Immobilienmakler als Nebenjob starten: der ehrliche Fahrplan

Kurz gesagt:

Die § 34c-Erlaubnis brauchst du auch nebenberuflich — eine Bagatellgrenze für den Nebenerwerb gibt es im Gesetz nicht.

Eine Ausbildung ist nicht vorgeschrieben. Das eigentliche Nadelöhr ist nicht dein Fachwissen, sondern deine Erreichbarkeit, wenn du tagsüber im Hauptjob sitzt.

Rechne mit rund 340 Euro Erlaubnisgebühr plus Gewerbeanmeldung — nicht mit den 10 bis 40 Euro, die viele Ratgeber nennen. Das ist ein anderer Vorgang.

Wer in fünf statt dreißig Minuten auf eine Anfrage reagiert, erreicht den Kontakt bis zu 100-mal häufiger. Genau dieses Fenster verpasst der Nebenberufler systematisch.

Der Nebenjob ist ein risikoarmer Testlauf. Wann sich der Sprung in Vollzeit lohnt, entscheidest du an harten Zahlen — dazu unten eine Checkliste.

Du hast einen sicheren Job und trotzdem den Gedanken, dass in Immobilien mehr für dich drin wäre. Nicht als Alles-oder-nichts-Sprung, sondern erst mal nebenbei — ausprobieren, ob das Geschäft zu dir passt, ohne dein Gehalt aufs Spiel zu setzen. Das ist ein vernünftiger Plan. Immobilienmakler als Nebenjob zu starten ist in Deutschland gut möglich, und die meisten Makler machen es genau so. Aber zwischen "möglich" und "trägt sich" liegt eine Lücke, die dir kaum ein Ratgeber ehrlich zeigt. Dieser Artikel schließt sie: Rechtsrahmen, echte Kosten, realistischer Verdienst — und das eine Problem, an dem nebenberufliche Makler wirklich scheitern.

Warum der Nebenjob-Einstieg gerade jetzt Sinn ergibt

Die meisten Makler in Deutschland sind gar keine Vollzeit-Makler — und das ist kein Makel, sondern die Regel. Der nebenberufliche Weg ist kein Kompromiss für Zauderer, sondern das statistisch normale Modell. Das Statistische Bundesamt zählte in den Wohnimmobilien-Maklerunternehmen zwischen 2014 und 2017 einen Anstieg der tätigen Personen von rund 58.000 auf 70.000 (Pressemitteilung Nr. 370 vom 23.09.2019). Der Immobilienverband Deutschland schätzte 2018 dagegen, dass nur etwa 12.000 Makler wirklich im Vollerwerb arbeiten. Stellt man beide Zahlen nebeneinander — was streng genommen eine eigene Überschlagsrechnung ist, keine amtliche Aussage — bleibt der Eindruck: Der Großteil betreibt das Geschäft neben etwas anderem. Menschen wie du.

Das ergibt Sinn, weil der Einstieg risikoarm ist. Du lebst nicht vom ersten Abschluss, du musst keinen Kredit für die Bürogründung aufnehmen, und ein schlechter Monat bringt dich nicht in Bedrängnis. Du testest ein Geschäftsmodell mit dem Sicherheitsnetz deines Hauptgehalts. Wenn es läuft, skalierst du. Wenn nicht, hast du kein Vermögen verbrannt.

Ehrlich bleiben gehört aber dazu: Der Nebenjob senkt dein Risiko, nicht die Anforderungen. Die Gewerbeerlaubnis ist dieselbe wie beim Vollzeit-Makler, der Kunde erwartet dieselbe Professionalität, und die Konkurrenz schläft nicht, nur weil du erst um 18 Uhr Feierabend hast. Diese Punkte gehen wir jetzt der Reihe nach durch.

Die rechtliche Pflicht: § 34c-Erlaubnis, auch im Nebenerwerb

Hier machen die meisten Online-Ratgeber einen Fehler, der dich später Zeit und Nerven kostet. Sie schreiben, der Einstieg koste "10 bis 40 Euro". Das stimmt für die allgemeine Gewerbeanmeldung beim Gewerbeamt — aber das ist nicht die Erlaubnis, die du als Makler brauchst.

Die Maklertätigkeit ist erlaubnispflichtig. § 34c Absatz 1 der Gewerbeordnung verlangt eine Erlaubnis von jedem, der gewerbsmäßig "den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermitteln" will. Entscheidend: Das Gesetz kennt keine Ausnahme für nebenberufliche oder geringfügige Tätigkeit. Die Ausnahmen in Absatz 5 betreffen Kreditinstitute und ähnliche Fälle, nicht den Umfang deiner Tätigkeit. Wer nebenbei vermittelt, braucht dieselbe Erlaubnis wie der Vollzeit-Makler.

Was das konkret bedeutet: Du beantragst die Erlaubnis bei der zuständigen Behörde — je nach Bundesland das Gewerbe- oder Ordnungsamt. Die IHK Frankfurt am Main nennt dafür eine Gebühr von rund 340 Euro für natürliche und rund 395 Euro für juristische Personen (Stand des Abrufs 07/2026, regional abweichend). Dazu kommen Unterlagen, die nicht älter als drei Monate sein dürfen:

Führungszeugnis (Belegart O, zur Vorlage bei einer Behörde)
Auszug aus dem Gewerbezentralregister
Bescheinigung in Steuersachen vom Finanzamt
Auskunft aus dem Schuldnerverzeichnis (§ 882b ZPO)
Bescheinigung des Insolvenzgerichts

Die gute Nachricht für Quereinsteiger: Einen Sachkundenachweis verlangt das Gesetz nicht. Anders als beim Handwerk oder bei der Versicherungsvermittlung brauchst du keine bestandene Prüfung, keine abgeschlossene Ausbildung. Das spart dir eine mehrmonatige Qualifizierung, bevor du den ersten Euro verdienst — und erklärt auch, warum der Markt so voll ist. Wer sich fachlich abheben will, muss das über Kompetenz tun, nicht über ein Zertifikat.

Ein Punkt im Wandel: Bislang schreibt § 34c Absatz 2a eine Weiterbildung "in einem Umfang von 20 Stunden innerhalb eines Zeitraums von drei Kalenderjahren" vor. Der Bundestag hat am 11.06.2026 beschlossen, diese Pflicht für Immobilienmakler zu streichen (BT-Drucksache 21/6396) — für Wohnimmobilienverwalter bleibt sie bestehen. Achtung: Dieses Gesetz ist noch nicht in Kraft. Die Zustimmung des Bundesrates und die Verkündung im Bundesgesetzblatt stehen aus (Stand 07/2026), bis dahin gilt die 20-Stunden-Pflicht weiter. Plane sie also ein, bis das Gegenteil amtlich ist.

Kurzfazit: Die Erlaubnis ist Pflicht, kostet realistisch rund 340 Euro statt der oft genannten 40, und eine Ausbildung brauchst du nicht. Wer hier mit den falschen Zahlen plant, stolpert beim ersten Behördengang.

Steuer und Arbeitgeber: die drei Basics, die keiner überspringen darf

Sobald die Erlaubnis steht, kommen drei Formalien, die schnell erledigt sind — wenn du sie kennst.

Erstens die Gewerbeanmeldung. Die Erlaubnis nach § 34c ersetzt die Gewerbeanmeldung nicht. Du meldest zusätzlich ein Gewerbe an, hier liegen die genannten 10 bis 40 Euro. Erst beides zusammen macht dich rechtlich handlungsfähig.

Zweitens die Umsatzsteuer. Als Nebenberufler startest du fast immer als Kleinunternehmer. Die Kleinunternehmerregelung greift, wenn dein Gesamtumsatz "im vorangegangenen Kalenderjahr 25.000 Euro nicht überschritten hat und im laufenden Kalenderjahr 100.000 Euro nicht überschreitet" (§ 19 Absatz 1 UStG, Fassung seit 2025). Heißt: Du weist keine Umsatzsteuer aus, sparst dir die Voranmeldungen — und darfst im Gegenzug keine Vorsteuer ziehen. Für den Anfang ist das meist die entspannteste Variante.

Drittens der Arbeitgeber. Prüf deinen Arbeitsvertrag auf eine Nebentätigkeitsklausel. Oft musst du die Tätigkeit nur anzeigen, nicht genehmigen lassen. Selbst wenn keine Pflicht besteht: Ein kurzes Gespräch vorab erspart dir später unangenehme Fragen, gerade wenn dein Hauptjob irgendwo an die Immobilienbranche grenzt.

Das war die Kurzfassung — bewusst kurz. Die vollständige Gründungscheckliste vom Businessplan bis zum Tech-Stack sprengt diesen Rahmen und gehört eigentlich zur Vollzeit-Perspektive. Die haben wir in Immobilienmakler selbstständig: Was du wirklich brauchst ausführlich aufgeschrieben. Für den Nebenjob-Start reichen die drei Punkte oben.

Damit sind die Formalien durch. Jetzt zum eigentlichen Knackpunkt — dem, an dem die meisten nebenberuflichen Makler tatsächlich scheitern.

Das echte Nadelöhr: Erreichbarkeit, wenn du tagsüber im Hauptjob bist

Jetzt zum Teil, den die anderen Ratgeber verschweigen. Sie zählen brav Voraussetzungen auf und nennen als Nachteil beiläufig, dass "Kunden schnelle Verfügbarkeit erwarten, was sich im Nebenberuf herausfordernd gestalten kann". Dann lassen sie dich mit dem Problem allein.

Dabei ist genau das der Punkt, an dem nebenberufliche Makler scheitern. Nicht am Fachwissen. An der Uhr.

Die Zahlen dazu sind unbequem. Nach der Lead Response Management Study von James Oldroyd (2007, in Kooperation mit dem Lead-Software-Anbieter InsideSales.com — der ein Eigeninteresse an dem Ergebnis hatte) ist die Chance, einen Interessenten überhaupt zu erreichen, rund 100-mal höher, wenn innerhalb von fünf statt dreißig Minuten reagiert wird. Die Chance, ihn zu qualifizieren, sinkt um das 21-Fache. Die Studie ist alt und aus einem anderen Markt, aber ihr Kern ist bis heute unwidersprochen: Wer zuerst zurückruft, gewinnt.

Und jetzt stell dir deinen Tag vor. Ein Eigentümer sieht abends um 20 Uhr dein Exposé, ruft an — du bist beim Kind. Am nächsten Morgen um 9 Uhr sitzt du in deinem Hauptjob, das Telefon lautlos. Du rufst in der Mittagspause zurück, sechzehn Stunden später. Da hat der Eigentümer längst mit zwei anderen Maklern gesprochen. Deine Anfrage ist nicht schlecht bearbeitet — sie ist tot, bevor du sie in der Hand hattest. Der Vollzeit-Makler war einfach schneller, weil er konnte.

Das ist die strukturelle Schwäche des Nebenjobs, und mit mehr Disziplin lässt sie sich nicht lösen. Du kannst nicht gleichzeitig im Meeting sitzen und ans Maklertelefon gehen. Was du brauchst, ist etwas, das für dich erreichbar ist, während du im Hauptjob bist — eine Vollzeitressource im Vertrieb, ohne dass du sie in Vollzeit bezahlst oder selbst sein musst.

Genau dafür bauen wir bei Sunside AI unsere KI-Assistenten. Der Voicebot "Sophia" hängt an deiner normalen Telefonnummer und nimmt jeden Anruf an — auch um 20 Uhr, auch samstags, auch während deines Meetings. Sie qualifiziert das Gespräch, sortiert echte Eigentümer von den Schönwetter-Guckern und übergibt den Kontakt direkt.

Wie das in der Praxis aussieht, zeigt FALC Immobilien Hildesheim, ein Franchise-Maklerbüro. Das Problem dort war dasselbe wie deins: Anrufe abends und am Wochenende, die niemand mehr entgegennahm, gingen verloren. Sie banden Sophia in ihre bestehende Telefonnummer ein — kein neues System, keine neue Nummer. Das Ergebnis nach drei Wochen: 21 Anrufer vollautomatisch bearbeitet, sieben qualifizierte Leads, davon zwei Eigentümeranfragen, rund um die Uhr und ohne eine Minute zusätzliche Personalzeit. Für einen Vollzeit-Makler ist das eine Entlastung. Für dich als Nebenberufler ist es der Unterschied zwischen einem Geschäft und einem Hobby.

Dasselbe gilt für die Website. Ein KI-Chatbot fängt die Besucher ab, die nachts um halb zwölf über deine Objekte scrollen, beantwortet ihre Fragen und sammelt Kontaktdaten, während du schläfst. Bei Streil Immobilien hat der Chatbot in vier Wochen 19 qualifizierte Leads gebracht, darunter zwei Eigentümeranfragen, bei einer Konversionsrate von 15,8 Prozent. Kein verpasster Eigentümer, weil du gerade woanders sein musstest.

Kurzfazit: Dein größtes Handicap als Nebenberufler ist nicht Wissen oder Erfahrung — es ist das Zeitfenster, in dem du nicht ans Telefon kannst. Wer dieses Fenster mit KI schließt, fängt genau die Anfragen ab, die im Fünf-Minuten-Fenster über Erreichen oder Nicht-Erreichen entscheiden. Mehr dazu, wie das für Solo-Selbstständige funktioniert, in unserem Beitrag zum KI-Telefonassistenten für Selbstständige.

Was du wirklich verdienen kannst, und was nicht

Reden wir über Geld, aber ohne die üblichen Luftschlösser. Die Provision beim Immobilienverkauf ist nicht gesetzlich auf einen Prozentsatz festgelegt. Marktüblich sind je nach Region etwa 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises, häufig geteilt zwischen Käufer und Verkäufer.

Diese Teilung ist seit Ende 2020 keine Höflichkeit mehr, sondern Recht. Bei der Vermittlung einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses darf sich der Makler von beiden Parteien nur "in gleicher Höhe" einen Maklerlohn versprechen lassen (§ 656c Absatz 1 BGB); abweichende Vereinbarungen sind unwirksam (Absatz 2). Für dich heißt das: Die Zeiten, in denen eine Seite die volle Courtage trug, sind vorbei. Kalkuliere realistisch.

Rechne es einmal konkret durch, statt in Prozentspannen zu denken. Nimm ein bewusst konservatives Beispiel — deine echten Quoten misst du ohnehin erst nach den ersten zehn Anfragen selbst:

Zwei Eigentümeranfragen im Monat, wie bei FALC. Macht 24 im Jahr.
Bei konservativ angenommenen 20 Prozent Abschlussquote werden daraus grob vier bis fünf tatsächliche Verkäufe im Jahr.
Bei einer Provision von, sagen wir, 15.000 Euro pro Abschluss (nach der hälftigen Teilung gemäß § 656c) sind das rund 60.000 bis 75.000 Euro brutto im Jahr.
Dem steht ein Anrufannahme-System gegenüber, das dich einen Bruchteil einer einzigen dieser Provisionen kostet.

Ob deine echten Zahlen darüber oder darunter liegen, weißt du erst mit der Zeit. Aber genau diese Rechnung entscheidet, ob sich dein Nebenjob trägt — nicht die Frage, ob du das Maklerhandwerk beherrschst.

Und jetzt die kritische Gegenstimme, die du selten hörst: Nebenberuflich als reiner Solo-Makler ohne Bestand und ohne Erreichbarkeit zu starten, kann sich schlicht nicht lohnen. Die Kosten für Objektakquise, Marketing und Zeit fressen die wenigen Abschlüsse auf, die du bei zwei Stunden Wochenzeit überhaupt schaffst. Ein Abschluss im Quartal klingt nett, trägt aber keinen Aufwand. Der Nebenjob rechnet sich unter zwei Bedingungen: Entweder du hängst dich an ein bestehendes Büro mit Objektbestand, oder du löst dein Erreichbarkeitsproblem so, dass aus jeder Anfrage tatsächlich ein Gespräch wird. Sonst produzierst du Kosten, keine Provision. Wie du überhaupt an die ersten Objekte kommst, haben wir in unserem Leitfaden zur Akquise für Immobilienmakler beschrieben.

Kurzfazit: Der Verdienst hängt nicht an der Provisionshöhe, sondern an der Zahl der Anfragen, die du in Abschlüsse verwandelst. Wenige gerettete Anfragen pro Jahr tragen den ganzen Aufwand — verlorene tragen nichts.

Entscheidungshilfe: Bist du bereit, und wann lohnt der Sprung in Vollzeit?

Zwei Fragen, ein Werkzeug. Erst prüfst du, ob der nebenberufliche Start für dich trägt. Dann klärst du, woran du erkennst, dass es Zeit für mehr ist.

Checkliste: Trägt dein Nebenjob-Start?

Ich habe die § 34c-Erlaubnis eingeplant (realistisch 400 bis 450 Euro all-in inklusive Führungszeugnis und Registerauszügen), nicht nur die Gewerbeanmeldung.
Ich habe meinen Arbeitsvertrag auf eine Nebentätigkeitsklausel geprüft.
Ich habe pro Woche realistisch mindestens fünf bis acht Stunden für das Geschäft — verlässlich, nicht "wenn mal Zeit ist".
Ich habe eine Antwort auf die Erreichbarkeitsfrage: entweder ein Büro im Rücken oder eine automatisierte Anrufannahme.
Ich habe entweder Zugang zu Objektbestand oder einen konkreten Akquiseplan für die ersten Aufträge.
Ich kann drei bis sechs Monate ohne Provisionseinnahmen durchhalten, ohne unter Druck zu geraten.

Wenn du bei "Erreichbarkeit" oder "Zeit" ehrlich kein Häkchen setzen kannst, ist das kein Stoppschild — aber ein Hinweis, das zuerst zu lösen, bevor du Geld in Marketing steckst.

Wann der Sprung in Vollzeit lohnt

Der Wechsel ist keine Bauchentscheidung, sondern eine Zahl. Ein brauchbarer Schwellenwert: Wenn dein Nebenjob-Einkommen aus Provisionen über mehrere Monate stabil in die Nähe deines Hauptgehalts kommt — oder wenn du regelmäßig Anfragen ablehnen musst, weil dir schlicht die Zeit fehlt, sie zu bearbeiten. Der zweite Fall ist der wichtigere: Wenn du nachweislich Geschäft liegen lässt, das du mit mehr Zeit machen würdest, kostet dich der Hauptjob mehr, als er dir Sicherheit gibt. Ab da wird der Sprung vom Risiko zur Vernunft. Die vollständige Gründungs- und Tech-Stack-Perspektive für diesen Schritt findest du in unserem Beitrag zur selbstständigen Maklertätigkeit und den Software-Grundlagen für Makler.

Kurzfazit: Starte, wenn du Zeit und Erreichbarkeit im Griff hast. Wechsle, wenn du messbar Geschäft ablehnst. Beides sind Zahlen, keine Gefühle.

Häufige Fragen (PAA)

Braucht man für die nebenberufliche Maklertätigkeit eine § 34c-Erlaubnis?

Ja. Die Erlaubnispflicht nach § 34c GewO gilt für jede gewerbsmäßige Vermittlung, unabhängig davon, ob du haupt- oder nebenberuflich tätig bist. Eine Bagatell- oder Nebenerwerbsgrenze kennt das Gesetz nicht. Wer ohne Erlaubnis vermittelt, handelt ordnungswidrig.

Was kostet der Einstieg als nebenberuflicher Makler?

Rechne mit rund 340 Euro für die § 34c-Erlaubnis (natürliche Person, laut IHK Frankfurt, regional abweichend) plus etwa 10 bis 40 Euro für die separate Gewerbeanmeldung. Dazu kommen Gebühren für Führungszeugnis und Registerauszüge. Die oft genannten "10 bis 40 Euro" beziehen sich nur auf die Gewerbeanmeldung, nicht auf die Erlaubnis.

Muss ich meinen Arbeitgeber informieren?

Das hängt von deinem Arbeitsvertrag ab. Viele Verträge enthalten eine Anzeige- oder Genehmigungspflicht für Nebentätigkeiten. Prüfe die entsprechende Klausel. Selbst ohne Pflicht ist eine kurze Rücksprache sinnvoll, besonders wenn dein Hauptberuf inhaltlich an die Immobilienbranche grenzt.

Braucht man eine Ausbildung, um Makler zu werden?

Nein. § 34c GewO verlangt keinen Sachkundenachweis und keine abgeschlossene Ausbildung. Fachwissen ist trotzdem entscheidend für den Erfolg — nur wird es rechtlich nicht geprüft. Bis zu einer noch nicht in Kraft getretenen Gesetzesänderung gilt zudem eine Weiterbildungspflicht von 20 Stunden in drei Jahren.

Wie viel kann man nebenberuflich als Makler verdienen?

Das hängt vollständig von der Zahl deiner Abschlüsse ab. Marktüblich sind 3 bis 7 Prozent Provision vom Kaufpreis, bei Wohnungen und Einfamilienhäusern zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Bei wenigen Stunden Wochenzeit und ein bis zwei Abschlüssen im Jahr bleibt das ein Zusatzeinkommen, kein zweites Gehalt — es sei denn, du löst dein Erreichbarkeitsproblem und wandelst mehr Anfragen in Abschlüsse um.

Lohnt sich der nebenberufliche Einstieg überhaupt?

Als risikoarmer Testlauf: ja. Als Selbstläufer: nein. Der Nebenjob lohnt sich, wenn du entweder an ein Büro mit Objektbestand angebunden bist oder deine Erreichbarkeit so löst, dass keine Anfrage verloren geht. Ohne eine dieser Bedingungen produzierst du eher Kosten als Provisionen.

Nächster Schritt

Du hast den Rechtsrahmen, die Kosten und den Verdienst — und du weißt jetzt, dass dein größtes Handicap die Erreichbarkeit ist, nicht dein Wissen. Genau da setzen wir an. In einem kostenlosen Erstgespräch gehen wir durch, wie du trotz Hauptjob keinen Eigentümer mehr verpasst — und dank unserer Cashback-Garantie liegt das Risiko dabei bei uns, nicht bei dir. Oder ruf einfach unsere KI-Assistentin Sophia an und erlebe selbst, wie sie eine Anfrage annimmt und qualifiziert — sie ist erreichbar, wenn du es nicht sein kannst. Mehr auf sunsideai.de.