Was kostet ein Immobiliengutachten? Honorare im Überblick

Kurz gesagt:

Eine verbindliche Honorartabelle für Immobiliengutachten gibt es seit 2009 nicht mehr — das Honorar ist frei verhandelbar.

Als Orientierung gelten 0,5 bis 1,5 Prozent des Immobilienwerts; ein Kurzgutachten startet bei rund 500 Euro.

Sachverständige rechnen nach drei Modellen ab: Festpreis, Stundensatz oder wertabhängig.

Nur vor Gericht gilt ein fester Satz: das JVEG mit 125 Euro pro Stunde (netto, seit 01.06.2025).

„Was kostet ein Immobiliengutachten?" ist eine dieser Fragen, auf die das halbe Internet mit „kommt darauf an" antwortet — und dann eine Honorartabelle verspricht, die es so gar nicht mehr gibt. Da ist etwas Unbefriedigendes an dieser Lücke, gerade wenn du vor einer Erbschaft, einer Scheidung oder einem Finanzamt-Bescheid stehst und einfach nur eine belastbare Hausnummer brauchst. Dieser Artikel liefert genau das: Warum die verbindliche Honorartabelle 2009 abgeschafft wurde, was ein Immobiliengutachten heute realistisch kostet, nach welchen drei Modellen Sachverständige abrechnen und wo doch noch ein gesetzlich fixer Satz greift. Für den kompletten Ablauf und die Frage, wann ein Kurz- statt Vollgutachten reicht, verweisen wir gezielt auf unseren Ratgeber zu Kosten und Ablauf des Verkehrswertgutachtens — hier geht es um die Honorar-Systematik.

Gibt es (noch) eine Honorartabelle für Immobiliengutachten?

Nein. Eine verbindliche Honorartabelle für Immobiliengutachten gibt es seit 2009 nicht mehr. Bis dahin rechneten Sachverständige die Wertermittlung nach § 34 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ab, mit festen Mindest- und Höchstsätzen. Mit der HOAI-Novelle vom 18. August 2009 fiel dieser Teil ersatzlos weg. Seitdem ist das Honorar frei verhandelbar — pauschal, nach Stunden oder wertabhängig.

Das klingt nach einem Detail für Juristen, hat aber eine praktische Folge für dich: Es gibt keinen amtlichen Preis, den du nachschlagen und einfordern könntest. Zwei Gutachter dürfen für dasselbe Einfamilienhaus völlig unterschiedliche Honorare aufrufen, und beides ist legal.

An dieser Stelle liegt ein großer Teil der Ratgeber-Konkurrenz daneben, und das solltest du wissen, wenn du mehrere Quellen vergleichst. Viele Seiten schreiben, die HOAI-Bindung habe „bis 2019" gegolten. Das verwechselt zwei verschiedene Dinge. Das EuGH-Urteil vom 4. Juli 2019 (Rechtssache C-377/17) kippte die verbindlichen Mindest- und Höchstsätze des § 7 HOAI — und die betreffen Planungsleistungen von Architekten und Ingenieuren, nicht die Wertermittlung. Die war zu diesem Zeitpunkt schon zehn Jahre aus der HOAI heraus. Für dein Immobiliengutachten gilt also 2009, nicht 2019.

Kurzfazit: Frag niemanden nach „der Honorartabelle" — es gibt keine mehr. Frag nach einem Festpreisangebot und vergleiche. Genau weil kein Gesetz mehr die Preise deckelt, lohnt der Vergleich. Bleibt die Frage, die du eigentlich mitgebracht hast: Was kostet es nun konkret?

Was ein Immobiliengutachten heute kostet — die Orientierungstabelle

Weil die gesetzliche Tafel fehlt, hat sich am Markt eine Faustregel eingebürgert: Ein vollständiges Verkehrswertgutachten kostet grob 0,5 bis 1,5 Prozent des ermittelten Immobilienwerts. Bei 400.000 Euro Wert liegst du also zwischen 2.000 und 6.000 Euro. Diese Spanne ist keine Marketingzahl; Handelsblatt, Sparkasse und ImmobilienScout24 nennen unabhängig voneinander denselben Rahmen. Ein Kurzgutachten, das nur deiner eigenen Orientierung dient, gibt es dagegen ab etwa 500 Euro.

Die folgende Tabelle rekonstruiert die fehlende Honorartabelle als grobe Orientierung — nach Gutachten-Typ statt nach Paragraf:

Gutachten-Typ	Umfang	Richtwert Honorar	Gerichts- und behördenfest?
Marktwerteinschätzung / Kurzgutachten	wenige Seiten	ab ca. 500 € (Marktbeobachtung)	nein
Vollgutachten (Verkehrswert nach § 194 BauGB)	20–30 Seiten	0,5–1,5 % des Werts (bei 400.000 € ≈ 2.000–6.000 €)	ja
Gerichtlich beauftragtes Gutachten	vom Gericht bestellt	JVEG: 125 € / Stunde (netto)	ja (gerichtlich bestellter Gutachter)

Die Euro-Werte sind Orientierung, keine Preisliste (Marktbeobachtung, Stand 07/2026). Was dich in Richtung der teuren 1,5 Prozent schiebt, sind vor allem unklare Rechtslagen wie Erbbaurecht oder Nießbrauch und fehlende Unterlagen. Sondersituationen wie Denkmalschutz oder Sanierungsstau treiben den Preis zusätzlich, ebenso der Zweck: Ein gerichts- oder finanzamtsfestes Gutachten verlangt mehr Dokumentationstiefe als eine interne Orientierung. Welche Verfahren dabei zum Einsatz kommen und wann welcher Typ genügt, steht ausführlich in unserem Ratgeber zum Kurzgutachten und im Detail zum Sachwertverfahren nach ImmoWertV.

Kurzfazit: Rechne beim Vollgutachten mit 0,5 bis 1,5 Prozent des Werts, beim Kurzgutachten mit einigen hundert Euro — und hol dir immer einen Festpreis vorab, statt dich auf eine Tabelle zu verlassen, die es nicht gibt.

Die drei Honorarmodelle: Stundensatz, Pauschale, wertabhängig

Wenn du drei Angebote einholst, wirst du feststellen, dass sie oft nicht vergleichbar aussehen. Das liegt daran, dass Sachverständige nach drei grundverschiedenen Modellen abrechnen. Wer die kennt, verhandelt besser.

Honorarmodell	So wird gerechnet	Typisch bei	Worauf du achtest
Festpreis / Pauschale	fester Betrag, vorab vereinbart	Standard-Privatgutachten mit klarer Aktenlage	Planungssicherheit; kläre, was Nachträge kosten
Stundensatz	Aufwand × Satz (marktüblich ca. 160 €/h)	komplexe oder unklare Fälle	fair bei offenem Aufwand; vereinbare eine Obergrenze
Wertabhängig	Prozent vom Verkehrswert (0,5–1,5 %)	Anlehnung an alte HOAI- und Verbandstafeln	einfach kalkulierbar, aber teuer bei hohem Objektwert

Ehrlich gesagt halte ich das reine Prozentmodell für den schwächsten der drei Ansätze. Der Aufwand für ein sauberes Gutachten hängt am Objekt und an der Rechtslage, nicht am Kaufpreis. Eine schuldenfreie 800.000-Euro-Villa mit lückenloser Akte macht weniger Arbeit als ein 300.000-Euro-Mehrfamilienhaus mit drei Mietparteien und einem Wegerecht. Trotzdem würde das Prozentmodell die Villa teurer machen. Ein guter Gutachter erklärt dir, warum er welches Modell wählt.

So liest du ein Honorarangebot — Mini-Checkliste:

Ist es ein Festpreis oder eine Schätzung nach Stunden?
Bei Stundensatz: Gibt es eine vereinbarte Obergrenze?
Sind Ortstermin, Fahrtkosten und Unterlagenbeschaffung enthalten oder extra?
Enthält der Preis Netto oder Brutto (19 Prozent Umsatzsteuer)?
Deckt das Angebot den Zweck ab — reicht ein Kurzgutachten oder brauchst du die gerichtsfeste Variante?

Der Sonderfall Gericht: Wenn doch ein fester Satz gilt

Es gibt genau einen Fall, in dem die Honorarfreiheit endet: das gerichtlich beauftragte Gutachten. Bestellt ein Gericht einen Sachverständigen — etwa in einer Zwangsversteigerung, einem Erbstreit oder einem Zivilprozess —, gilt zwingend das Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz (JVEG). Hier wird nicht verhandelt.

Die Immobilienbewertung fällt unter Sachgebiet Nr. 7 der Anlage 1 JVEG („Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken"). Der Stundensatz ist gesetzlich festgelegt und wurde zuletzt zum 1. Juni 2025 angehoben:

Zeitraum	Stundensatz (netto)
bis 31.05.2025	115 €
ab 01.06.2025	125 €

Die Anhebung um 8,7 Prozent geht auf das Kostenrechtsänderungsgesetz 2025 (KostBRÄG 2025) zurück, das im Bundesgesetzblatt vom 10. April 2025 verkündet wurde. Zusätzlich zum Stundensatz kann der Gutachter Fahrtkosten von 0,42 Euro je gefahrenem Kilometer abrechnen (§ 5 Abs. 2 JVEG), dazu kommt die Umsatzsteuer. Ein durchschnittliches Gerichtsgutachten mit rund 20 Stunden Aufwand landet damit bei etwa 2.500 Euro netto plus Fahrtkosten und Umsatzsteuer.

Ein kleiner, aber aufschlussreicher Nebengedanke: Selbst nach der Erhöhung liegt der JVEG-Satz unter dem, was viele Gutachter privat abrechnen — der BVS hatte im Vorfeld mindestens 15 Prozent mehr gefordert. Für dich als Auftraggeber heißt das: Ein gerichtlich bestelltes Gutachten ist bei den reinen Stundenkosten oft günstiger als ein frei beauftragtes, dafür hast du bei Gerichtsaufträgen keine freie Gutachterwahl.

Kurzfazit: Nur der Weg über das Gericht hat einen festen Preis — 125 Euro pro Stunde nach JVEG. Beauftragst du privat, verhandelst du frei, und genau dann lohnt der Angebotsvergleich am meisten.

Verbands-Honorartafeln: BVS und BDGS als Orientierung

Weil die HOAI-Tabelle fehlt, haben zwei Berufsverbände eigene, ausdrücklich unverbindliche Honorarempfehlungen herausgegeben. Der BVS (Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger) pflegt eine Honorarrichtlinie in der Fassung 2024. Der BDGS (Bundesverband Deutscher Grundstückssachverständiger) veröffentlicht einen Honorartarif, dessen aktuelle Fassung aus 2026 stammt und sich bewusst an das alte § 34-HOAI-Schema anlehnt.

Beide Tafeln sind Orientierungshilfen, kein Preisrecht. Kein Gutachter ist daran gebunden, und kein Auftraggeber kann sie einklagen. Sie helfen dir vor allem, ein Angebot einzuordnen: Liegt ein Honorar völlig außerhalb dessen, was die Verbände als üblich ansehen, ist das ein Grund nachzufragen — nach oben wie nach unten. Ein auffällig billiges Gutachten kann genauso ein Warnzeichen sein wie ein überteuertes, wenn dahinter fehlende Qualifikation oder zu dünne Dokumentation stecken.

Kurzfazit: Die Verbandstafeln ersetzen keine Preisliste, geben dir aber einen Referenzrahmen. Nutze sie als Plausibilitätscheck, nicht als Verhandlungsgesetz.

Was Erreichbarkeit mit deinem Honorar zu tun hat

Der spannendste Teil an der Honorarfrage kommt zum Schluss, und er betrifft beide Seiten — Auftraggeber wie Sachverständige. Denn was ein Gutachten kostet, ist das eine. Ob du überhaupt jemanden erreichst, der es zeitnah erstellt, das andere. Der Markt ist ausgedünnt: Das Institut für Sachverständigenwesen (IfS) Köln ermittelte schon 2018 ein Durchschnittsalter von 59 Jahren und rechnet mit bis zu 15 Prozent weniger öffentlich bestellten Sachverständigen binnen weniger Jahre. Wer heute anfragt, landet oft tagelang im Wartezimmer.

Wie viel gute Erreichbarkeit ausmacht, zeigt ein Beispiel aus unserer Praxis. Patrick Beier, Geschäftsführer der Beier & Partner Immobilienbewertung und IHK öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, hatte das klassische Problem: Anfragen kamen über die Website rein, aber viele versickerten. Die Konversionsrate der Kontaktformulare lag bei mageren 5 Prozent, und jede Erstberatung band Teamzeit. Mehr Personal ans Telefon zu setzen rechnete sich nicht, und das klassische Kontaktformular fing die Anfragen außerhalb der Bürozeiten nicht auf. Der Wendepunkt kam mit einem KI-Chatbot, der rund um die Uhr Fragen beantwortet, Anliegen vorqualifiziert und Kontaktdaten erfasst — kombiniert mit einer KI-Prüfung der Gutachten. Das Ergebnis: Die Konversionsrate stieg von 5 auf über 30 Prozent, dazu 5 bis 10 neue qualifizierte Gutachten-Anfragen pro Monat allein über den Chatbot.

„Mittlerweile ersetzt die KI-Assistenz fast eine gesamte Vollzeitressource im Vertrieb."
— Patrick Beier, Beier & Partner Immobilienbewertung

Rechne das kurz durch. Bringt dir bessere Erreichbarkeit auch nur zwei zusätzliche Gutachten im Monat zu je rund 2.500 Euro Honorar, sind das 5.000 Euro monatlich — Eigentümeranfragen, die vorher am Anrufbeantworter gescheitert wären, obwohl du längst für sie bezahlt hast, als du in deine Website und dein Ranking investiert hast. Das ist die Kehrseite der Honorarfrage: Nicht das einzelne Honorar entscheidet über deinen Umsatz, sondern wie viele Anfragen dich überhaupt erreichen. Was ein Immobiliensachverständiger genau leistet und welche Qualifikation dahintersteht, haben wir im Beitrag Berufsbild Immobiliensachverständiger beschrieben.

Kurzfazit: Für Auftraggeber ist die günstigste Rechnung die, bei der überhaupt jemand rangeht. Für Sachverständige ist Erreichbarkeit der Hebel, der über verpasste oder gewonnene Honorare entscheidet — oft mehr als der Stundensatz selbst.

Häufige Fragen (People Also Ask)

Gibt es eine Honorartabelle für Immobiliengutachten?

Nein, keine verbindliche. Bis 2009 regelte § 34 HOAI die Honorare für Wertermittlungen mit festen Sätzen; diese Bindung fiel mit der HOAI-Novelle vom 18. August 2009 ersatzlos weg. Seither ist das Honorar frei verhandelbar. Als Orientierung dienen die Faustregel von 0,5 bis 1,5 Prozent des Immobilienwerts und die unverbindlichen Honorartafeln der Verbände BVS und BDGS.

Was kostet ein Immobiliengutachten für ein Einfamilienhaus?

Für ein Vollgutachten rechnest du mit 0,5 bis 1,5 Prozent des Immobilienwerts. Bei einem Einfamilienhaus im Wert von 400.000 Euro liegt das grob zwischen 2.000 und 6.000 Euro, je nach Aufwand und Rechtslage. Ein Kurzgutachten zur eigenen Orientierung gibt es ab etwa 500 Euro, ist vor Gericht und Finanzamt aber nicht verwertbar.

Ist das Honorar für ein Immobiliengutachten verhandelbar?

Bei privaten Aufträgen ja. Weil es seit 2009 keine gesetzliche Gebührenordnung mehr gibt, kannst und solltest du mehrere Angebote vergleichen und über Preis und Modell verhandeln. Die einzige Ausnahme ist das gerichtlich beauftragte Gutachten: Dort gilt zwingend der JVEG-Stundensatz von 125 Euro netto (Stand ab 01.06.2025), der nicht verhandelbar ist.

Was kostet ein gerichtliches Immobiliengutachten?

Bei gerichtlich beauftragten Gutachten gilt das JVEG. Für die Immobilienbewertung (Sachgebiet 7) beträgt der Stundensatz seit dem 1. Juni 2025 einheitlich 125 Euro netto, zuvor waren es 115 Euro. Hinzu kommen Fahrtkosten von 0,42 Euro je Kilometer und die Umsatzsteuer. Die Gesamtkosten hängen also am tatsächlichen Zeitaufwand des Sachverständigen.

Kann ich die Kosten für ein Immobiliengutachten steuerlich absetzen?

In bestimmten Fällen ja — etwa wenn das Gutachten dem Nachweis eines niedrigeren Werts gegenüber dem Finanzamt dient oder mit einer vermieteten Immobilie zusammenhängt. Das ist aber immer eine Einzelfallfrage und gehört in die Hände deines Steuerberaters; pauschal lässt sich das nicht beantworten.

Nächster Schritt

Du bist selbst Sachverständiger oder führst ein Bewertungsbüro und erkennst dich im Beier-Beispiel wieder — Eigentümeranfragen kommen rein, aber zu viele versickern, weil niemand rangeht? Genau da setzt Sunside AI an. Unser KI-Chatbot und der Voicebot Sophia nehmen jede Gutachtenanfrage rund um die Uhr an, filtern Schönwetter-Gucker vor der Terminvergabe heraus und sorgen dafür, dass dir kein Eigentümer mehr durchrutscht — eine Vollzeitressource im Vertrieb, ohne zusätzliches Personal. Im digitalen Sachverständigenbüro läuft das mit einer KI-Prüfung der Gutachten und CRM-Anbindung zusammen, sodass aus der ersten Anfrage bis zum fertigen Gutachten ein durchgängiger Prozess wird. Das Ziel ist planbares Wachstum: mehr Eigentümer, planbar — und dank Cashback-Garantie startest du ohne Risiko.

Buch dir ein kostenloses Erstgespräch, und wir zeigen dir am eigenen Büro, wie viele Anfragen du aktuell liegen lässt — oder ruf direkt bei Sophia an und erlebe die KI-Assistenz in Aktion.