Maklerprovision berechnen: Höhe, Formel und wer sie zahlt

Kurz gesagt:

Die Maklerprovision berechnest du mit einer einzigen Formel: Kaufpreis × Provisionssatz. Der Rest ist eine Frage von brutto, netto und wer den Betrag trägt.

Ortsüblich liegen die Gesamtsätze zwischen 5,95 % und 7,14 % inkl. USt — das sind Richtwerte aus Portal-Erhebungen, kein gesetzlicher Tarif. Die Provision ist frei verhandelbar.

Seit dem 23.12.2020 gilt beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher die Halbteilung (§ 656c BGB): Käufer und Verkäufer tragen den gleichen Anteil.

Verdient wird die Provision erst mit dem Abschluss (§ 652 BGB). Kein Notarvertrag, kein Anspruch.

Der eigentliche Hebel liegt nicht im Prozentsatz, sondern darin, ihn zu rechtfertigen — über nachweisbare Leistung statt über eine Zahl im Vertrag.

Ein Verkäufer sitzt dir gegenüber, hört "3,57 % Käuferprovision, gleiche Höhe für Sie" und rechnet still mit: bei 500.000 Euro sind das über 17.000 Euro pro Seite. In diesem Moment entscheidet sich, ob du den Auftrag bekommst — und ob du ihn zum vollen Satz bekommst. Wer die Maklerprovision berechnen kann, gewinnt hier noch keinen Auftrag. Wer erklären kann, wofür sie steht, schon. Dieser Leitfaden liefert dir beides: die saubere Rechnung inklusive aller Fallstricke bei USt und Halbteilung — und die Argumente, mit denen du den Satz im Erstgespräch verteidigst.

So berechnest du die Maklerprovision — die Formel

Die Maklerprovision berechnen heißt im Kern: eine einzige Multiplikation, und genau das ist gut so.

Maklerprovision = Kaufpreis × Provisionssatz

Ein Beispiel mit runden Zahlen. Kaufpreis 400.000 Euro, vereinbarter Satz 3,57 % pro Seite:

400.000 € × 3,57 % = 14.280 € pro Seite (inkl. 19 % USt)
Käufer und Verkäufer zahlen bei Halbteilung je diesen Betrag
Gesamtprovision an den Makler: 28.560 € (das entspricht 7,14 % des Kaufpreises)

Weil der Betrag linear mit dem Kaufpreis wächst, lohnt sich der Blick über mehrere Preisklassen. Bei einem Satz von 3,57 % pro Seite (inkl. USt) sieht die Staffel so aus:

Kaufpreis	Anteil pro Seite	Gesamtprovision (7,14 %)
200.000 €	7.140 €	14.280 €
400.000 €	14.280 €	28.560 €
600.000 €	21.420 €	42.840 €

Die eine Stelle, an der sich die meisten verrechnen, ist die Umsatzsteuer. Ein Satz von 3,57 % ist bereits der Bruttosatz; er enthält die 19 % USt. Netto sind das 3,0 %. Wenn du also mit einem Verkäufer "6 % netto" vereinbarst, landest du inklusive Steuer bei 7,14 % brutto, nicht bei 6 %. Sauber ist deshalb: Immer dazusagen, ob eine Zahl netto oder inklusive Steuer gemeint ist. Genau hier entstehen später die Diskussionen, die keiner braucht.

Wie berechne ich die Maklerprovision? Multipliziere den Kaufpreis mit dem vereinbarten Provisionssatz. Beispiel: Bei 400.000 Euro Kaufpreis und 3,57 % Satz pro Seite zahlt jede Partei 14.280 Euro inklusive Mehrwertsteuer. Der Satz ist frei verhandelbar; ein gesetzlicher Provisionstarif für den Immobilienkauf existiert nicht.

Wie hoch ist die Provision? Richtwerte nach Bundesland

Vorweg der Punkt, den viele Ratgeber verschweigen: Es gibt keinen amtlichen Provisionstarif für den Immobilienkauf. Die Höhe ist frei verhandelbar. Was durch die Republik geistert, sind ortsübliche Sätze — Werte, die sich regional eingespielt haben und die große Portale in eigenen Erhebungen zusammentragen. Nützlich als Orientierung, aber eben kein Gesetz.

Die folgende Übersicht bündelt die Richtwerte aus drei unabhängigen Portal-Erhebungen (ImmoScout24, immoverkauf24, baufi24, Stand 2026, alle Werte inkl. 19 % USt). Über die Kernzahlen sind sich alle drei einig; wo sie sich unterscheiden, steht es in der Tabelle.

Bundesland	Gesamtprovision (inkl. USt)	Anteil pro Seite
Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg	7,14 %	3,57 %
Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland	7,14 %	3,57 %
Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen	7,14 %	3,57 %
Bremen	5,95 %	2,98 %
Hamburg	6,25 %	3,12 %
Mecklenburg-Vorpommern	5,95 %	2,98 %
Hessen	5,95 % – 7,14 % (je nach Quelle)	2,98 % – 3,57 %
Niedersachsen	4,76 % – 7,14 % (regional)	2,38 % – 3,57 %

Ortsübliche Richtwerte laut Portal-Erhebungen 2026, kein amtlicher Tarif. Die Provision ist gesetzlich frei verhandelbar; geregelt ist nur die Verteilung (§§ 656a–656d BGB). Abgerufen 2026-07-07.

Zwei Stolperstellen zu dieser Tabelle. Erstens die schon erwähnte Netto-Falle: Manche Quellen — etwa der Sparkassen-Ratgeber — nennen eine Spanne von "3 bis 8 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer". Das sind Nettowerte. Stellst du sie unkommentiert neben die 5,95–7,14 % inklusive Steuer, vergleichst du Äpfel mit Birnen. Zweitens Hessen: Hier weichen die Portale voneinander ab, was genau das strukturelle Problem sichtbar macht — es gibt keine amtliche Grundlage, an der man sich festhalten könnte. Deshalb im Zweifel die regionale Praxis vor Ort prüfen, nicht die bundesweite Tabelle.

Kurzfazit: Die Richtwerte helfen bei der Einordnung, aber sie sind Orientierung, kein Preisschild. Der Satz, den du durchsetzt, hängt von deiner Verhandlung ab — nicht von einer Tabelle.

Wer zahlt die Maklerprovision? Halbteilung und Bestellerprinzip

Hier hat sich seit Ende 2020 mehr verändert als in den zwanzig Jahren davor. Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gilt seither die Halbteilung. Der Gesetzestext ist klar. § 656c BGB verlangt, dass sich beide Parteien, wenn der Makler für beide tätig wird, "in gleicher Höhe verpflichten". Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.

Praktisch heißt das: Du kannst die Provision nicht mehr allein dem Käufer aufbürden, wenn dich der Verkäufer beauftragt hat. Wälzt der bestellende Verkäufer einen Teil auf den Käufer ab (§ 656d BGB), muss er selbst mindestens den gleichen Anteil tragen — und der Anspruch gegen den Käufer wird erst fällig, wenn der Besteller nachweislich gezahlt hat. Ein wichtiger Zusatz, der oft untergeht: Diese Teilungsregeln greifen nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist (§ 656b BGB). Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken oder Gewerbeobjekten gelten sie nicht.

Ein zweiter Grundsatz steht über allem: § 652 BGB, das Erfolgsprinzip. Der Anspruch entsteht "nur, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt". Kein Kaufvertrag, kein Provisionsanspruch — egal wie viele Besichtigungen du gefahren hast. Wann dieser Anspruch genau entsteht und welche Fehler ihn kosten, haben wir im Detail beleuchtet: wann der Provisionsanspruch überhaupt entsteht. Was in den Maklervertrag zur Provision hineingehört, damit sie hält, findest du in unserem Leitfaden zum Maklervertrag.

Bei der Vermietung gelten eigene Regeln. Seit 2015 greift das Bestellerprinzip: Wer den Makler bestellt, zahlt ihn. Und § 3 Abs. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz deckelt die Courtage — der Vermittler darf vom Wohnungssuchenden kein Entgelt fordern, "das zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer übersteigt". Nebenkosten bleiben bei dieser Rechnung außen vor. Hier gibt es also, anders als beim Kauf, eine echte gesetzliche Obergrenze.

Kurzfazit: Beim Verbraucherkauf teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision zu gleichen Teilen — sie allein einer Seite aufzubürden, geht seit 2020 nicht mehr. Bei Gewerbe und Vermietung gelten andere Regeln.

Wann die Provision fällig wird — und wann nicht

Die Fälligkeit hängt am notariellen Kaufvertrag. Ist er beurkundet und der Anspruch entstanden, wird die Provision üblicherweise mit einem kurzen Zahlungsziel fällig — oft 14 Tage nach Rechnungsstellung. Bis dahin gilt: Der Anspruch ruht auf dem Abschluss, nicht auf dem Aufwand.

Drei Dinge kosten dich diesen Anspruch schneller, als dir lieb ist:

Fehlende Textform. Beim Kauf von Wohnung oder Einfamilienhaus muss der Maklervertrag in Textform geschlossen werden (§ 656a BGB). Ein mündlicher Zuruf reicht nicht — ohne Textform kein wirksamer Vertrag.
Treuwidrige Doppeltätigkeit. Wer dem Vertragsinhalt zuwider auch für die Gegenseite arbeitet, verwirkt den Lohn komplett (§ 654 BGB). Nicht gekürzt — ganz.
Der Deal platzt vor Beurkundung. Ohne zustande gekommenen Vertrag greift § 652 BGB nicht. Deine Arbeit war real, dein Anspruch ist es nicht.

Genau diese Erfolgsabhängigkeit ist der Grund, warum das Provisionsmodell für Makler unbequem ist: Du gehst in Vorleistung, oft über Wochen, und die Vergütung kommt erst am Ende — oder gar nicht. Für Eigentümer, die überlegen, ob sich der Makler überhaupt lohnt, haben wir die Gegenrechnung aufgemacht: was die Provision aus Eigentümersicht kostet.

Kurzfazit: Die Provision ist kein Stundenlohn, sondern eine Erfolgsprämie. Wer das versteht, kalkuliert seinen Aufwand anders — und argumentiert im Erstgespräch selbstbewusster.

Makler-Perspektive: Deine 3,57 % rechtfertigen

Fast jeder Ratgeber zur Maklerprovision schreibt für den Verbraucher — wie er spart, verhandelt, umgeht. Kaum einer schreibt für dich. Dabei ist die entscheidende Frage nicht, wie du die Provision berechnest, sondern wie du sie verteidigst, wenn der Verkäufer sie laut ausspricht und kurz schluckt.

Ich sehe Verkäufer bei dieser Zahl regelmäßig kurz zusammenzucken — nicht wegen der Höhe an sich, sondern weil sie keine Rechnung dazu im Kopf haben. Der Fehler in diesem Moment ist, über den Prozentsatz zu diskutieren. Der Prozentsatz ist nicht das Thema. Das Thema ist, was dahintersteht. 3,57 % von 400.000 Euro sind 14.280 Euro — das klingt nach viel, solange niemand die Gegenseite sieht: die Vorleistung ohne Erfolgsgarantie, die qualifizierte Bewertung, die Vorqualifizierung der Interessenten, damit der Verkäufer nicht jedes Wochenende Schönwetter-Gucker durchs Haus führt, die rechtssichere Abwicklung bis zum Notar. Provision ist keine Gebühr für einen Schlüssel und einen Handschlag. Sie ist die Vergütung dafür, dass am Ende der richtige Käufer zum richtigen Preis unterschreibt.

Und hier wird Digitalisierung zum handfesten Argument. Ein Beispiel aus der Praxis: Beier & Partner Immobilienbewertung stand vor dem Problem, das fast jedes Büro kennt. Die Website brachte Besucher, aber die einfachen Kontaktformulare wandelten davon nur rund 5 % in echte Kontakte um — der Rest klickte weg, ungefragt und unwiederbringlich. Nach der Einführung des KI-Chatbots stieg die Konversionsrate von Website-Besuchern zu qualifizierten Kontakten auf über 30 % — eine Versechsfachung aus demselben Traffic. Aus der Zusammenarbeit sind inzwischen über zwei Jahre geworden. Die eigene Einordnung des Kunden:

"Mittlerweile ersetzt die KI-Assistenz fast eine gesamte Vollzeitressource im Vertrieb."
— Kunde von Sunside AI (Beier & Partner Immobilienbewertung)

Rechne das gegen die Provision. Wenn dir ein Werkzeug aus denselben Website-Besuchern sechsmal so viele qualifizierte Eigentümeranfragen macht, verschiebt sich die ganze Logik: Jede zusätzliche Anfrage, die am Ende zum Notartermin führt, ist bei 14.280 Euro pro Seite ein Vielfaches dessen, was der Chatbot im Monat kostet. Deine Provision verdient sich dann nicht über einen niedrigeren Satz, sondern über das Volumen oben im Trichter. Das ist die Rechnung, die kein Verbraucher-Ratgeber aufmacht — und die deinen Satz trägt. Wer im Erstgespräch souverän auftreten will, sollte auch die Auftragsart im Griff haben; warum ein Alleinauftrag die Provisionssicherheit erhöht, ist ein eigenes Kapitel wert.

Kurzfazit: Über den Prozentsatz verlierst du. Über den Wert dahinter gewinnst du. Und der Wert lässt sich heute mit Zahlen belegen, nicht mit Versprechen.

Provision korrekt ansetzen: die Checkliste

Bevor du im nächsten Erstgespräch eine Zahl nennst, geh diese Punkte durch:

Netto oder brutto geklärt? Nenne den Satz immer mit dem Zusatz "inkl. 19 % USt", damit später keine Diskussion entsteht.
Objekttyp geprüft? Wohnung/EFH an Verbraucher → Halbteilung nach § 656c BGB. Mehrfamilienhaus, Grundstück, Gewerbe → freie Gestaltung.
Textform gesichert? Beim Kauf von Wohnung/EFH kein wirksamer Vertrag ohne Textform (§ 656a BGB).
Wer bestellt? Beim Kauf bestimmt die Bestellung, wer zahlt und wie geteilt wird (§§ 656c/656d BGB); bei Vermietung gilt das Bestellerprinzip und der Deckel von zwei Nettokaltmieten + USt.
Erfolgsprinzip verstanden? Kein Notarvertrag, kein Anspruch (§ 652 BGB) — kalkuliere deinen Vorleistungs-Aufwand entsprechend.
Wert statt Satz vorbereitet? Leg dir drei konkrete Sätze fürs Erstgespräch zurecht, statt nur Kategorien zu nennen. Zum Beispiel: "Ich bewerte Ihr Objekt datenbasiert, damit wir nicht am Markt vorbei anbieten." — "Ich qualifiziere jeden Interessenten vor, damit Sie kein Wochenende mit Schönwetter-Guckern verlieren." — "Ich führe die Abwicklung bis zum Notar rechtssicher, damit der Deal nicht in der Zielgeraden platzt."

Häufige Fragen zur Maklerprovision

Wie viel Prozent beträgt die Maklerprovision?

Es gibt keinen gesetzlichen Prozentsatz für den Immobilienkauf. Ortsüblich liegen die Gesamtsätze laut Portal-Erhebungen 2026 zwischen 5,95 % und 7,14 % inklusive Mehrwertsteuer, bei Halbteilung also je 2,98 % bis 3,57 % pro Seite. Die Höhe ist frei verhandelbar.

Wer zahlt die Maklerprovision beim Hauskauf?

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gilt seit dem 23.12.2020 die Halbteilung: Käufer und Verkäufer tragen den gleichen Anteil (§ 656c BGB). Wälzt die bestellende Partei etwas ab, muss sie selbst mindestens den gleichen Betrag zahlen (§ 656d BGB). Bei Gewerbe, Grundstücken und Mehrfamilienhäusern gelten diese Regeln nicht.

Wann wird die Maklerprovision fällig?

Die Provision entsteht mit dem wirksamen Abschluss des Kaufvertrags (§ 652 BGB) und wird üblicherweise mit einem kurzen Zahlungsziel nach der notariellen Beurkundung fällig, oft rund 14 Tage nach Rechnung. Kommt kein Vertrag zustande, entsteht auch kein Anspruch.

Kann man die Maklerprovision verhandeln?

Ja. Da kein gesetzlicher Tarif existiert, ist die Höhe grundsätzlich Verhandlungssache. Für dich als Makler heißt das: Nicht der Satz entscheidet, sondern wie überzeugend du den Wert dahinter darstellst. Wer nur über Prozente verhandelt, verliert; wer über Leistung argumentiert, hält den Satz.

Wie hoch ist die Maklerprovision bei der Vermietung?

Bei der Wohnungsvermittlung greift seit 2015 das Bestellerprinzip — wer bestellt, zahlt. § 3 Abs. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz begrenzt die Courtage auf höchstens zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer, wobei Nebenkosten unberücksichtigt bleiben. Das ist, anders als beim Kauf, eine echte gesetzliche Obergrenze.

Gibt es eine gesetzliche Obergrenze für die Maklerprovision beim Kauf?

Nein. Beim Immobilienkauf gibt es keinen Höchstsatz. Das Gesetz regelt seit 2020 nur die Verteilung zwischen Käufer und Verkäufer (§§ 656a–656d BGB), nicht die Höhe. Diese ergibt sich aus Vereinbarung und ortsüblicher Praxis.

Nächster Schritt

Die Maklerprovision berechnen kannst du in dreißig Sekunden. Sie zu verteidigen — und aus mehr qualifizierten Eigentümeranfragen mehr Abschlüsse zu machen — ist die eigentliche Arbeit. Genau da setzen wir an: mit KI-Chatbot und Voicebot, die aus deinen Website-Besuchern qualifizierte Kontakte machen, damit dein Satz sich über Ergebnisse rechtfertigt statt über Rabatte.

Willst du sehen, wie das klingt? Ruf Sophia an, unsere KI-Sprachassistentin, unter +49 531 38763392 — oder buch dir ein kostenloses Erstgespräch, in dem wir gemeinsam durchrechnen, was mehr Konversion bei gleicher Provision für dein Büro bedeutet. Und weil wir hinter dem Ergebnis stehen: mit unserer Cashback-Garantie trägst du kein einseitiges Risiko — liefert die Lösung nicht, was wir versprechen, bekommst du dein Geld zurück.