal online".
• Musterexposé oder Referenzobjekt: etwas Sichtbares, das Ihre Qualität beweist, bevor der Eigentümer unterschreibt.
• Garantierte Reaktionsgeschwindigkeit: Wie schnell wird eine Interessentenanfrage beantwortet? Minuten oder Tage entscheiden über den Abschluss.
• Lückenlose Erreichbarkeit: auch abends, am Wochenende, im Urlaub. Kein verpasster Eigentümer, kein verpasster Käufer.

An den letzten beiden Punkten scheitern die meisten Makler, nicht aus Unwillen, sondern aus Kapazitätsgründen. Niemand kann rund um die Uhr ans Telefon. Genau hier setzt die Sunside Methode an. Ein KI-Chatbot auf der Website und der KI-Sprachassistent "Sophia" am Telefon beantworten jede Anfrage sofort, qualifizieren sie vor und trennen echte Eigentümeranfragen von Schönwetter-Guckern, bevor Ihre Zeit verbrannt wird. Die qualifizierten Kontakte landen strukturiert im CRM, auch um 22 Uhr und am Sonntag. Damit wird aus "Ich melde mich zurück" ein "Ich war erreichbar, als es darauf ankam". Diese Erreichbarkeit ist kein technisches Gimmick. Ein Eigentümer liest sie als Beweis für Ihre Verlässlichkeit.

Fallbeispiel: Erst schnell antworten, dann Exklusivität verlangen

Wie das in der Praxis aussieht, zeigt das Sachverständigenbüro Beier & Partner. Die Ausgangslage war typisch: Anfragen kamen über die Website herein, aber die Konversionsrate über das klassische Kontaktformular lag bei mageren 5 %. Erstberatung und Standardfragen banden Teamzeit, und über die Website kamen nur wenige qualifizierte Leads. In so einer Lage ist jeder Interessent, der zögert, ein potenziell verlorener Auftrag. Und Exklusivität zu verlangen wirkt vermessen, wenn man nicht einmal die eingehenden Anfragen zuverlässig bedient.

Der Wendepunkt war keine neue Verkaufstaktik, sondern die Bearbeitung der Anfragen selbst. Mit dem KI-Chatbot wurde jede Anfrage rund um die Uhr beantwortet, vorqualifiziert und mit den individuellen Wünschen erfasst. Das Ergebnis: Die Konversionsrate stieg von 5 % auf über 30 %, eine Versechsfachung. Über 20 qualifizierte Leads in den ersten zwei Monaten, dazu 5 bis 10 neue Gutachten-Leads pro Monat allein über den Chatbot.

"Mittlerweile ersetzt die KI-Assistenz fast eine gesamte Vollzeitressource im Vertrieb."
Patrick Beier, Geschäftsführer Beier & Partner

Für Makler direkt greifbar ist Werneburg Immobilien. Dort verließen viele Website-Besucher die Seite unberaten, Anfragen liefen über klassische Kontaktformulare. Mit dem KI-Chatbot kamen über 30 qualifizierte Leads in 4 Wochen, darunter 3 Eigentümeranfragen, bei einer Konversionsrate von 12 %. Inzwischen kommen laufend 3 bis 4 Eigentümeranfragen pro Monat über den Chatbot herein.

Der Punkt für die Alleinauftrags-Frage: Wer jede Anfrage sofort und vollständig bearbeitet, tritt dem Eigentümer ganz anders gegenüber. Man verlangt das exklusive Mandat nicht mehr aus einer Position der Hoffnung, sondern aus einer Position der bewiesenen Leistung. Dasselbe Muster zeigt sich beim Voicebot: Ein Franchise-Maklerbüro hat den KI-Sprachassistenten in die bestehende Telefonnummer eingebunden. In drei Wochen gingen 104 Anrufe ein, 21 davon waren echte Gespräche, die Sophia vollautomatisch geführt hat. Daraus wurden 7 qualifizierte Leads, davon 2 Eigentümer-Anfragen, rund um die Uhr erreichbar und ohne zusätzliches Personal. Genau diese lückenlose Erreichbarkeit ist die Vorleistung, die einen Alleinauftrag rechtfertigt.

Rechnen Sie kurz gegen, warum sich dieser Aufwand lohnt: Ein gesichertes exklusives Mandat ist je nach Objekt schnell eine fünfstellige Provision wert. Wenn die lückenlose Bearbeitung pro Monat nur eine einzige Eigentümeranfrage rettet, die sonst beim Wettbewerber oder im Allgemeinauftrag-Chaos versickert wäre, ist der Systemeinsatz um ein Vielfaches gedeckt. Ein verpasster Eigentümer ist nicht ein verlorener Anruf, sondern ein verlorenes Mandat.

Kurzfazit: Der Alleinauftrag folgt der Leistung, nicht umgekehrt. Wer beweist, dass keine Anfrage verloren geht, muss um Exklusivität nicht mehr betteln.

Wie lange läuft ein Alleinauftrag, und ist die Bindung realistisch?

Ein Alleinauftrag läuft üblicherweise sechs Monate. Diese Frist ist laut Bundesgerichtshof regelmäßig angemessen (Az. I ZR 40/19), und sie ist kein willkürlicher Wert, sondern deckt sich mit der realen Vermarktungsdauer am Markt.

Eine Umfrage des IVD Nord unter 62 Hamburger Mitgliedsunternehmen aus dem Jahr 2024 zeigt: Bei Häusern nannten 52 % der befragten Makler eine Vermarktungsdauer von drei bis sechs Monaten, weitere 45 % von mehr als sechs Monaten (IVD Nord, Verbandsumfrage Hamburg, Juli 2024). Die Zahlen sind regional und beruhen auf einer Verbandsbefragung, aber sie machen die Logik klar: Eine Sechs-Monats-Bindung ist nicht überzogen, sondern bildet ab, wie lange ein seriöser Verkauf in der Praxis dauert. Wer dem Eigentümer eine kürzere Frist verspricht, verspricht meist etwas, das er nicht halten kann.

Kurzfazit: Sechs Monate Bindung sind kein Knebel, sondern die ehrliche Abbildung der realen Vermarktungsdauer. Wer das so erklärt, nimmt dem stärksten Einwand gegen den Alleinauftrag die Luft.

Häufige Fragen

Was ist ein Alleinauftrag beim Makler?

Ein Alleinauftrag ist ein Maklervertrag, mit dem der Eigentümer genau einen Makler exklusiv mit dem Verkauf seiner Immobilie beauftragt. Einen zweiten Makler darf er während der Laufzeit nicht einschalten. Beim einfachen Alleinauftrag darf er weiter selbst verkaufen, beim qualifizierten Alleinauftrag muss er auch selbst gefundene Interessenten an den Makler verweisen. Üblich ist eine Laufzeit von sechs Monaten.

Was ist besser: Alleinauftrag oder Allgemeinauftrag?

Für die Qualität der Vermarktung ist der Alleinauftrag in den meisten Fällen die bessere Wahl, auch für den Eigentümer. Er verpflichtet den Makler rechtlich zu aktiver Tätigkeit, sorgt für eine konsistente Vermarktung und verhindert die wertmindernden Mehrfach-Inserate des Allgemeinauftrags. Der Allgemeinauftrag wirkt offener, führt aber meist zu halbherziger Betreuung, weil kein Makler ohne Sicherheit voll investiert.

Wie überzeugt ein Makler den Eigentümer vom Alleinauftrag?

Nicht durch Überreden, sondern durch Vertrauen, das schon vor dem Erstgespräch entsteht. Dazu gehören ein professioneller Auftritt mit Website, Bewertungen und lückenloser Erreichbarkeit, eine ehrliche und begründete Bewertung statt eines überhöhten Wunschpreises, ein konkretes Vermarktungskonzept und echtes Interesse an der Lage des Eigentümers. Im Gespräch selbst helfen sachliche Antworten auf die vier typischen Einwände.

Wie lange ist man an einen Alleinauftrag gebunden?

In der Regel sechs Monate. Der Bundesgerichtshof hat diese Frist als regelmäßig angemessen bestätigt (Az. I ZR 40/19). Eine automatische Verlängerung um jeweils drei Monate ist grundsätzlich zulässig, sofern sie sauber im Hauptvertrag geregelt und die Kündigungsmöglichkeit klar ist. Bei Verbraucherverträgen im Fernabsatz besteht zusätzlich ein 14-tägiges Widerrufsrecht.

Was ist der Unterschied zwischen einfachem und qualifiziertem Alleinauftrag?

Beim einfachen Alleinauftrag darf der Eigentümer selbst einen Käufer suchen und zahlt bei Eigenverkauf keine Provision. Beim qualifizierten Alleinauftrag muss er auch selbst gefundene Interessenten an den Makler verweisen, verkauft also faktisch nicht mehr provisionsfrei an Bekannte. Der qualifizierte Alleinauftrag lässt sich nicht über AGB vereinbaren, sondern nur als individuell ausgehandelte Vereinbarung.

Darf der Eigentümer beim Alleinauftrag selbst einen Käufer suchen?

Beim einfachen Alleinauftrag ja, und bei einem Eigenverkauf entsteht dann auch keine Provisionspflicht. Beim qualifizierten Alleinauftrag bleibt die eigene Suche zwar erlaubt, der gefundene Interessent muss aber an den Makler verwiesen werden, der die Abwicklung übernimmt. Einen zweiten Makler darf der Eigentümer bei beiden Alleinauftrags-Varianten nicht beauftragen.

Muss ein Alleinauftrag schriftlich sein?

Ein einfacher Alleinauftrag kann über AGB und damit standardisiert geschlossen werden. Der qualifizierte Alleinauftrag mit seiner Verweisungsklausel braucht dagegen eine individuell ausgehandelte Vereinbarung, ein bloßes AGB-Formular genügt hier rechtlich nicht. In der Praxis ist Schriftform bei jedem Alleinauftrag dringend zu empfehlen, schon zur Beweissicherung.

Welche Nachteile hat ein Alleinauftrag für den Eigentümer?

Der Eigentümer bindet sich für die Laufzeit an einen Makler und kann keinen zweiten beauftragen. Dieser vermeintliche Nachteil ist durch drei Mechanismen abgefedert: die zeitliche Begrenzung auf in der Regel sechs Monate, das 14-tägige Widerrufsrecht im Fernabsatz und die rechtliche Tätigkeitspflicht des Maklers. Liefert der Makler nicht, ist der Eigentümer nach der Frist wieder frei.

Nächster Schritt

Der Unterschied zwischen Alleinauftrag und Allgemeinauftrag entscheidet sich nicht im Vertragsformular, sondern in dem, was Sie vorher beweisen. Wenn jede Eigentümeranfrage sofort beantwortet wird, jede Telefonleitung rund um die Uhr besetzt ist und kein Interessent im Niemandsland einer halbherzigen Mehrfach-Vermarktung verloren geht, wird der Alleinauftrag für den Eigentümer die logische Wahl. Überreden müssen Sie ihn dann nicht mehr.

Genau diese Vorleistung baut Sunside AI für Sie auf: KI-Chatbot und Voicebot "Sophia", die keine Anfrage verpassen, plus die Sichtbarkeit, die überhaupt erst Anfragen bringt. Buchen Sie ein kostenloses Erstgespräch auf sunsideai.de, oder rufen Sie Sophia direkt an und erleben Sie selbst, wie sich lückenlose Erreichbarkeit anfühlt. Wer beweist, dass kein Eigentümer verloren geht, muss um den Alleinauftrag nicht mehr kämpfen.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick, Stand Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall sprechen Sie mit einer Anwältin oder einem Anwalt.