Vergleichswertverfahren berechnen: Anleitung nach ImmoWertV

Kurz gesagt:

• Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert einer Immobilie aus tatsächlich bezahlten Kaufpreisen ähnlicher Objekte ab, geregelt in den §§ 24–26 ImmoWertV.
• Der Rechenweg ist keine Raketenwissenschaft: Vergleichspreise sammeln, vorläufigen Wert bilden, objektspezifisch anpassen, marktangepasst abschließen.
• Die eigentliche Kunst steckt in der Datenbasis. Ohne Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses (§§ 193, 195 BauGB) rechnest du im Blindflug.
• Für standardisierte Objekte mit vielen Vergleichsfällen ist es das treffsicherste Verfahren. Bei Einzelstücken ohne Vergleich führt der Sachwert weiter.
• Automatische Online-Vergleichswerte weichen im Schnitt rund 21 % vom professionellen Gutachterwert ab. Warum, klärt der letzte Abschnitt.

Wenn du eine Eigentumswohnung oder ein typisiertes Reihenhaus bewerten willst, ist das Vergleichswertverfahren fast immer die erste Wahl. Es ist das Verfahren, das dem Markt am nächsten kommt, weil es nicht mit kalkulatorischen Modellen arbeitet, sondern mit echtem Geld: dem, was Käufer für vergleichbare Objekte wirklich bezahlt haben. Diese Anleitung zeigt dir, wie du das Vergleichswertverfahren für eine Immobilie berechnest: rechtssicher nach ImmoWertV, mit einem durchgerechneten Beispiel und einer klaren Entscheidungshilfe, wann du besser zu einem anderen Verfahren greifst.

Ein Satz vorweg, weil er den ganzen Artikel trägt: Das Rechnen ist der einfache Teil. Der Engpass sitzt woanders.

Was das Vergleichswertverfahren ist — und wann es passt

Das Vergleichswertverfahren ist eines der drei normierten Wertermittlungsverfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung. Die Grundidee steht direkt im Gesetz. § 24 Abs. 1 ImmoWertV formuliert es so:

"Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen im Sinne des § 25 ermittelt. Neben oder anstelle von Vergleichspreisen können insbesondere bei bebauten Grundstücken ein objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktor im Sinne des § 26 Absatz 1 und bei der Bodenwertermittlung ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert im Sinne des § 26 Absatz 2 herangezogen werden."

Übersetzt: Du schaust dir an, was ähnliche Objekte gekostet haben, und leitest daraus den Wert deines Objekts ab. Kein Bauteilkatalog, keine Ertragsprognose über Jahrzehnte. Genau deshalb passt es hervorragend zu standardisierten Objekten, von denen es viele gibt und die regelmäßig gehandelt werden: Eigentumswohnungen, typisierte Einfamilien- und Reihenhäuser, unbebaute Grundstücke.

Und genau dort liegt auch die Grenze. Ein denkmalgeschütztes Bauernhaus mit angebautem Atelier hat keine echten Vergleichsfälle. Für solche Einzelstücke ist der Vergleichswert das falsche Werkzeug. Da rechnest du über die Bausubstanz, wie wir es im Sachwertverfahren Schritt für Schritt durchgehen. Welches Verfahren wann greift, klären wir weiter unten in einer Entscheidungshilfe.

Die Rechtsgrundlage: §§ 24–26 ImmoWertV in Klartext

Drei Paragraphen tragen das ganze Verfahren. Es lohnt sich, sie zu kennen, nicht als Jurist, sondern weil ein Gutachten, das die richtigen Normen zitiert, vor Gericht und beim Finanzamt schlicht mehr wiegt.

§ 24 – Grundlagen des Vergleichswertverfahrens

Er beschreibt den Weg vom vorläufigen zum endgültigen Wert. Der vorläufige Vergleichswert entsteht durch statistische Auswertung der Vergleichspreise oder durch Multiplikation eines angepassten Vergleichsfaktors mit der Bezugsgröße deines Objekts. Danach kommt die Marktanpassung nach § 7, und zum Schluss berücksichtigst du die besonderen objektspezifischen Merkmale.

§ 25 – Vergleichspreise

Hier steht, welche Kaufpreise du überhaupt heranziehen darfst:

"Zur Ermittlung von Vergleichspreisen sind Kaufpreise solcher Grundstücke (Vergleichsgrundstücke) heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen und die zu Zeitpunkten verkauft worden sind (Vertragszeitpunkte), die in hinreichender zeitlicher Nähe zum Wertermittlungsstichtag stehen."

Zwei Stellschrauben also: Ähnlichkeit der Objekte und zeitliche Nähe des Verkaufs. Ein Kaufpreis von vor vier Jahren aus einem überhitzten Markt taugt heute wenig.

§ 26 – Objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktor; objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert

Der Paragraph regelt den Fall, dass du nicht mit einzelnen Kaufpreisen, sondern mit den aufbereiteten Faktoren des Gutachterausschusses arbeitest. Beide (Vergleichsfaktor und Bodenrichtwert) musst du auf ihre Eignung prüfen und bei Abweichungen nach § 9 an dein konkretes Objekt anpassen.

Kurzfazit: Die drei Paragraphen sagen im Kern dasselbe wie der gesunde Menschenverstand, nur belastbar. Nimm echte, ähnliche, aktuelle Kaufpreise, und rechne die Unterschiede sauber heraus.

Vergleichswertverfahren berechnen — Schritt für Schritt

So sieht der Ablauf in der Praxis aus. Fünf Schritte, in dieser Reihenfolge:

1. Vergleichsobjekte auswählen. Verkaufte Objekte mit hinreichend übereinstimmenden Merkmalen — Lage, Größe, Baujahr, Zustand, Ausstattung, energetischer Stand — und in zeitlicher Nähe zum Stichtag (§ 25).
2. Datenbasis heranziehen. Die Vergleichspreise stammen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, dazu Vergleichsfaktoren und Bodenrichtwerte. Woher genau, klären wir im übernächsten Abschnitt.
3. Vorläufigen Vergleichswert bilden. Entweder über die statistische Auswertung der Kaufpreise oder über Vergleichsfaktor beziehungsweise Bodenrichtwert mal Bezugsgröße (§ 24 Abs. 2).
4. Anpassen (Zu- und Abschläge). Unterschiede zwischen den Vergleichsobjekten und deinem Objekt rechnest du über prozentuale Zu- und Abschläge heraus und passt an die allgemeinen Marktverhältnisse an (§§ 7, 9).
5. Besondere Merkmale berücksichtigen. Am Ende fließen objektspezifische Besonderheiten ein — etwa ein Wohnrecht oder ein Sanierungsstau. Das Ergebnis ist der endgültige Vergleichswert (§ 24 Abs. 4).

Als Praxis-Formel (kein Gesetzeswortlaut, sondern die Kurzfassung für den Alltag) merkst du dir:

Vergleichswert = Fläche (m²) × Vergleichspreis pro m² ± objektspezifische Zu-/Abschläge

Wie das konkret aussieht, rechnen wir jetzt einmal komplett durch.

Durchgerechnetes Beispiel: eine Eigentumswohnung

Nehmen wir eine 80-m²-Eigentumswohnung, Baujahr 2005, in mittlerer Lage einer westdeutschen Mittelstadt. Aus der Kaufpreissammlung ziehst du mehrere in den letzten zwölf Monaten verkaufte Wohnungen desselben Segments und kommst auf einen mittleren Vergleichspreis von 3.400 €/m². Die Zahlen sind gerundete Illustrationswerte, keine amtlichen Marktdaten. Es geht um den Rechenweg.

Vorläufiger Vergleichswert: 80 m² × 3.400 €/m² = 272.000 €.

Jetzt die objektspezifische Anpassung. Deine Wohnung unterscheidet sich in drei Punkten vom Durchschnitt der Vergleichsfälle:

Merkmal	Bewertung	Zu-/Abschlag	Betrag
Lage im Haus (3. OG mit Aufzug)	leicht besser	+2 %	+5.440 €
Bad und Böden (Modernisierungsstau)	schlechter	−6 %	−16.320 €
Energetischer Zustand (2019 saniert)	besser	+3 %	+8.160 €
Summe der Anpassungen		−1 %	−2.720 €

Endgültiger Vergleichswert: 272.000 € − 2.720 € ≈ 269.000 € (gerundet).

Zwei Dinge fallen auf. Erstens: Die Anpassungen heben sich teilweise auf. Der Sanierungsstau im Bad frisst den Bonus aus Lage und Energie fast wieder auf. Zweitens, und das ist der eigentliche Kern der Facharbeit: Jeder dieser Prozentwerte ist eine begründungspflichtige Einschätzung. Die Prozente fallen nicht vom Himmel. Ein Sachverständiger leitet sie aus den Umrechnungskoeffizienten und marktangepassten Vergleichsfaktoren ab, die der Gutachterausschuss bereitstellt (§ 26 ImmoWertV). Diese Faktoren decken genau solche Merkmalsunterschiede ab, etwa Baujahr, Geschoss oder Ausstattung. Ob der Modernisierungsstau am Ende 6 % oder 10 % ausmacht, entscheidet über 10.000 € Wert. Hier trennt sich die belastbare gutachterliche Bewertung vom automatischen Schätzer.

Kurzfazit: Der Rechenweg ist trivial. Die belegbare Herleitung der Zu- und Abschläge ist das eigentliche Gutachten.

Woher die Vergleichsdaten kommen

Der wunde Punkt jedes Vergleichswertverfahrens ist nicht die Formel, sondern die Frage: Woher nehme ich verlässliche Kaufpreise? Angebotspreise aus Immobilienportalen taugen dafür nicht. Das sind Wunschpreise, keine Abschlüsse. Die belastbare Quelle ist gesetzlich geregelt.

Der Gutachterausschuss führt eine Kaufpreissammlung. § 193 Abs. 5 BauGB weist ihm genau diese Aufgabe zu: die Sammlung führen, auswerten und daraus Bodenrichtwerte sowie sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten ableiten. Gespeist wird sie automatisch, denn nach § 195 BauGB muss jede beurkundende Stelle dem Ausschuss eine Abschrift jedes Kaufvertrags übersenden. Jeder notarielle Immobilienkauf in Deutschland landet also in dieser Sammlung.

Der Haken für Privatpersonen: Die Rohdaten sind streng geschützt. § 195 Abs. 2 BauGB stellt klar, dass die Kaufpreissammlung "nur dem zuständigen Finanzamt für Zwecke der Besteuerung übermittelt werden" darf. An die konkreten Vergleichspreise kommst du also nicht frei heran, wohl aber an die daraus abgeleiteten Bodenrichtwerte. § 196 Abs. 3 BauGB gewährt dafür ein Jedermann-Auskunftsrecht.

Einen ersten Überblick über Bodenrichtwerte gibt das länderübergreifende Portal BORIS-D (Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland, Stand 13.07.2026). Wichtig: Das Portal ist eine erste Orientierung, keine amtliche Auskunft. Die verbindliche Bodenrichtwertauskunft erteilt ausschließlich der zuständige Gutachterausschuss nach § 196 Abs. 3 BauGB.

Kurzfazit: Die Datenbeschaffung entscheidet über die Qualität des Ergebnisses. Wer nur mit Portal-Angebotspreisen rechnet, produziert eine Hausnummer — kein Gutachten.

Entscheidungshilfe: Vergleichs-, Sach- oder Ertragswert?

Das Vergleichswertverfahren ist nicht immer das richtige. Die ImmoWertV kennt drei Verfahren, und die Wahl hängt am Objekt und an der Datenlage. Diese Tabelle bringt dich in dreißig Sekunden zur Antwort:

Frage	Vergleichswert	Sachwert	Ertragswert
Typisches Objekt	ETW, Reihenhaus, Grundstück	eigengenutztes Einzel-EFH, Sonderbau	vermietetes Zins-/Gewerbeobjekt
Datenbasis	genügend Vergleichspreise vorhanden	Herstellungskosten der Bausubstanz	erzielbarer Reinertrag
Marktnähe	am höchsten	mittel	hoch bei Renditeobjekten
Typischer Anlass	Verkauf, Erbschaft, Scheidung	fehlende Vergleiche	Kapitalanlage, Ankauf

Als Entscheidungsbaum gedacht:

• Gibt es genügend vergleichbare Kauffälle? → Ja: Vergleichswertverfahren.
• Nein, aber das Objekt ist eigengenutzt und individuell? → Sachwertverfahren.
• Nein, und das Objekt wirft Miete oder Pacht ab? → Ertragswertverfahren, wie wir es bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien zeigen.
• Institutionelle Anlage mit mehrjähriger Cashflow-Prognose? → Dann lohnt der Blick aufs DCF-Verfahren.

Ein ehrlicher Hinweis am Rande, weil ihn kaum jemand ausspricht: In der Praxis rechnet ein guter Sachverständiger oft zwei Verfahren parallel und nutzt das zweite als Plausibilitätskontrolle. Ein Vergleichswert, der 30 % über dem Ertragswert liegt, ist verdächtig und gehört nachgeprüft, bevor er ins Gutachten wandert.

Kurzfazit: Faustregel: standardisiert und gut gehandelt heißt Vergleichswert, individuell heißt Sachwert, vermietet heißt Ertragswert. Im Zweifel plausibilisiert das zweite Verfahren das erste.

Wie genau ist der automatische Vergleichswert?

Automatische Online-Vergleichswerte sind deutlich ungenauer als eine gutachterliche Bewertung. Eine Studie an über 1,2 Millionen Wohnimmobilien ermittelte für sie einen mittleren Fehler von rund 21 Prozent gegenüber dem professionellen Gutachterwert, und nur etwa ein Drittel lag im ±10-Prozent-Korridor. Der Grund: Der Algorithmus bewertet Fläche und Lage, sieht aber den tatsächlichen Zustand nicht.

Jeder kennt die Online-Rechner, die in dreißig Sekunden einen Wert ausspucken. Sie arbeiten im Kern nach dem Vergleichswertprinzip: Datenbank, ähnliche Objekte, statistischer Abgleich. Die Frage ist nur, wie nah sie an die Realität kommen.

Dazu gibt es belastbare Zahlen. Stang et al. haben 2022 im German Journal of Real Estate Economics automatisierte Bewertungsverfahren an 1.212.546 deutschen Wohnimmobilien gegen professionelle Gutachter-Marktwerte getestet. Das Ergebnis für den klassischen automatischen Vergleichswert (in der Studie das Verfahren "EXF"): ein mittlerer absoluter prozentualer Fehler von rund 21 %, und nur etwa ein Drittel der geschätzten Werte lag im Korridor von ±10 % um den tatsächlichen Gutachterwert. Selbst das beste Machine-Learning-Modell der Studie kam nur auf einen Fehler von rund 15 %.

Übersetzt in unser Beispiel von oben: Bei einem echten Wert von 269.000 € kann ein automatischer Vergleichswert gut und gern 25.000 € oder mehr danebenliegen, ohne dass du es dem hübschen Ergebnis-Screen ansiehst. Warum? Weil der Algorithmus den Modernisierungsstau im Bad nicht besichtigt hat. Er kennt die Fläche und die Lage, aber nicht den Zustand. Da ist etwas Unbehagliches an einer Zahl, die so selbstsicher aussieht und trotzdem den Preis eines Kleinwagens danebenliegen kann. Wie zuverlässig automatische Schätzungen wirklich sind, vertiefen wir in unserem Beitrag zur Genauigkeit der Online-Immobilienbewertung.

Das ist keine Absage an die Technik, im Gegenteil. Es ist ein Argument für die richtige Arbeitsteilung: Die Maschine liefert Tempo und Datenbreite, der Mensch die Prüfung. Genau an diesem Punkt wird das Thema für Sachverständigenbüros betriebswirtschaftlich interessant.

Ein IHK öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, mit dem wir bei Sunside seit über zwei Jahren zusammenarbeiten, Beier & Partner, kannte das Grundproblem: Das fachliche Rechnen war nie der Engpass. Der Engpass war, aus den vielen Website-Besuchern die Schönwetter-Gucker von den echten Eigentümeranfragen zu trennen, bevor die guten Anfragen wieder abspringen. Über simple Kontaktformulare lag die Konversionsrate bei 5 %, und Rückrufbitten oder ein zusätzliches Formularfeld änderten daran kaum etwas. Dann kam ein KI-Chatbot, der Erstanfragen qualifiziert und Kontaktdaten samt Anliegen erfasst. Die Konversionsrate stieg auf über 30 %, eine Versechsfachung. Das Büro zieht seither 5 bis 10 zusätzliche qualifizierte Gutachten-Anfragen pro Monat allein aus diesem Kanal.

"Mittlerweile ersetzt die KI-Assistenz fast eine gesamte Vollzeitressource im Vertrieb."
— Patrick Beier, Geschäftsführer Beier & Partner

Kurzfazit: Das Vergleichswertverfahren korrekt zu rechnen, ist Handwerk. Genug qualifizierte Aufträge zu bekommen, um dieses Handwerk auszulasten, ist das eigentliche Wachstumsthema.

Checkliste: Woran du ein belastbares Vergleichswert-Gutachten erkennst

• Die Vergleichsfälle stammen aus tatsächlichen Kaufabschlüssen, nicht aus Portal-Angebotspreisen.
• Die herangezogenen Verkäufe liegen in zeitlicher Nähe zum Stichtag (Faustregel: möglichst innerhalb der letzten zwölf bis vierundzwanzig Monate).
• Es liegen genügend Vergleichsfälle vor. Die ImmoWertV verlangt eine "ausreichende Anzahl", die Sachverständigen-Konvention nennt mindestens drei.
• Jeder Zu- und Abschlag ist dokumentiert und aus Faktoren des Gutachterausschusses hergeleitet, nicht frei geschätzt.
• Das Ergebnis ist durch ein zweites Verfahren plausibilisiert.

Erfüllt ein "Gutachten" diese fünf Punkte nicht, ist es eine Schätzung mit Briefkopf.

Häufige Fragen (People Also Ask)

Wie berechnet man den Vergleichswert einer Immobilie?

Du multiplizierst die Fläche deines Objekts mit dem mittleren Vergleichspreis pro Quadratmeter aus tatsächlich verkauften, ähnlichen Objekten und rechnest anschließend objektspezifische Zu- und Abschläge für Lage, Zustand und Ausstattung heraus. Die Vergleichspreise stammen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Rechtsgrundlage sind die §§ 24 bis 26 ImmoWertV.

Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?

Immer dann, wenn genügend vergleichbare Kauffälle vorliegen — typischerweise bei Eigentumswohnungen, standardisierten Ein- und Reihenhäusern sowie unbebauten Grundstücken. Bei individuellen, selbstgenutzten Objekten ohne echte Vergleiche greift der Sachwert, bei vermieteten Renditeobjekten der Ertragswert.

Wie viele Vergleichsobjekte braucht man?

Die ImmoWertV nennt keine feste Zahl, sondern verlangt in § 24 Abs. 1 nur eine "ausreichende Anzahl" von Vergleichspreisen. Die häufig genannte Faustregel "mindestens drei" ist eine Konvention aus der Sachverständigenpraxis, keine gesetzliche Vorgabe. In der Praxis gilt: je mehr belastbare Fälle, desto tragfähiger das Ergebnis.

Woher bekomme ich die Vergleichspreise?

Die vollständige Kaufpreissammlung führt der Gutachterausschuss, sie darf nach § 195 Abs. 2 BauGB nur ans Finanzamt weitergegeben werden. Frei zugänglich sind die daraus abgeleiteten Bodenrichtwerte über das Jedermann-Auskunftsrecht des § 196 Abs. 3 BauGB und als erste Orientierung über das Portal BORIS-D.

Wie genau ist ein automatischer Online-Vergleichswert?

Deutlich ungenauer als eine gutachterliche Bewertung. Eine Studie an über 1,2 Millionen Wohnimmobilien ermittelte für automatische Vergleichswerte einen mittleren Fehler von rund 21 %; nur etwa ein Drittel lag im ±10-Prozent-Korridor. Der Grund: Der Algorithmus bewertet Fläche und Lage, sieht aber den tatsächlichen Zustand des Objekts nicht.

Nächster Schritt

Wenn du Sachverständiger oder Makler bist und das Rechnen längst beherrschst, liegt dein Hebel nicht im Verfahren, sondern davor: bei der Frage, wie aus Website-Besuchern planbar qualifizierte Bewertungs- und Gutachtenanfragen werden. Genau da setzen wir an, mit KI-Chatbot und Voicebot, die Anfragen rund um die Uhr annehmen, qualifizieren und auf Wunsch direkt ins CRM übergeben. Kein verpasster Eigentümer, keine Anfrage, die nachts unbeantwortet bleibt.

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